Revenus fonciers : les précisions de l'administration fiscale

La loi de finances pour 2006 a supprimé la déduction forfaitaire, mesure s'intégrant à la réforme du barème progressif, dont le nombre de tranches et les taux correspondants ont été diminués.

L'administration fiscale vient de publier le 23 mars 2007 une instruction ayant pour objet :

• de préciser l'incidence de la suppression de la déduction forfaitaire,
• de récapituler la doctrine administrative en vigueur
• et de préciser ou faire évoluer certaines positions doctrinales.

Nous vous livrons ici les points les plus importants de cette instruction.

Suppression de la déduction forfaitaire au taux de 14%

 Jusqu'à l'imposition des revenus de l'année 2005, une déduction forfaitaire était réputée représenter :

• les frais de gestion,
• certains frais d'assurance
• et, selon le cas, l'amortissement.

 Le propriétaire ne pouvait pas recourir à un autre mode de calcul de ces charges et en particulier procéder à un complément de déduction, lorsque leur montant réel était supérieur au forfait. Inversement, il bénéficiait intégralement de la déduction forfaitaire, sans avoir à démontrer qu'il avait réellement supporté les charges couvertes par cette déduction

Lorsque le taux de la déduction forfaitaire était supérieur à 15 % et que cette majoration avait notamment pour objet de compenser un effort de loyer ou des contraintes particulières, l'article 76 de la loi de finances pour 2006 a mis en place certaines déductions spécifiques.

Frais d'administration et de gestion

A compter de l'imposition des revenus de l'année 2006, les contribuables qui relèvent du régime réel d'imposition des revenus fonciers peuvent déduire, sous certaines conditions, les dépenses qu'ils réalisent au titre de l'administration et de la gestion des immeubles qui procurent des revenus imposables dans la catégorie des revenus fonciers.
Ainsi, le nouveau e du 1° du I de l'article 31 du CGI distingue quatre types de frais d'administration et de gestion :

• les frais de rémunération des gardes et concierges ;
• les frais de rémunération, honoraire et commission versés à un tiers pour la gestion des immeubles ;
• les frais de procédure ;
• les autres frais de gestion.

Les frais de rémunération des gardes et concierges, les frais de rémunération, honoraire et commission et les frais de procédure sont déductibles pour leur montant réel.
Les autres frais de gestion sont en principe déductibles pour un montant forfaitaire de 20 € par local.

Les frais de rémunération, honoraire et commission versés à un tiers pour la gestion des immeubles sont notamment :

• les rémunérations de gérants d'immeubles ou d'administrateurs de biens auxquels a recours le propriétaire qui n'administre pas lui-même son bien ;
• les sommes qu'un propriétaire verse à un tiers pour la tenue de la comptabilité de ses immeubles et diverses tâches administratives ou de secrétariat ;
• les rémunérations des salariés dont l'activité concourt effectivement à l'acquisition et la conservation du revenu foncier. Il en est notamment ainsi des employés qui tiennent la comptabilité de l'immeuble ou, dans le cas des monuments historiques, qui en tiennent la billetterie ou en assurent la promotion ou la gestion ;
• les commissions versées par un propriétaire à une agence de location (recherche d'un locataire et rédaction des contrats de location notamment) ;
• les honoraires versés à un tiers pour la rédaction de déclarations fiscales ;
• les frais occasionnés par la gestion des biens des majeurs placés sous tutelle ou sous curatelle (c'est-à-dire les majeurs « incapables ») ;
• les cotisations versées à des chambres syndicales (ou à des fédérations de chambres syndicales) de propriétaires et de copropriétaires qui fournissent aide et information pour la gestion des immeubles donnés en location par leurs adhérents (assistance téléphonique, délivrance de conseils personnalisés, autres prestations de service individualisées&).

Les rémunérations allouées à l'associé-gérant d'une société immobilière ne sont pas déductibles. Il doit seulement en être tenu compte pour la répartition du bénéfice social imposable entre les mains de chacun des membres de la société.

Assurances

Jusqu'à l'imposition des revenus de l'année 2005, les primes d'assurance relatives aux biens loués étaient, en principe, réputées couvertes par la déduction forfaitaire. Toutefois, elles étaient déductibles pour leur montant réel dans quatre situations seulement : assurance contre les loyers impayés ; assurance des immeubles ruraux ; assurance liée à la souscription d'un emprunt ; assurance des monuments historiques.

A compter de l'imposition des revenus de l'année 2006, l'ensemble des primes d'assurance se rapportant à un immeuble dont les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers selon le régime réel d'imposition, sont déductibles pour leur montant réel et justifié.

Régime micro

La loi de finances pour 2006 abaisse le taux de l'abattement applicable de 40 % à 30 % à compter de l'imposition des revenus de l'année 2006.

L'option pour le régime réel cesse de produire ses effets au terme de la période de trois ans. Lorsque le contribuable continue de souscrire une déclaration n° 2044 au-delà du terme de cette période, il doit être considéré comme exerçant une option annuelle, et non plus triennale, pour le régime réel d'imposition.
Après une année d'imposition de plein droit sous le régime micro-foncier, le contribuable peut exercer une nouvelle option pour le régime réel, valable trois ans.

Lorsque la modification de la situation familiale entraîne la création d'un ou plusieurs nouveaux contribuables (mariage, divorce, imposition distincte de l'enfant précédemment à charge du foyer fiscal), l'option cesse de produire ses effets à l'égard de ceux-ci.

Déductibilité des charges financières

Intérêts d'emprunts contractés par le nu-propriétaire des parts

Les intérêts des emprunts contractés personnellement par le nu-propriétaire de parts d'une société détenant un immeuble loué, pour financer l'acquisition de la nue-propriété de ces parts, ne sont pas déductibles, dès lors que ces dépenses ne peuvent être considérées comme engagées en vue de l'acquisition ou de la conservation d'un revenu ou de la propriété de l'immeuble donné en location.

Primes afférentes à un contrat d'assurance

Les primes doivent nécessairement être souscrites en vue de l'acquisition ou de la conservation du revenu.
Lorsque, pour garantir le remboursement d'un prêt destiné à l'acquisition d'un immeuble donné en location, une société civile immobilière non passible de l'impôt sur les sociétés souscrit une assurance-décès sur la tête de son dirigeant, principal associé, les primes sont déductibles lorsqu'elles présentent le caractère d'un supplément d'intérêt.
Il en est ainsi lorsque la souscription d'une police d'assurances a été imposée par une clause expresse du contrat de prêt et qu'aucune récupération des sommes versées n'est possible en dehors de la réalisation du risque couvert par la police d'assurances.
Dans le cas contraire, il s'agit d'un simple placement n'ouvrant aucun droit à déduction.

Publié le 29 Mars 2007