14/10/2005

Immobilier

Patrimoine rural : le petit label qui allège l'impôt

L'obtention du label de la Fondation du patrimoine permet au propriétaire de déduire de ses revenus tout ou partie des travaux.

Il n'y a pas que les bâtiments classés monuments historiques ou inscrits à l'inventaire supplémentaire qui sont assortis d'avantages fiscaux pour leur propriétaire. Posséder une grange, un four à pain, une maison de village permet aussi de déduire certains travaux de ses revenus. Mais pour cela, le bien doit être labellisé par la Fondation du patrimoine, habilitée par les services fiscaux à délivrer ce sésame.

Label réservé

Trois catégories de bâtiments considérés comme faisant partie du patrimoine national peuvent prétendre au label de la Fondation du patrimoine :

- ceux du « petit patrimoine de proximité » comme les lavoirs, moulins, chapelles,

- ceux situés en Zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP) définie par le préfet,

- enfin, certains biens immobiliers caractéristiques du patrimoine rural.

Visibilité publique. Avant tout autre critère, l'immeuble doit être visible de la voie publique : route ou même chemin de grande randonnée labellisé GR. L'important est que, de cet endroit, le passant puisse voir la majorité des parties les plus intéressantes au plan architectural du bâtiment (pour une habitation, sa façade principale). La distance entre l'immeuble et la voie publique doit être « raisonnable » et permettre la perception des détails.

Attention : le fait que l'immeuble soit ouvert au public ne suffit pas à remplir la condition de visibilité.

Patrimoine rural. Les immeubles faisant partie du « patrimoine rural » ne sont pas définis précisément : il s'agit de bâtiments habitables ou non tels que « fermettes, granges, maisons de village et petits manoirs ruraux ». L'administration fiscale n'exige pas pour autant que la construction ait une ancienneté minimale.

Quant au caractère rural du patrimoine, elle se contente de préciser que cela implique une implantation en zone rurale et qu'un bâtiment initialement construit en zone rurale mais aujourd'hui situé en zone urbanisée pourra obtenir le label.

Pour la Fondation du patrimoine, un village peut a priori être considéré comme rural jusqu'à 3 à 4 000 habitants ; mais l'appréciation se faisant au cas par cas, des bâtiments situés dans des villages de plus de 4 000 habitants ont pu être labellisés. En revanche, les zones balnéaires ne présentent pas ce caractère rural : les belles maisons du début du siècle de la ville d'hiver d'Arcachon ne peuvent recevoir le label de la Fondation, même si tout le monde s'accorde à les voir comme un élément important du patrimoine national. Néanmoins, si elles sont situées en ZPPAUP, elles peuvent recevoir le label au titre de la deuxième catégorie de bâtiments.

Caractéristiques architecturales. La Fondation du patrimoine ne délivre son label que sur avis favorable du service départemental de l'architecture et du patrimoine, qui réserve son accord aux immeubles présentant des « caractéristiques architecturales et historiques fortes ». Pour les cas tangents, comme les maisons de village, par exemple, c'est donc l'appréciation de l'architecte des bâtiments de France (ABF) du département qui est déterminante.

Avantages fiscaux

L'octroi du label permet au propriétaire de déduire de ses revenus, en tout ou partie, le montant des travaux réalisés correspondant au projet présenté lors de la demande de label (décret 2004-1016 du 22 septembre 2004, JO du 29 p. 16712 ; Instr. du 1er février 2005, BOI 5 B-5-05).

Travaux pris en compte. Il s'agit exclusivement des travaux de réparation et d'entretien. Pour les bâtiments habitables, les travaux retenus portent sur ce qui est visible de l'extérieur : murs, façades et toitures et, le cas échéant, sur les travaux demandés par l'architecte des bâtiments de France pour restaurer l'immeuble dans sa situation d'origine. Les travaux sur les murs de clôture peuvent également être retenus sur demande de l'ABF. Quant aux travaux d'intérieur, ils ne sont jamais pris en compte - sauf s'ils sont indispensables au maintien de la structure de l'immeuble - pas plus que les travaux relatifs aux parcs et jardins.

À l'inverse, pour les bâtiments non habitables, les travaux intérieurs pourront être retenus si le propriétaire s'engage à ouvrir les lieux au public.

Déductibilité des travaux. Les travaux doivent toujours être réalisés après l'obtention du label, et dans les cinq ans de l'obtention. S'ils n'ont pu être réalisés dans ce délai, le propriétaire devra représenter une demande de label.

Sont admis en déductibilité :

- les sommes payées aux entreprises ;

- les honoraires d'architecte.

Les intérêts de l'emprunt contracté pour les travaux ne sont pas pris en compte.

De 50 à 100 %. Selon le statut de l'immeuble, la déductibilité des travaux s'effectuera de manière différente.

Immeuble non loué : les dépenses s'imputent sur le revenu de l'année de paiement des travaux.

Si les travaux sont subventionnés à hauteur de 20 % ou plus (collectivité territoriale, Vieilles maisons françaises, Maisons paysannes de France, Fondation du patrimoine...), la déduction porte sur la totalité des dépenses restant à charge du propriétaire.

Dans les autres cas, la déduction n'est autorisée que pour 50 % des dépenses, nettes de subventions.

Immeuble loué : si l'immeuble procure des revenus fonciers ordinaires, les travaux sont déductibles des loyers perçus et le déficit foncier éventuel est imputable sur le revenu global, sans limitation de montant, et reportable sur les années suivantes.

Lorsque l'immeuble produit des revenus autres que fonciers (BIC - bénéfices industriels et commerciaux -, BA - bénéfices agricoles), le bénéfice du label de la Fondation est exclu. Enfin, ce dernier ne peut se cumuler avec les dispositifs Malraux ou Besson : c'est au propriétaire de choisir le dispositif le plus avantageux pour lui.

Publié le 14 Octobre 2005