Immobilier : ne vous laissez pas piéger par le viager !

Le viager immobilier peut séduire, mais tant du côté de l'acheteur que du vendeur, l'opération présente des risques qu'il vaut mieux connaître avant de s'engager.

Vous êtes âgés et vous n'avez pas d'héritiers directs. Propriétaires de votre résidence principale, votre pension de retraite est loin d'être opulente... Pour envisager plus sereinement le risque de devenir dépendant, la vente en viager est peut-être une solution.

Vous êtes locataire de votre appartement et vos moyens ne vous permettent pas aujourd'hui de vous lancer dans une acquisition immobilière « classique ». L'achat en viager ne pourrait-il être l'occasion de réaliser, à terme, une bonne affaire ?

Dans cette transaction, le prix du bien se décompose en un capital payé au comptant (le « bouquet ») et en une rente versée par l'acheteur au vendeur tant que celui-ci est en vie. Les atouts du viager sont réels et le marché existe. Pour autant, cette forme d'acquisition reste par nature incertaine. Et pour le vendeur, on ne peut exclure totalement le risque de non-paiement de la rente.

Le syndrome Jeanne Calment

Tout le monde connaît l'histoire de Jeanne Calment... En 1965, à l'âge déjà avancé de 90 ans, et sans héritier, elle vend sa maison en viager à son notaire. Celui-ci s'engage à lui verser mensuellement, tant qu'elle est en vie, la somme de 2 500 francs de l'époque. C'est à 122 ans que la doyenne des Français, qui avait croisé Van Gogh, finit par s'éteindre en 1997. Ni le notaire ni son épouse n'ont jamais pu profiter de leur acquisition, qui a coûté au total plus de deux fois sa valeur.

Pas si exceptionnel. Les centenaires sont de moins en moins rares : en France, ils sont aujourd'hui plus de 20 000, et leur nombre pourrait tripler d'ici 2050. L'espérance de vie moyenne sert de référence pour le calcul de la rente viagère, et par rapport à cette donnée statistique, il peut y avoir de fortes disparités ! Pour l'acheteur, le risque n'est donc jamais totalement exclu de payer, au final, plus que la valeur du bien. Et s'il décède avant le vendeur, la charge de la rente est transmise à ses héritiers...

Attention à la réversion

Lorsque c'est un couple marié qui vend son bien en viager, la rente est généralement réversible, ce qui signifie qu'au décès d'un époux elle continue à être versée intégralement au survivant. C'est, pour l'acheteur, un facteur d'incertitude supplémentaire, surtout si la différence d'âge entre les époux est importante. « On commence à envisager une vente en viager à partir de 65 ans, précise Henri-Jacques Guinet (Viagers Rochat, Lyon), mais l'âge moyen des vendeurs est d'un peu plus de 75 ans, avec une espérance de vie à la date de la vente d'environ 12 ans. »

Éviter l'usufruit, mesurer les charges

Dans le viager occupé, cas le plus fréquent, le vendeur garde un droit d'usage et d'habitation, ce qui lui permet de rester dans son logement. S'il en conserve l'usufruit, il peut le louer à une tierce personne. À éviter ! car c'est une solution désavantageuse pour l'acheteur. En effet, il n'est pas certain de pouvoir occuper le logement dès le décès du vendeur, puisqu'un locataire peut se trouver dans les lieux.

La plupart du temps, le contrat de vente prévoit que les réparations locatives et la taxe d'habitation sont à la charge du vendeur, et que les grosses réparations et la taxe foncière reposent sur l'acheteur. Celui-ci peut s'attendre à devoir financer le remplacement de la chaudière ou la réparation de la toiture, par exemple...

Danger côté vendeur : le non-paiement de la rente

« Il vaut mieux choisir soigneusement son acquéreur », rappelle avec bon sens Pierre Lemée (notaire à Pont-l'Évêque). L'une des questions essentielles qui se posent pour le vendeur, en effet, est celle du paiement ponctuel de la rente qui a été fixée à son profit, au moment de la vente. Dans certains cas, elle représente un complément de revenu indispensable, dont le défaut risque de le placer dans une situation matérielle très difficile. Que peut-il faire concrètement si l'acquéreur cesse les versements ?

Clause résolutoire. « La principale sûreté, en cas de non-paiement de la rente viagère, est la clause résolutoire », explique Pierre Lemée. Systématiquement prévue dans le contrat, elle permet de faire annuler la vente. Encore faut-il faire constater cette annulation par le tribunal de grande instance, ce qui prend du temps et entraîne des frais d'avocat...

Gare à l'acheteur en faillite !

Pour Pierre et Jeanne Dupond, la vente en viager a hélas tourné au cauchemar. « En octobre 2005, nous avons vendu à un architecte un petit appartement bien situé à Paris, en viager libre. La rente, de 1 250 € par mois, devait nous aider à financer notre hébergement dans un établissement. Il y a eu quelques mois sans problèmes, puis les versements sont devenus irréguliers, jusqu'en octobre 2006 où nous avons reçu un chèque sans provision. Et, depuis, plus rien. En février 2007, nous avons appris par un mandataire liquidateur que notre acquéreur était en faillite. Plus tard, nous avons découvert que cette procédure collective bloquait la clause résolutoire du contrat. Non seulement nous ne percevons plus la rente, mais nous ne pouvons pas récupérer notre bien, qui est d'ailleurs toujours occupé par l'acquéreur ! En avril 2009, nous en sommes toujours là... »

Face cachée. Peu souvent évoqué, ce risque du viager est confirmé par Pierre Lemée. Lorsque l'acquéreur, commerçant ou artisan (ou professionnel libéral, comme dans le cas de Pierre et Jeanne), se trouve en redressement ou en liquidation judiciaire, « les recours du vendeur ne peuvent plus s'exercer et la clause résolutoire devient inefficace. » L'association pour la défense des intérêts des rentiers viagers souhaite, pour améliorer cette situation, que soit introduit dans le code de commerce un privilège spécial au profit des crédirentiers.

En cas de revente

Si l'acheteur en viager ne peut plus assumer le paiement de la rente, il peut toujours chercher à revendre le bien. « Le marché de la revente représente entre 15 et 20 % du total des transactions », précise Henri-Jacques Guinet. « Le nouvel acquéreur bénéficie du fait que la rente a été fixée alors que le vendeur était plus jeune. Elle est donc mois élevée que si elle était calculée au jour de la revente, mais en compensation, le bouquet est plus important ». Pour le vendeur d'origine, il n'y a en principe aucun changement. À condition que l'acquéreur paie régulièrement... et ne risque pas d'être soumis à une procédure collective !

Publié le 28 Août 2009