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Fiscalité : les charmes de la cession d'usufruit temporaire

À condition de ne pas poursuivre un but exclusivement fiscal, la donation ou la cession à titre onéreux d'un usufruit temporaire offre de très belles possibilités d'optimisation. Découverte par l'exemple.

La donation ou la cession d'un usufruit (droit d'utiliser le bien pour soi et d'en percevoir les revenus) peut porter sur une durée limitée et définie par avance au lieu d'être liée à la durée de vie du cédant. L'utilisation de cette faculté, si elle doit être exercée avec prudence pour ne pas être remise en cause par l'administration fiscale (voir IP n° 647), offre des gains fiscaux capitalisés importants.

Donner pour aider et optimiser

Monsieur et Madame Dulac ont deux enfants de 18 et 20 ans, étudiants en dentaire et médecine. Monsieur est ophtalmologue et Madame kinésithérapeute. Leur patrimoine est estimé à 1,3 M€ (voir tableau ci-dessous).

Enfants responsabilisés. Plutôt que de prélever sur leurs ressources courantes le financement des dépenses de leurs enfants, les époux Dulac réalisent une donation indivise à leurs enfants de l'usufruit temporaire de l'immeuble de rapport, pour une durée limitée à la durée probable de leurs études, soit 8 ans. Les enfants se partageront pendant cette durée les revenus fonciers, soit 25 000 € par an. Ils pourront financer leurs études en toute indépendance (logement, entretien). La donation temporaire d'usufruit permet ainsi une plus grande autonomie financière et une responsabilisation des enfants bénéficiaires de la donation.

Pas de droits. L'usufruit temporaire est évalué pour le calcul des droits de mutation à titre gratuit à 23 % de la valeur en pleine propriété par tranche de 10 années. La valeur fiscale reçue par chaque enfant Dulac est donc de 46 000 €, nettement inférieure à l'abattement applicable aux donations en ligne directe (151 950 €). Aucun droit ne sera dû.

Optimisation fiscale. Usufrui- tiers, les enfants sont seuls redevables de l'ISF sur la valeur en pleine propriété du bien reçu. Étant majeurs, ils ne font plus partie du foyer fiscal au sens de l'ISF. Comme ils sont non imposables, la famille réalise un gain de 2 025 €.

Mais l'intérêt fiscal principal se situe en matière d'IR. Pour optimiser leur situation, les époux Dulac procèdent au détachement de leurs enfants étudiants. Ils perdent deux demi-parts mais leur revenu imposable diminue du montant des revenus fonciers. Le gain atteint pour eux 5 180 €. Chacun des enfants sera imposé séparément sur un revenu de 12 500 € et acquittera un impôt de 290 €.

Au global, la famille Dulac gagne 6 625 € par an. Les parents peuvent capitaliser cette économie sur un contrat d'assurance-vie. Au terme de la 8e année, ils percevront un capital de 63 500 € sans autre fiscalité que les prélèvements sociaux. À cette même échéance, l'usufruit s'étant éteint, ils retrouveront la pleine propriété du bien et, par conséquent, les revenus fonciers y afférents.

Composition du patrimoine des époux Dulac
Biens Valeur
Résidence principale
400 000 €
Résidence secondaire
200 000 €
Actifs financiers
300 000 €
Immeuble de rapport
400 000 €
Total 1 300 000 €
Les revenus imposables du foyer sont de 165 000 € dont 25 000 € au titre des revenus fonciers. L'impôt sur le revenu acquitté est de 37 054 € et l'ISF de 2 025 €.

Céder pour capitaliser en franchise d'impôt

Bien connue des chefs d'entreprise détenant dans leur patrimoine privé les locaux d'activité de leur société, la cession d'usufruit temporaire à une personne morale est un instrument qui peut être utilisé dans un contexte beaucoup plus large pour optimiser la détention d'un bien.

Gain capitalisé important. Prenons le cas de Monsieur Germain qui détient un bien immobilier locatif d'une valeur de 300 000 €, produisant un revenu foncier annuel de 20 000 €. Étant imposé en tranche maximale, il subit un prélèvement de 51 % (40 % au titre de l'IR et 11 % de prélèvements sociaux). N'ayant pas besoin de ces revenus pour l'instant, il cède à une société l'usufruit temporaire de ce bien sur 15 ans, durée le séparant de sa retraite. Il encaisse immédiatement une somme de 175 000 € représentant la valeur actualisée des revenus futurs. Il peut la placer sur un contrat de capitalisation. Sur la base d'une rentabilité annuelle nette de 4 % , il disposera d'un capital de 315 165 € au terme des 15 ans alors qu'il n'aurait disposé que de 204 080 € en capitalisant les revenus fonciers nets d'impôt.

Création de valeur pour la société. De son côté, la société emprunte 187 250 € pour acheter l'usufruit et acquitter les droits de mutation liés. L'annuité de remboursement (18 360 € pour un taux de 5,5 %, est inférieure au montant du loyer payé (20 000 €). Les intérêts acquittés sont déductibles de son revenu imposable. Mais elle peut également amortir son droit d'usufruit en déduisant chaque année de son revenu imposable un montant de 12 483 € (1/15 du coût d'acquisition). Elle va ainsi payer un impôt sur les sociétés très limité et réaliser un gain net cumulé de 25 740 €.

Des limites. La première limite à ce montage d'optimisation est l'existence d'une éventuelle plus-value imposable lors de la cession de l'usufruit. La 2e, plus fondamentale, est la capacité à trouver un acquéreur lorsqu'il ne s'agit pas de sa propre société. De ce point de vue, il sera plus aisé de mettre en oeuvre une cession temporaire d'usufruit sur des parts de SCPI ou de SCI ouvrant droit à des revenus stables car adossés à un grand nombre de locataires qu'une cession portant sur un bien spécifique...

Bilan fiscal global de la famille Dulac
Avant donation Après donation Économie fiscale
IR
Revenu imposable : 165 000 €
Nbre de parts : 3
IR : 37 054 €
Contributions sociales : 2 750 €
Parents Revenu imposable : 140 000 € Nbre de parts : 2 IR : 31 874 € Enfants Revenu imposable : 12 500 € Nbre de parts : 1 IR : 290 € chacun Contributions sociales : 1 375 € chacun 4 600 €
ISF
Actif : 1 300 000 €
Actif net taxable : 1 138 160 €
ISF : 2 025 €
Actif : 900 000 €
Actif net taxable : 748 126 €
ISF : 0,00 €
2 025 €
Total
41 829 €
35 204 €
6 625 €

Publié le 28 Octobre 2008

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