krach sur le vignoble, pic sur les maisons

Tandis que les prix des vignobles sont au plus bas, le marché des résidences secondaires colle à la hausse de l'immobilier urbain.

Fidèle au rendez-vous annuel, Agrifrance, filiale spécialisée de BNP Paribas Banque privée, dresse son panorama du foncier rural en 2006 : bois et forêts, foncier agricole, vignobles et demeures d'agrément. Les évolutions sont très disparates en fonction des secteurs.

Terres agricoles : réglementation pénalisante

« La forte réputation de qualité est contrebalancée par des prix très inférieurs à ceux des pays voisins, en raison notamment de la réglementation rigide du bail rural. Un allégement des réglementations permettrait aux exploitants de trouver des bailleurs pour supporter la charge financière et redonnerait une valeur concurrentielle au foncier agricole comme investissement patrimonial », commente Olivier de la Selle, responsable d'Agrifrance.

Les hectares les plus chers restent ceux où les acquéreurs ne rêvent pas de production : Corse-du-Sud (29 330 €/ha), Var (25 350 €/ha), Alpes-Maritimes (17 960 €/ha) et Haute-Savoie (14 240 €/ha).

Forêts : hausse générale sur le bois

La conjoncture est plus porteuse en forêt, grâce à une demande vigoureuse émanant de la construction, de l'emballage et de l'envolée de la demande de produits énergétiques. Dans ce contexte, le prix courant d'un taillis sous futaie de chênes avoisine 5 000 €/ha. Mais, ajoute vite Olivier de la Selle, « dès qu'il existe un bâti, on change de marché en abordant celui des propriétés d'agrément où l'ambiance est nettement plus excitée : les transactions sur les massifs bâtis ont généré en 2005 plus de 50 % des valeurs, avec seulement 10 % des surfaces ! »

Chêne : en progression pour la 2e année consécutive, surtout en gamme moyenne. Après les + 17 % de 2005, on enregistre 10 à 20 % supplémentaires selon les qualités en 2006. Les meilleurs arbres se paient 270 €/m3, les bons 110 € et les plus modestes de 50 à 70 €.

Chataîgnier : la demande est soutenue, poussant les prix parfois au-delà de 100 €/m3.

Hêtre : demande retrouvée avec + 15 % de hausse, à 50 €/m3 ; on note des pointes à 80 €, voire à plus de 100 € pour les meilleurs hêtres.

Résineux : hausse sensible en sapin épicéa. La demande nationale est forte pour la construction et l'emballage. Résultat : la hausse peut dépasser 20 %. On trouve même des prix à 65 €/m3 pour des gros bois.

Bois Énergie : les lots importants, homogènes et de qualité atteignent 15 €/m3.

Vignobles : en dessous du seuil de rentabilité

La correction continue. Mais, estime Olivier de la Selle, les baisses, qui touchent pratiquement tous les vignobles, ont le mérite d'assainir le marché. L'investissement se rapproche ainsi du niveau de rentabilité de ce secteur.

Bordelais : la cotation du vin générique en vrac est en dessous du prix de revient, certaines bouteilles se vendant à 2 €. L'hectare générique est coté à 50 % de sa valeur de 2000. Le marché s'est complètement fermé mais, promet Olivier de la Selle, ce gel restera temporaire puisque 3 000 vignobles doivent changer de mains d'ici 2015, leur exploitant dépassant aujourd'hui 50 ans tandis que seul un petit nombre connaît son remplaçant.

Côtes-du-Rhône du Sud : le record de baisse annuelle sur du foncier viticole a été battu : - 39 % en 2005 (23 000 €/ha en générique et 33 000 €/ha en Villages). Même le prestigieux Châteauneuf-du-Pape perd 10 %, à 300 000 €/ha. En revanche, dans le nord, le Cornas, petite AOC très élitiste, progresse de 20 %.

Languedoc : la nouvelle AOC Languedoc regroupera 243 000 ha des précédents Côteaux-du-Languedoc, Corbières, Minervois, Côtes-du-Roussillon et Fitou. Cette initiative bienvenue n'empêche pas le prix des Côtes-du-Roussillon de toucher son plus bas, à 7 900 €/ha.

Propriétés rurales d'agrément : dans le sillon de l'immobilier urbain

Même si les demeures haut de gamme sont restées un peu à l'écart, les propriétés rurales d'agrément ont suivi l'envolée des prix de l'immobilier urbain, en particulier dans les zones périurbaines où une part croissante de citadins sont allés chercher leur résidence principale, en raison d'une solvabilité en baisse. Résultat : un amalgame de prix s'est créé entre résidences principales et secondaires, et la hausse de ces dernières a gagné le rural lointain en y créant des envolées de prix inattendues. « Cette tendance pourrait s'inverser, confie Olivier de la Selle, avec une décrue du marché urbain, l'accélération de la construction neuve et la hausse des carburants. On assisterait alors à un reflux de résidents principaux, ce qui pourrait rendre leur statut de résidences secondaires à bon nombre de maisons rurales. » Françoise Lagre

Pouvoir d'attraction hétérogène

À la lecture de l'étude réalisée par Agrifrance, on constate que la valeur foncière de chaque secteur est totalement décorrélée de la surface occupée. Ainsi les propriétés d'agrément représentent 50 % de la valeur du marché global alors qu'elles ne représentent que 10 % des surfaces. À l'opposé, les transactions de terres agricoles ont fourni 23 % de la valeur du marché pour 64 % des surfaces.

On peut ainsi calculer le pouvoir d'attraction de chaque secteur du foncier par son rapport % valeur/ % surface : en tête sortent les propriétés d'agrément (5) suivies de l'artificialisation (3) puis du vignoble (1,5) ; loin derrière se trouvent les terres agricoles (0,3) et la forêt (0,3).

Publié le 04 Mai 2007