Impôts

Défiscalisation : le nouveau visage de la location meublée

La location meublée a beaucoup perdu de son charme... fiscal. Pour la plupart des particuliers investisseurs, l'avantage consistera en une réduction d'impôt égale à 5% du prix d'un logement neuf.

Longtemps un petit paradis fiscal, la location meublée a séduit de nombreux contribuables, parmi lesquels de hauts revenus s'improvisant loueurs professionnels pour défiscaliser à tout-va. Jugé trop avantageux, ce régime appelé « LMP » vient de subir un sérieux tour de vis. Ainsi, à compter de 2009, seuls les « vrais » professionnels peuvent en bénéficier (voir encadré). De ce fait, nombre de propriétaires vont devoir se contenter du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), certes moins contraignant mais aussi bien moins intéressant fiscalement, d'autant plus que certains de ses avantages sont aussi revus à la baisse.

Même si la location meublée, comme tout investissement locatif, présente de nombreux attraits fiscaux, elle doit avant tout s'intégrer dans un projet patrimonial précis et correspondre aux attentes de l'investisseur.

Complément de revenus. Dans une perspective à long terme, la LMNP est une solution intéressante pour un investisseur particulier peu fortuné qui souhaite se constituer un patrimoine et s'assurer un complément de revenus pour la retraite. Les loyers sont entièrement défiscalisés pendant la période de remboursement de l'emprunt et d'amortissement du bien, puis ils bénéficient d'une fiscalité allégée. Pour ceux qui font le choix de la résidence de tourisme, l'investissement peut se concilier avec une destination vacances dont on peut profiter quelques semaines par an.

Il est bien sûr possible de réaliser soi- même son projet d'investissement en achetant directement un bien. Mais, en ce cas, le rendement dépendra de la faculté à dénicher des locataires à longueur de temps. S'ajoutent à cela les soucis liés à la gestion au quotidien et à l'entretien des biens.

Clés en mains

Pour ceux qui préfèrent la tranquillité, investir dans une résidence avec services exploitée par un professionnel est une bonne alternative. Sur le créneau des résidences de tourisme, par exemple, les intermédiaires tels Pierre & Vacances, Odalys ou Lagrange rivalisent d'arguments alléchants pour tenter les candidats investisseurs : loyers garantis, aide à une solution de financement, prise en charge des contraintes de gestion, aide à la revente...

Tenez compte de la renommée et de l'assise financière de cet exploitant qui sont des garanties importantes (certains ont fait faillite l'an dernier). Enfin, pour valider le contrat et les aspects juridiques et fiscaux de l'opération, il est préférable de se faire conseiller par un expert avisé.

Profiter d'une prime à l'entrée

La réforme de la location meublée se traduit par une nouvelle forme d'avantage fiscal identique pour tous quelles que soient la tranche d'imposition et la situation familiale du contribuable (de fait, pour bon nombre d'investisseurs particuliers exclus du statut de loueur professionnel, ce dispositif remplace désormais le système de déduction d'un déficit commercial du revenu global, favorisant surtout les très hauts revenus, car diminuant l'assiette de l'impôt soumis au taux marginal de 40 %). Autre restriction : seuls certains investissements ouvrent droit à la nouvelle carotte fiscale.

Réduction d'impôt. L'avantage fiscal s'adresse aux loueurs non professionnels qui achètent un logement neuf, en l'état futur d'achèvement ou achevé depuis au moins 15 ans réhabilité ou rénové pour le louer meublé pendant 9 ans à un exploitant. Et ce à condition qu'il soit situé dans un établissement d'accueil pour personnes âgées ou handicapées, un établissement de soins, une résidence de tourisme classée ou une résidence avec services pour étudiants. Sous réserve des textes d'application à paraître, sont a priori exclues les résidences seniors ou para-hôtelières de type résidences d'affaires. Le contribuable se voit accorder une réduction d'impôt de 5 % du prix de revient du bien plafonné à 500 000 €. L'avantage fiscal de 25 000 € maximum est accordé l'année de l'acquisition et tombe sous le coup du plafonnement global des niches fiscales. En cas d'excédent par rapport à l'impôt dû, aucun report n'est autorisé.

Ne pas confondre avec Demessine. Cette nouvelle mesure est à distinguer de la réduction d'impôt destinée à favoriser l'investissement touristique dans les zones de revitalisation rurale (ZRR). Cette dernière ne fait pas profiter l'investisseur du même régime d'imposition : en ZRR, les loyers sont imposés comme revenus fonciers (location nue), tandis qu'en LMNP, ils sont déclarés comme BIC (bénéfices industriels et commerciaux, voir ci-dessous). À noter : la réduction d'impôt Demessine en ZRR (25 % du prix d'achat) est prorogée jusqu'en 2012 et présente l'avantage de pouvoir être étalée sur 7 ans.

Intégrer les nouvelles règles

Le cadre fiscal est modifié sur deux points principaux. Attention ! Sont concernés par ces changements aussi bien les investisseurs qui effectuent une opération en meublé non professionnel pour la première fois cette année que ceux qui profitaient jusqu'à présent du dispositif professionnel (LMP) et dont certains se trouvent exclus de ce régime par l'effet de la réforme.

Micro BIC. Les loueurs en meublé non professionnels sont imposés dans la catégorie des BIC. À ce titre, ils peuvent donc postuler pour le régime « micro », plus facile d'utilisation grâce à des obligations déclaratives allégées. Mais, à compter de 2009, le seuil maximum de recettes pour profiter de ce régime « micro BIC » est désormais de 32 000 € au lieu de 80 000 € (car, désormais, cette activité relève des prestations de services et non plus des ventes). Autre restriction forte à cet avantage : l'abattement pratiqué par le fisc sur le chiffre d'affaires pour calculer le bénéfice imposable n'est plus que de 50 % au lieu de 71 %. Les conditions du « micro BIC » sont donc moins intéressantes, et ce d'autant plus que ce régime ne permet pas de constater de déficit. Si les charges excèdent 50 %, il faut donc opter pour le régime réel (ce qui est toujours possible, mais assez onéreux). Et, dans ce cas, lorsque le contribuable bénéficie de la nouvelle réduction d'impôt de 5 %, la base d'amortissement du bien est réduite de 15 %.

Déficits. À compter de 2009, les règles d'imputation changent, puisque les déficits subis - en cas d'option pour le réel - ne sont imputables que sur des bénéfices de même nature (loyers de location en meublée non professionnelle). Il faut donc que les immeubles détenus par ailleurs par le loueur non professionnel dégagent des bénéfices. Faute d'imputation dans le délai de 10 ans, les déficits sont définitivement perdus.

TVA. Les locations dans les résidences de tourisme classées étant soumises à TVA, il est possible de récupérer la TVA sur le prix d'achat. Certains intervenants, tel Pierre & Vacances, acceptent de déduire son montant du prix du logement sans attendre le remboursement du fisc.

Plus-values. Comme pour les autres particuliers, elles sont exonérées au bout de 15 ans de détention.

ISF. Les biens détenus par un loueur non professionnel sont passibles de l'ISF. En cas de recours à l'emprunt, cette taxation est atténuée en tout ou partie.

Publié le 31 Mars 2009