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Résidences de tourisme - Quelle réduction d'impôt choisir ?

Depuis 2009, la panoplie des produits de défiscalisation dans l'immobilier touristique s'est enrichie du dispositif Bouvard. Néanmoins, la fiscalité ne peut à elle seule déterminer le choix d'un tel placement qui doit avant tout s'intégrer dans un projet patrimonial.

Les particuliers qui souhaitent investir dans l'immobilier de tourisme peuvent prétendre à une réduction d'impôt de 25 % de leur investissement au travers de deux dispositifs distincts :

le « Demessine » qui concerne notamment l'achat en résidence de tourisme classée située en zone de revitalisation rurale (ZRR) et la nouvelle réduction « Bouvard » accordée aux loueurs en meublé non professionnels. Mais les conditions pour y accéder sont nombreuses et parfois difficiles à satisfaire. Comparer les avantages fiscaux de ces dispositifs et sécuriser son investissement restent indispensables pour éviter bien des désillusions.

Quelques points communs...

Comme la réduction Demessine en faveur du secteur de l'immobilier de loisirs, la nouvelle réduction d'impôt pour investissement locatif en meublé s'applique aux investissements réalisés entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, la date de signature de l'acte authentique ou de fin des travaux faisant foi.

Résidence de tourisme classée

Sont notamment éligibles aux deux mesures les résidences de tourisme répondant à des exigences précises et classées par décision du préfet. L'investissement repose sur un ménage à trois : le particulier acquiert un logement auprès d'un promoteur et conclut un bail commercial avec un exploitant qui assure la gestion de la résidence et la location auprès du client final. L'investisseur est tenu de donner son bien en location pendant 9 ans, mais peut toutefois s'en réserver la jouissance à titre personnel pendant 8 semaines par an sans préjudice de l'avantage fiscal.

Réduction d'impôt plafonnée

Le bonus fiscal prend la forme d'une réduction d'impôt étalée sur plusieurs années et calculée sur un prix de revient du logement plafonné. Il tombe par ailleurs sous le coup du plafonnement global des niches fiscales (en 2010, 20 000 € plus 8 % du revenu imposable). Il doit, sauf exception, être reversé si les engagements, dont le contribuable n'est pas toujours maître, ne sont pas respectés. À noter enfin que rien n'interdit à un même foyer fiscal de cumuler au titre d'une même année les deux avantages en réalisant un achat sous chacun des deux dispositifs.

Précautions de rigueur

Comme tout investissement immobilier, il présente une certaine dose de risque qu'il convient d'essayer de limiter autant que faire se peut. Avant de céder aux sirènes des promoteurs, il n'est donc pas superflu de se déplacer pour évaluer la qualité et la localisation du bien, le potentiel touristique du site... sans oublier de se renseigner sur la santé financière de l'exploitant. En effet, si celui-ci fait faux bond, l'investisseur risque de voir la rentabilité de son placement sérieusement écornée et d'écoper en prime d'un redressement fiscal (voir encadré).

... mais des différences en faveur du Bouvard

Est éligible à l'une ou l'autre des mesures (Bouvard, Demessine) l'acquisition d'un logement neuf comme l'achat en VEFA (bien en l'état futur d'achèvement) ou d'un logement achevé depuis au moins 15 ans en vue de sa réhabilitation. Pour le reste, des différences notables dans les conditions d'application justifient une étude approfondie de tout projet calculette en main (voir tableau p. 41).

Nature de l'investissement

La réduction d'impôt Demessine comporte deux volets autonomes et cumulables dont l'un est dédié aux seuls travaux. L'investissement peut être réalisé directement ou par le biais d'une société non soumise à l'IS. En revanche, pour le dispositif Bouvard, les travaux seuls ne sont pas éligibles et l'investissement ne peut être réalisé qu'en direct.

Location nue ou meublée

La différence essentielle tient aux conditions de location à l'exploitant : pour le Demessine, il s'agit d'une location nue imposable dans la catégorie des revenus fonciers avec en principe la possibilité d'opter pour le régime d'imposition des loyers en « microfoncier » (formalisme allégé, déduction forfaitaire de 30 %). Quant au Bouvard, il est interdit d'accès aux contribuables ayant la qualité de loueurs en meublé professionnels (recettes annuelles tirées de cette activité supérieures à 23 000 € TTC) puisqu'il est strictement réservé aux loueurs non professionnels à la date d'acquisition du bien. La réduction d'impôt n'est cependant pas reprise en cas de passage ultérieur au statut de loueur professionnel. Les revenus doivent être imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) avec option possible pour le micro BIC (abattement forfaitaire de 50 %, mais impossibilité de constater un déficit).

Les atouts du Bouvard

Les conditions du Bouvard sont très avantageuses, puisqu'il est possible de bénéficier du bonus fiscal au titre de plusieurs logements dans une limite globale de 300 000 € HT (la TVA à l'achat étant le plus souvent récupérable). Le taux applicable est de 25 % pour un investissement en 2009 ou 2010, 20 % en 2011 et 2012. La réduction d'impôt est étalée sur 9 ans (réduction annuelle maximale en 2009 de 8 333 €), tout excédent par rapport à l'impôt dû étant reportable les années suivantes jusqu'à la 6e inclusivement.

Pour le Demessine, l'effet défiscalisant est moindre qu'en Bouvard. L'avantage fiscal est étalé sur 6 ans (voire 7 sur option du contribuable) à raison d'un seul logement à la fois et sans possibilité de report d'un excédent. La limite de prix de revient servant au calcul de l'avantage étant plus basse et liée à la situation de famille, la réduction annuelle maximale n'est que de 2 083 € (personne seule) ou 4 167 € (couple) en cas d'achat neuf ou en VEFA, 1 667 € ou 3 334 € pour une acquisition avec réhabilitation. Mais attention ! Moins de réduction d'impôt à l'entrée ne signifie pas forcément que vous ferez un moins bon placement immobilier au regard du prix initial du bien.

Le boomerang de la reprise fiscale

Sauf cas exceptionnels (perte d'emploi, invalidité, décès...), le non-respect de l'engagement de location est frappé par une sanction « couperet », la remise en cause de l'avantage fiscal. Néanmoins, devant les défaillances en chaîne d'exploitants, des assouplissements à cette règle ont été apportés. Dans des situations très limitées (liquidation judiciaire de l'exploitant, résiliation ou cession du bail avant terme...), le délai dans lequel la relocation doit intervenir après le départ d'un exploitant est alors porté de 1 à 12 mois pour les deux dispositifs. Par ailleurs, pour le seul dispositif Demessine, si aucune solution n'est trouvée, le remboursement de la réduction d'impôt est étalé sur 3 ans.

Faut-il encore choisir le Demessine ?

L'entrée en lice du dispositif Bouvard, clone du dispositif Scellier pour les loueurs en meublé non professionnels, a grandement fait pâlir les attraits fiscaux du régime Demessine. Néanmoins, ce dernier conserve des attraits importants pour les contribuables qui ont une faible ardoise fiscale à effacer. Il présente aussi un intérêt pour ceux qui souhaitent effectuer des travaux indépendamment d'une acquisition. Enfin, la possibilité de cumuler les deux dispositifs permet à un contribuable ayant d'importantes capacités d'investissement de jouer sur les deux tableaux.

Demessine ou Bouvard : à chacun ses spécificités
Demessine Bouvard
Plafond de dépenses 50 000 € (personne seule)
ou 100 000 € (couple)
Un seul logement à la fois
300 000 € par foyer
pour un ou plusieurs logements
Taux de la RI* - Achat 25 %
- Achat avec réhabilitation 20 % - Travaux 20 ou 40 %
- 25 % pour un investissement
en 2009 ou 2010
- 20 % pour un investissement
en 2011 ou 2012
Étalement de la RI* 1/6 par an ou sur option étalement du reliquat après la 1re année sur les 6 années suivantes
1/9 par an
En cas d'excédent,
report sur les années suivantes jusqu'à la 6e inclusivement
* réduction d'impôt

Publié le 30 Avril 2010

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