Location meublée : remaniée mais toujours attractive !
La variante professionnelle de la location meublée reste avantageuse mais devient élitiste. Quant à celle « non professionnelle », elle profite d'un alignement sur le régime Scellier.
La spécificité de la location meublée à titre habituel est de constituer, sur le plan fiscal, une activité de nature commerciale imposée de ce fait dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non celle des revenus fonciers. Cela offre plusieurs avantages : possibilité de déduire l'amortissement du bien des revenus, option pour le régime avantageux du micro BIC et, lorsque l'activité peut être qualifiée de professionnelle, imputation des déficits sur le revenu global sans limite de montant, exonération des plus-values de cession après 5 ans et exonération d'ISF. Ces avantages ne sont pas remis en cause sur le principe. En revanche, ils sont restreints dans leur portée.
Un recadrage plus qu'une réforme
Régime micro amoindri. Ainsi le micro BIC n'est désormais applicable que si les recettes sont inférieures à 32 000 € contre 76 300 € antérieurement et l'abattement forfaitaire sur les revenus, en ce cas, n'est plus que de 50 % contre 71 % auparavant. S'il reste plus avantageux que le régime micro foncier (seuil de revenus de 15 000 € et abattement de 31 %), l'efficacité de ce « micro BIC » va considérablement baisser pour les détenteurs de biens immobiliers locatifs n'ayant pas ou plus d'emprunt.
Exonération de plus-values très ciblée. De même, l'exonération des plus-values de cession après 5 ans d'exploitation pour les loueurs en meublé professionnels (LMP) demeure mais se trouve écornée. Les recettes annuelles ne doivent pas dépasser 90 000 € au lieu de 250 000 € antérieurement. Plus gênant, la qualification professionnelle de l'activité exige désormais que les recettes locatives soient supérieures aux autres revenus professionnels et pensions de retraite du foyer fiscal.
En revanche, l'exonération d'ISF n'a pas été modifiée. Pour en bénéficier, il convient toujours d'être inscrit au registre du commerce, d'avoir des recettes annuelles supérieures à 23 000 € et que ces recettes représentent plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal (hors pensions de retraite).
Hors plafonnement. L'impu- tation des déficits éventuels sur le revenu global sans limitation de montant perdure également pour la LMP. Mieux : l'avantage fiscal correspondant n'entre pas dans le plafonnement des niches fiscales en vigueur depuis le 1er janvier 2009. Sans doute parce que le déficit imputable est le plus souvent ponctuel (au démarrage de l'activité au travers notamment des frais d'établissement, droits d'enregistrement et travaux d'aménagement)...
Un profil spécial d'investisseurs
Rentier ou retraité pour être professionnel. Compte tenu du resserrement des conditions pour être loueur en meublé professionnel, ce statut va de fait être réservé aux personnes n'ayant pas ou plus de revenus professionnels et percevant une faible retraite : « rentiers » vivant des revenus de leur patrimoine, retraités percevant de faibles retraites des régimes obligatoires...
Si elles sont par ailleurs assujetties à l'ISF, ces personnes pourront activer ou renforcer le bouclier fiscal grâce à la possibilité d'imputer sans limite le déficit éventuel de leur activité sur leur revenu global.
Non professionnel : mieux qu'un pis-aller. C'est donc la location meublée non professionnelle qui concerne désormais le plus grand nombre. Si le déficit n'est pas imputable sur le revenu global, il est désormais reportable pendant 10 ans (6 ans auparavant), comme cela était déjà le cas pour les revenus fonciers. Par ailleurs, une nouvelle réduction d'impôt a été instituée en faveur des investissements dans certaines résidences meublées : résidences pour étudiant, personnes âgées ou handicapées et résidences de tourisme classées. Aménagée par l'article 15 de la seconde loi de finances rectificative pour 2009, cette réduction est désormais alignée sur le dispositif « Scellier » :
Le taux de la réduction d'impôt est de 25 % pour les investissements réalisés (date de signature de l'acte authentique) en 2009 et 2010 et de 20 % pour ceux réalisés en 2011 et 2012.
La réduction est répartie sur 9 années à compter de l'achèvement de la résidence ou de son acquisition si elle est postérieure. Si elle excède le montant de l'impôt, elle peut être reportée sur les 6 exercices suivants.
L'assiette de la réduction est constituée du prix de revient des logements, retenu dans la limite de 300 000 €.
Seule la fraction de l'investissement n'ayant pas donné lieu à réduction d'impôt peut être amortie. Pour des biens habituels et un taux d'imposition maximal de 40 %, il faudrait conserver le bien plus de 20 ans pour que le régime de la réduction d'impôt soit moins favorable que celui de l'amortissement.
Location nue ou LMNP ?
Lorsque l'on dispose d'un local d'habitation, le louer meublé - si le marché local le permet - est sans conteste plus avantageux fiscalement en raison de la possibilité d'amortir le bien et de reporter sans limite les amortissements qui n'auraient pas pu être imputés. Le bailleur peut également y trouver plus de souplesse juridique, voire un rendement économique meilleur.
Pour choisir entre location nue et meublée sous le régime « Scellier », l'arbitrage porte sur la rentabilité, le risque et la liquidité de l'investissement. Le bail commercial consenti à l'exploitant de la résidence meublée offre, sur une durée généralement comprise entre 9 et 15 ans, un rendement net de frais supérieur d'au moins 1 point à celui d'une location nue, tout en simplifiant la gestion.
Revers de la médaille, la capacité à revendre rapidement son bien au prix du marché est moins bonne car il s'agit d'un marché restreint et plus confidentiel. D'autre part, le rapport de forces entre investisseurs et exploitant tourne souvent à l'avantage de ce dernier en cas de difficultés financières de sa part. La rentabilité escomptée peut ainsi s'en trouver nettement amoindrie, sans même parler de la difficulté pour relouer en cas de faillite de l'exploitant. Pour limiter ces risques, la qualité de l'emplacement et la nature de l'exploitation sont cruciales. De ce point de vue, une résidence étudiante en ville apportera de meilleures garanties qu'un établissement pour personnes âgées implanté à la campagne... Publié le 28 Août 2009 |