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Pourquoi créer une SCI ?

Quand on détient de l'immobilier, on peut s'interroger sur l'utilité de créer une société civile immobilière. Il existe des avantages et des inconvénients réels. Voici les situations dans lesquelles la SCI présente les uns ou les autres.

Un écrin juridique pour votre patrimoine ! La SCI est une société créée par deux personnes au moins, dans le but d'acquérir et/ou de gérer un patrimoine commun, essentiellement constitué de biens immobiliers. Elle ne peut avoir pour seul objet d'acheter et de revendre des immeubles, car il s'agirait alors d'une société commerciale et non civile. Mais elle peut acheter ou vendre un immeuble à titre accessoire.

Pour gérer un patrimoine commun

La SCI peut se révéler un bon outil de gestion patrimonial. Il est en effet des situations dans lesquelles il n'y a pas d'autre solution que d'acquérir ou de détenir un bien immobilier à plusieurs. C'est généralement le cas entre personnes d'une même famille, par exemple frères et soeurs à l'occasion d'une donation par les parents, concubins ou époux qui achètent ensemble un logement, etc. Si le bien immobilier est acheté à plusieurs ou donné à plusieurs personnes, les propriétaires se retrouvent en indivision, statut qui présente un certain nombre d'inconvénients. Ainsi, un indivisaire ne peut faire seul que les actes indispensables à la conservation du bien (réparation d'urgence...). Pour les actes de gestion courante, par exemple conclure ou renouveler un bail, il faut la majorité des deux tiers des droits indivis. Et pour tous les autres actes, il faut l'unanimité... En indivision, la gestion d'un bien peut vite devenir très compliqué.

Une alternative à l'indivision

À l'inverse, la gestion d'un immeuble par une SCI est plus simple car un gérant est nommé et il a, sauf dispositions particulières, tous pouvoirs pour gérer dans l'intérêt de la société. Il peut ainsi entreprendre des travaux, conclure un bail, etc. sans demander l'accord des associés pour chaque acte. Toutefois, rien n'empêche les associés de réduire les pouvoirs du gérant, dans les statuts, à certains actes ni de prévoir qu'il devra les prévenir, par exemple avant de conclure un bail, avant d'emprunter, avant de vendre, etc.

Ainsi, on peut « régler » très précisément les pouvoirs donnés au gérant, ce qui présente un avantage certain par rapport à l'indivision.

Pour obtenir un avantage fiscal

Passer par une SCI pour transmettre un bien immobilier, par exemple à ses enfants, peut permettre d'alléger la fiscalité. L'optimisation se fait à trois niveaux.

Pratiquer une décote

La valeur d'un immeuble diffère selon qu'il est détenu ou non par une SCI. Pour quelle raison ? L'immeuble détenu par la SCI, dont la propriété est émiettée en parts sociales, est difficilement vendable - a fortiori s'il s'agit d'une SCI familiale. Un immeuble détenu par une SCI perd donc de sa valeur vénale du fait de cette moindre liquidité, ce qui permet d'opérer une décote minorant la valeur des parts. Le montant de cette décote, qui dépend de plusieurs facteurs, est d'au minimum 10 % et peut atteindre, dans certains cas, jusqu'à 60 %. Cette diminution du patrimoine réduit la valeur imposable aux droits de succession.

Transmission fractionnée

La division d'un immeuble en parts sociales permet d'optimiser le plafond d'abattement sur les donations qui se reconstitue tous les six ans. Prenons un exemple : madame Dubois veut donner à ses deux filles une maison d'une valeur de 500 000 €. Si elle la leur donne telle quelle, chacune des filles recevra une valeur de 250 000 €. Sur ce montant, chacune des deux filles bénéficiera d'un abattement de 156 974 € (montant de l'abattement pour les enfants en 2010), elles seront donc toutes les deux imposables sur la base de 93 026 € (250 000 - 156 974). Admettons maintenant que Mme Dubois crée une SCI ayant pour capital social la maison, estimée à 450 000 € compte tenu d'une décote de 10 %. Cette société est constituée de 1 500 parts sociales de 300 € chacune. Mme Dubois peut donner 523 parts à chacune de ses filles (soit 156 900 €), en franchise d'impôt puisque le montant de la donation est inférieur à l'abattement. Elle leur donnera les parts restantes dans six ans, une fois l'abattement reconstitué. La totalité de la maison aura ainsi été transmise en franchise d'impôt.

Avantage lié à l'amortissement d'un prêt

Les parents peuvent envisager le montage suivant : ils font un versement en compte courant à la société, qui acquiert ainsi un immeuble qu'ils donnent en location. Compte tenu du passif de la société - le compte courant est une dette de la société -, la valeur des parts est nulle ou quasi nulle. Ils en attribuent, par exemple, 90 % à leurs enfants et n'en gardent que 10 %. Au fur et à mesure du remboursement des emprunts par les loyers, la valeur de la société et donc des parts augmente. Cet accroissement de valeur profite à 90 % aux enfants, en franchise d'impôt.

Pour acheter son logement en couple

La création d'une SCI pour acheter le logement du couple ne présente pas d'avantage fiscal. En revanche, la SCI peut permettre de sécuriser le droit du survivant sur le logement. Mais attention, cette situation n'est vraie que pour les couples non mariés et non pacsés, autrement dit pour les concubins.

Conseillé pour sécuriser le droit du concubin survivant

Lorsque des concubins non pacsés achètent ensemble leur résidence principale, ils le font généralement en indivision. Le bien appartient alors à chacun à proportion de son apport. Cette solution qui a le mérite de la simplicité présente toutefois un inconvénient de taille : au jour du décès du premier concubin, son compagnon n'est pas assuré de pouvoir continuer à vivre dans le logement, car les héritiers du concubin décédé vont se trouver propriétaires en indivision avec lui. Ils pourront l'obliger à vendre ou, si une clause d'agrément est prévue, à racheter leurs parts, mais cela n'est pas toujours possible... Certes le concubin qui risque de décéder le premier pourrait léguer ses parts au survivant, mais cette opération est très onéreuse car le fisc taxe les successions entre étrangers à 60 % (après abattement de 1 570 €)...

Montage juridique favorisant les concubins

La meilleure solution pour permettre au concubin survivant de continuer à jouir du logement consiste à créer une SCI propriétaire du bien, puis à faire « un démembrement croisé » des parts de la société. C'est une opération juridique un peu complexe, qui consiste pour l'un à acheter la nue-propriété de la moitié des parts et l'usufruit de l'autre moitié. Tandis que l'autre fait l'opération inverse (voir « Usufruit et nue-propriété » p. 37). Ainsi, quel que soit celui qui décède le premier, le survivant aura la pleine propriété de la moitié des parts et l'usufruit de l'autre moitié. Cette solution lui permet de jouir du logement jusqu'à son décès.

Couples mariés ou pacsés : attention !

Pour la transmission de biens, la situation des couples mariés ou pacsés est différente de celle des concubins. Les couples mariés ou pacsés peuvent aisément se léguer un bien par testament, car ils sont intégralement exonérés de droit de succession. Ils peuvent également opter pour une donation. Le barème d'imposition et l'abattement est le même, qu'ils soient mariés ou pacsés (79 533 €). L'époux ou le partenaire qui risque de décéder le premier a donc tout intérêt à transmettre ses parts indivises (en pleine propriété ou en usufruit) sur le logement, plutôt qu'à créer une SCI. De plus, au décès de l'un des époux ou partenaire pacsé, l'autre bénéficie sur le logement et sur les meubles d'un droit de jouissance temporaire d'une année. Ce droit de jouissance est gratuit, le survivant n'a donc rien à payer aux héritiers. La seule condition, c'est que le logement constitue sa résidence principale lors du décès.

En cas de décès, risque sur la résidence principale !

Si le logement appartient à une SCI, le survivant ne bénéficie pas du droit de jouissance d'une année après le décès de son époux ou partenaire. Par ailleurs, le conjoint ou partenaire survivant qui se trouve en indivision avec les héritiers du partenaire décédé peut obtenir l'attribution préférentielle du logement et des meubles, moyennant le paiement d'une soulte aux héritiers, cela n'est pas non plus le cas si le logement appartient à une SCI. Enfin, si le couple est soumis à l'ISF, il ne bénéficie pas de l'abattement de 30 % qui s'applique à la résidence principale. La SCI n'est donc pas toujours la panacée !

Recevoir la nue-propriété d'un bien en SCI et en hériter juste après...

La SCI permet de transmettre la nue-propriété d'un bien aux enfants, sans risque de se voir imposer sur la pleine propriété, même si le parent donateur décède dans les trois mois. Pour bien comprendre l'intérêt de ce mécanisme, il faut expliquer quelques règles de droit successoral. Après avoir démembré le droit de propriété d'un bien (scindé en usufruit et nue-propriété), si celui qui détient l'usufruit décède avant celui qui détient la nue-propriété, ce dernier devient automatiquement pleinement propriétaire. Ce qui est tout à son avantage, puisque la réunion de l'usufruit à la nue-propriété est exonérée de droit de succession. Mais pour éviter les abus de droit, l'administration fiscale considère que lorsque le défunt est usufruitier et que ses héritiers présomptifs sont nus- propriétaires, il existe une présomption que le défunt était pleinement propriétaire des biens. Ainsi, à son décès, ses héritiers usufruitiers doivent payer les droits de succession comme s'ils recevaient la pleine propriété du bien. Cette présomption ne joue toutefois que si la nue-propriété a été donnée dans les trois mois qui précèdent le décès. En revanche, c'est l'avantage de la SCI, elle disparaît lorsque la nue-propriété appartient à une SCI, même si les parts sont détenues par un héritier présomptif de l'usufruitier...

À SAVOIR

Vous voulez mettre votre résidence principale en SCI ? En ce cas sa valeur pourra bénéficier d'une décote de 5 % à 20 %. En revanche, pour le calcul de l'ISF, les parts de SCI doivent être déclarées sans bénéficier de l'abattement de 30 % applicable à la résidence principale. Si vous êtes commerçant, artisan, profession libérale, votre résidence principale ne pourra pas être déclarée insaisissable par vos créanciers.

À RETENIR

Constituer une SCI présente surtout des avantages pour gérer des biens à plusieurs en famille comme entre non-parents. Au plan successoral, la SCI est idéale pour transmettre de façon fractionnée un bien immobilier en optimisant le système de l'abattement fiscal qui exonère de droits de succession. Enfin, les couples de concubins y trouveront un avantage pour se transmettre un bien immobilier via un démembrement croisé de la propriété.

La SCI et les impôts sur la pierre

L'associé paie :

- l'impôt sur les bénéfices (loyers encaissés supérieurs aux dépenses) réalisés par la société (selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu + 12,10 % de prélèvements sociaux) ;

- la taxation sur la plus-value, en cas de cession de l'immeuble par la SCI ou de cession des parts par l'associé, au taux forfaitaire de 16 % (porté à 17 % l'année prochaine) + 12,10 % de prélèvements sociaux ;

- la taxe d'habitation, lorsqu'il occupe l'immeuble qui appartient à la SCI au 1er janvier de l'année d'imposition.

La SCI supporte la taxe foncière en sa qualité de propriétaire de l'immeuble.

Nous sommes à votre disposition au 01 72 98 98 50 pour étudier avec vous l'intérêt d'une prestation de conseil vous permettant d'être éclairé sur l'opportunité de créer une SCI dans votre situation. Nous assurons également la rédaction de statuts adaptés.

Publié le 30 Octobre 2010

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