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Couples non mariés - Indivision : comment s'en sortir ?

Si l'habitation principale du couple a été achetée en indivision, il faut soit que l'un rachète la part de l'autre pour rester dans les lieux, soit vendre d'un commun accord. Pas si simple...

L'indivision fait peur : elle fait figure de nid à conflits, dont on peut sortir, certes, à tout moment (nul n'est censé rester dans l'indivision, proclame le code civil), mais le plus souvent par le bas c'est-à-dire au prix fort. Qui ne connaît des héritiers qui se déchirent pour la maison de vacances reçue de leurs parents, à propos des périodes d'occupation, de l'entretien et des réparations inévitables dont il faut se partager la charge ? Encore plus fréquentes sont les situations d'indivision « conjugale », en particulier pour les concubins, pacsés ou non, la résidence principale du couple étant la plupart du temps acquise à deux, dans l'euphorie des débuts... Lorsque survient une séparation, le conflit se cristallise souvent sur la question du partage des biens. Comment s'en sortir ? Comment faire les comptes de manière équitable ? Explications.

Une situation fréquente

Frédéric Roussel, notaire à Lille, en fait le constat à longueur d'année: « la situation d'un jeune couple pas encore décidé à se marier, mais prêt à acheter son logement en indivision, est des plus communes ». Entre payer un loyer, sans acquisition de propriété à la clé, et choisir de s'engager sur un crédit long (25 voire 30 ans), avec une sortie de trésorerie d'un montant inférieur à celui d'un loyer, qui hésiterait ? Pour cette simple raison financière, un jeune couple achète facilement son logement sans être ni « installé » ni marié. Si le droit de l'indivision le permet sans problème, il se montre plus contraignant quand il s'agit de revenir en arrière...

Partager ou vendre ?

Lorsque le couple primo-accédant se sépare, en moyenne après 5, 6 ou 7 années de vie commune (c'est une vérité statistique...), une des grandes questions à régler est celle du partage ou de la vente du bien immobilier acquis ensemble. Ayant servi pendant quelques années à l'habitation du ménage, ce n'est pas un bien comme les autres, surtout si un ou plusieurs enfants y ont grandi...

Comment récupérer ses billes ?

« Lorsqu'il y a au départ un différentiel d'apports entre les deux partenaires pour le financement comptant d'une partie du prix, c'est un vrai casse-tête de rattraper cet écart à l'heure des comptes », prévient Frédéric Roussel. Cela tient notamment au fait que les quote-parts d'acquisition du logement au nom de chacun, telles qu'elles sont indiquées dans l'acte de propriété (publié à la conservation des hypothèques), sont calées une fois pour toutes. Si l'acte indique que le bien appartient en indivision à chacun pour 50 %, mais que les apports de départ sont déséquilibrés (par exemple : 2/3, 1/3) et que le remboursement du crédit s'opère sur des bases de revenus également déséquilibrées, on comprend que l'équation soit difficile à résoudre... De ce point de vue, le choix de la SCI présente l'avantage de la rigueur comptable (voir ci-contre).

Comment évaluer le bien ?

Par ailleurs, le problème de l'évaluation du bien à partager (ou à vendre) se pose inévitablement. Faut-il prendre en compte strictement la valeur de marché ? S'il y a des enfants, la participation du parent « sortant » à leur entretien et à leur éducation (pension alimentaire) ne doit-elle pas être mise en balance ? Ce sont les questions pratiques que le couple en séparation devra résoudre, sous le contrôle du juge aux affaires familiales le cas échéant.

Partage judiciaire : une bombe à retardement

Martine et François ont vécu ensemble pendant 7 ans en concubinage. Ils ont un enfant âgé de 5 ans, Julien. Ils se séparent, et pour ne pas bouleverser le cadre de vie de Julien, ils décident que Martine continuera d'habiter l'appartement, qu'ils ont acheté en indivision et qui sera entièrement payé... en 2026. Au bout de 6 mois, François, qui a quitté les lieux mais continue de rembourser la moitié du crédit, tout en payant en plus un loyer pour le 2-pièces qu'il habite seul désormais, ressent une certaine gêne financière.

Une arme de dissuasion

Que faire ? Dans ce genre de situation, si la famille souhaite préserver le statu quo, il n'y a que deux solutions : soit le partage amiable (Martine, si elle le peut, rachète sa part à François), soit le partage judiciaire. Cette dernière éventualité est la pire ! « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention » (article 815 du code civil). Fort de ce principe, l'indivisaire mécontent peut assigner l'autre, resté dans les lieux, en partage. Ainsi que le rappelle Frédéric Roussel, « le droit est à celui qui veut sortir ». Concrètement, cela signifie que chacune des deux parties en litige doit prendre un avocat, la procédure se déroulant devant le tribunal de grande instance. En dehors des honoraires à prévoir, il y a divers frais, notamment ceux qu'entraîne la licitation (vente aux enchères du bien). De l'avis des spécialistes, ils sont souvent 30 % plus élevés que ceux que génère une vente « normale » (de gré à gré). En outre, la procédure est semée d'embûches et il n'est pas rare qu'elle dure quelques années... Autant dire que la menace de partage judiciaire est une arme très dissuasive entre les mains de l'indivisaire qui souhaite en sortir.

Partage amiable : une cote mal taillée

La crainte du partage judiciaire incite les personnes concernées à se réunir chez le notaire pour s'entendre sur la meilleure sortie possible. À ce stade, il n'y a évidemment aucune règle générale à suivre, car la typologie des logements et des familles est très variée.

Partage avec soulte immédiate

Qui dit partage amiable dit rachat de part de l'un des indivisaires par l'autre. De deux choses l'une, soit celui ou celle qui rachète dispose des réserves nécessaires, soit il souscrit un emprunt pour payer la somme nécessaire. En principe, la soulte (nom juridique donné à cette somme) est payable en une seule fois.

Médiation pour une transaction

En pratique, le notaire va essayer de convaincre Monsieur et Madame de se mettre d'accord sur une cote mal taillée en concluant une transaction. « Il est assez fréquent que celui ou celle qui rachète la part de l'autre (c'est l'objet du partage amiable) doive, pour ce faire, souscrire un nouvel emprunt. Et assez souvent, dans ce cas, l'indivisaire partant, qui n'a plus de passif financier lié au logement, accepte de se porter caution pour cet emprunt », explique Frédéric Roussel. « C'est, du moins, un geste que nous encourageons ».

Autres modalités

Toutefois, il est possible de s'entendre sur des modalités particulières. « Un paiement atermoyé, autrement dit étalé dans le temps, peut être envisagé », précise Frédéric Roussel. Comme tout crédit, il suppose l'établissement de garanties de paiement : privilège du copartageant ou privilège du vendeur remplissent cet office. Attention toutefois ! Cette garantie n'est pas efficace à 100 %, car elle passe après celle du banquier principal. Elle n'a pas rang prioritaire. Autre point important : le choix d'un taux d'intérêt, pourvu qu'il n'atteigne pas le seuil de l'usure, est absolument libre. Une grille de calcul est alors établie, avec un tableau d'amortissement classique. Enfin, l'emprunteur (celui qui rembourse la soulte petit à petit), doit souscrire une assurance invalidité-décès.

Vente de gré à gré

Si aucun partage n'est possible, il ne reste qu'une solution : vendre le bien. Cela présente l'avantage d'économiser le paiement de certaines taxes (voir encadré). Il faut alors que les propriétaires indivis du logement s'entendent sur un prix de vente et sur la manière de procéder. Pour Yann Fontaine, agent immobilier à Saint-Amand-Montrond, dans le Cher, « le bon sens doit prédominer, et nous devons être le plus précis possible dans la rédaction du compromis de vente ». L'intermédiaire de la vente (agent immobilier, plus rarement notaire) doit user de tact afin d'éviter que l'une ou l'autre des parties en présence ne se « braque ». Il contacte les deux vendeurs (Monsieur et Madame), et soumet à chacun un même mandat de vente, exclusif ou non. « Ce qui est important, souligne Yann Fontaine, c'est que l'un et l'autre affichent dès le départ, et conservent tout au long du processus, la même bonne volonté de vendre à deux ».

Partage : quelle fiscalité ?

Lorsque l'on achète un logement à deux sans être mariés ni pacsés, le partage, en cas de séparation, est fiscalisé ainsi : en cas de rachat de la part de l'un des concubins par l'autre, la «soulte» (somme d'argent à verser) est soumise aux droits de mutation à titre onéreux (5,09 %). Le droit de partage (1,1 % aujourd'hui, passant à 2,5 % à compter du 1er janvier 2012) est dû sur l'actif net (valeur totale du bien moins les dettes) après déduction de la soulte.

Publié le 30 Novembre 2011

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