Acheter en famille : indivision ou SCI ?

SCI ou indivision, quelle est la bonne formule pour acheter un bien immobilier en famille ?

Partager l'achat et l'entretien d'une maison de vacances au soleil semble un bon compromis financier, et peut s'inscrire dans une perspective successorale. Mais comment choisir le mode d'acquisition qui organisera ensuite le plus facilement l'entretien et les éventuels travaux ? Opter pour l'indivision apparaît la solution la plus simple car elle n'entraîne aucune formalité, mais elle peut être source de complications au bout de quelques années, la bonne entente ne survivant pas forcément aux mariages des enfants et aux générations suivantes...

En regard, la SCI offre une grande souplesse de gestion, mais exige un certain formalisme qui peut décourager ; elle peut également se révéler pénalisante si un associé souhaite partir. À chacun de choisir !

Indivision : tous pour un

Le principe de l'indivision est simple : les indivisaires achètent tous ensemble, et ont tous les mêmes droits.

Gestion à l'unanimité. En revanche, pour la gestion au jour le jour, c'est loin d'être la solution la plus pratique ! En effet, toutes les décisions importantes (location du bien, travaux importants ou vente, par exemple) doivent être prises à l'unanimité. En pratique, les problèmes apparaissent souvent en cas de grosses dépenses : s'il est nécessaire de changer la toiture et qu'un des indivisaires s'y oppose, faute d'argent, les relations peuvent sérieusement se détériorer... en même temps que le bien lui-même !

Pour faciliter la gestion du bien et éviter une réunion de famille à chaque décision à prendre, les indivisaires peuvent nommer un représentant et lui donner certains pouvoirs de décision ; ce sera le plus souvent une personne qui passe plus de temps que les autres dans la résidence secondaire, ou souhaite s'en occuper. Mais là encore, la désignation de ce mandataire, dont les pouvoirs demeurent limités, doit être faite à l'unanimité !

Revers de fortune. Même s'il s'agit d'un achat en famille, il faut aussi compter avec les changements de fortune éventuels : un membre de la famille peut perdre son emploi et avoir du mal à assurer les charges d'une résidence secondaire, surtout si celle-ci est ancienne et nécessite de nombreux travaux.

Or, nul n'est tenu de rester dans l'indivision (c. civ., art. 815). Ce postulat d'ordre public prime sur tout contrat privé : il n'est pas possible d'y faire échec par un « pacte d'indivisaires ». Il suffit qu'un seul veuille vendre pour que les autres soient obligés d'en faire autant. C'est souvent ce qui se produit après le décès d'un des indivisaires, lorsque les nouveaux héritiers ne souhaitent pas partager la jouissance (et les frais) d'une maison avec eux. Les familles recomposées, où les enfants de l'un et de l'autre n'ont pas toujours les mêmes intérêts que leur nouvelle belle-famille, rendent la transmission du bien de génération en génération assez improbable. Heureusement, il est possible de racheter les parts de l'autre, mais cela suppose d'en avoir les moyens et qu'il y ait accord sur le prix. Et, lorsque la mésentente est totale, il faut en passer par la justice pour sortir de l'impasse.

Il est aussi possible « d'organiser l'indivision » et de prévoir la possibilité de décider que, par convention, la vente du bien ne pourra être demandée (c. civ., art. 1873-3). Cette convention, qui ne peut excéder une durée de cinq ans, devra alors nommer un gérant, définir ses pouvoirs et sa rémunération éventuelle... Cette solution hybride de courte durée paraît cependant inutile lorsque tout le monde s'entend bien, et insuffisante en cas de problèmes.

Compter avec les gendres et belles-filles. Si un membre de l'indivision est marié sous un régime de communauté et finance l'achat avec l'argent du ménage, son conjoint est indivisaire au même titre que lui, et son accord sera nécessaire pour toute décision... mieux vaut donc s'assurer que chacun des indivisaires, y compris « par alliance », accepte l'achat de bon cSur, sous peine de problèmes ultérieurs !

Financer l'achat avec des biens propres (« clause de remploi ») permet de maintenir à l'écart les conjoints éventuels, mais ce n'est que partie remise : lors du décès d'un indivisaire, son conjoint, en tant qu'héritier, risque fort d'entrer dans l'indivision, faute d'un testament prévoyant exactement la répartition des biens.

SCI : s'organiser pour durer

Créer une SCI revient à créer une société qui achète le bien, grâce aux apports de ses membres (2 au minimum, même mariés) ou à crédit. Ici, c'est souvent l'objectif successoral qui est poursuivi. Son principal intérêt est d'échapper à la précarité de l'indivision. Ce mécanisme offre de nombreux avantages : il permet, dans les statuts, d'exclure la règle de l'unanimité et de fixer des règles différentes, facilitant donc la gestion. De même, la SCI permet de transmettre « en douceur » à ses enfants les parts qui la constituent à hauteur de 50 000 € par parent tous les dix ans ; la valeur de la part transmise sera calculée sur une valeur nette, c'est-à-dire déduite, le cas échéant, du passif (emprunt bancaire, compte courant d'associé).

Statuts à tout faire. Tout le fonctionnement de la société est régi par ses statuts, qui organisent la répartition du pouvoir entre les différents associés. Ils sont essentiels car ils définissent les conditions de nomination et de révocation du gérant et l'étendue de ses pouvoirs (il peut avoir la latitude de prendre certaines décisions seul et/ou l'obligation d'en soumettre d'autres à un vote à la majorité, voire à l'unanimité).

Les SCI où le pouvoir est très concentré sont celles où les parents achètent un bien et souhaitent que leurs enfants en soient propriétaires aussi, dans le but de limiter les droits de succession, mais sans abandonner le pouvoir. Dans un tel cas, les parents achètent un bien à crédit et donnent à leurs enfants des parts de la SCI : comme l'actif de la SCI se limite à la partie du bien déjà payée, et non à la valeur globale de la maison, les droits de mutation à payer sont minimes ou nuls. Dans un tel cas, les statuts de la SCI seront souvent rédigés de façon à ce que les parents - ou l'un d'entre eux - conservent des pouvoirs de gestion étendus. Le montant qu'ils peuvent donner n'est pas limité : le gérant de la SCI peut être un des associés, mais peut aussi ne détenir aucune part ! Ce qui permet de transmettre une partie de son patrimoine par anticipation, tout en conservant la jouissance et/ou la gestion...

Fonctionnement. S'agissant d'une personne morale, il faut faire vivre la SCI. Et c'est là que la SCI impose une certaine lourdeur : elle doit être dotée d'un compte bancaire, d'une comptabilité ; il faut tenir des assemblées générales, publier un bilan et effectuer une déclaration fiscale annuelle.

Si les statuts sont bien rédigés, la gestion du bien peut fonctionner « comme sur des roulettes ». Il est possible de prévoir des versements réguliers à la caisse de la société permettant de régler, au prorata du nombre de parts, les dépenses courantes que le gérant effectue sans contrôle excessif (il rend compte de ses actes lors de l'assemblée annuelle).

Les dépenses et bénéfices éventuels sont répartis, en principe, au prorata de la détention des parts dans la société : un associé détenant 30 % des parts recevra 30 % des bénéfices. Mais les statuts peuvent décider d'une répartition différente : par exemple, une répartition égalitaire entre les associés. La seule limite est la « clause léonine » : une clause qui attribuerait à un associé la totalité des bénéfices, ou le dispenserait de participer à toute perte, est réputée non écrite !

Vis-à-vis des tiers, tout acte d'un seul gérant (même s'il y en a plusieurs) engage la société dans son ensemble : il n'est donc pas possible de s'opposer au paiement d'une dépense effectuée par un gérant, sous prétexte que les autres n'en étaient pas avertis.

Vente de parts. Contrairement à l'indivision, la SCI reste un petit cercle élitiste, où n'entre pas qui veut... Un associé peut vendre ses parts, mais pas exiger la vente du bien lui-même. De plus, les statuts interdisent l'arrivée des « indésirables » dans la SCI, en prévoyant que l'acheteur devra être au préalable « agréé » par les associés.

De fait, les statuts de la SCI peuvent prévoir que même la vente des parts au conjoint de l'un des associés sera soumise à l'approbation des autres associés. Cela permet de tenir à l'écart les éventuels enfants propres à ce conjoint. En cas de succession, les héritiers pourront conserver leurs parts ou les vendre, mais ne pourront ni exiger la vente du bien, ni vendre les parts à des « étrangers ».

Contrepartie de cette stabilité : un patrimoine peu liquide. En effet, celui qui veut sortir de la SCI devra obtenir l'agrément de ses coassociés qui, sans pouvoir l'empêcher de sortir, peuvent s'opposer à l'acheteur prévu : ils devront alors soit proposer un autre acheteur, soit racheter eux-mêmes les parts. S'ils n'ont rien proposé six mois après avoir été avertis du projet de la vente des parts, ils sont réputés avoir donné leur accord. Faute d'accord amiable sur le prix, ce qui n'est pas une hypothèse d'école en raison de la moindre évaluation des parts de SCI qu'en propriété directe, celui-ci sera fixé par un expert désigné par tous les associés (incluant celui qui souhaite vendre) et, faute de consensus, par ordonnance du président du tribunal de grande instance statuant en référé (c. civ. art. 1843-4).

Publié le 14 Juin 2005