Démembrement de propriété : pour la retraite aussi !
L'acquisition de droits immobiliers démembrés peut être attractive tant pour la constitution d'une rente future que pour la perception de revenus immédiats.
Souvent subi lors d'une succession depuis que le conjoint survivant bénéficie légalement d'un droit d'usufruit sur la totalité du patrimoine, le démembrement de propriété peut aussi être choisi pour optimiser la rentabilité économique d'un actif, en particulier immobilier. Ainsi, l'acquisition d'un bien grevé d'un usufruit temporaire est un excellent moyen de se constituer un revenu complémentaire pour sa retraite. Symétriquement, l'acquisition de l'usufruit permet de générer un complément de retraite immédiat plus élevé qu'avec une assurance vie si l'on est faiblement imposé.
Propriété à la carte
La propriété d'un bien est la réunion de trois droits différents. Le droit d'utiliser le bien pour soi (usus), le droit d'en conférer l'utilisation à un tiers et d'en percevoir les revenus (fructus) et, enfin, le droit de disposer du bien, c'est-à-dire d'en modifier la substance (transformation d'un local professionnel en habitation, par exemple) et de l'aliéner (vente, mise en garantie...).
Usufruit et nue-propriété. L'usufruit est la réunion de l'usus et du fructus. Il peut être viager (jusqu'au décès de l'usufruitier) ou bien temporaire, la durée pouvant en être fixée librement. La nue-propriété est un droit de propriété à terme, lorsque l'usufruit prendra fin. Pour un bien immobilier, l'usufruitier peut habiter le bien, le donner à bail (sauf baux de plus de 8 ans et baux commerciaux qui nécessitent l'accord du nu-propriétaire) et percevoir les revenus. Il doit assumer la charge des réparations d'entretien. Il peut céder son droit d'usufruit mais ne peut le léguer.
Le nu-propriétaire pourra jouir librement du bien à l'extinction de l'usufruit. En attendant, il est tenu d'assumer les grosses réparations (structure de l'immeuble, toiture...). Il peut céder son droit ou le léguer.
Usufruitier et nu-propriétaire doivent être d'accord pour affecter la substance d'un bien et pour le vendre. Dans ce dernier cas, ils partagent le prix de vente et donc les plus-values.
Avantages fiscaux. Le nu-propriétaire ne perçoit pas de revenus. Sa rémunération intervient sous forme d'accroissement de la valeur de son droit au fil du temps en raison de la diminution de la durée résiduelle de l'usufruit. Cette rémunération, bien sûr, ne fait pas l'objet d'une taxation annuelle à l'impôt sur le revenu mais elle n'est pas considérée non plus comme une plus-value taxable en cas de revente. Enfin, pour les contribuables soumis à l'ISF, la valeur de la nue-propriété n'entre généralement pas dans l'assiette imposable.
Petits et gros revenus réconciliés. L'acquisition en nue-propriété est ainsi particulièrement opportune pour les personnes assez fortement imposées qui souhaitent préparer leur retraite. Elles n'ont pas besoin de revenus pendant leur période active et bénéficient pleinement d'une capitalisation sans fiscalité et éventuellement de l'économie annuelle d'ISF. À l'inverse, l'usufruit temporaire pourra être acquis par de jeunes retraités faiblement imposés pour majorer leurs revenus pendant la période la plus active de leur retraite. Petits et gros revenus ont ici un intérêt commun : s'allier pour tirer le meilleur profit économique du bien en évitant la fiscalité lourde qui pèse normalement sur l'immobilier. Les avantages fiscaux sont partagés entre eux par le biais de la fixation du prix d'acquisition.
Démembrer pour gagner plus
Concrètement, le prix d'un usufruit temporaire d'une durée de 15 ans est actuellement d'environ 50 % de la valeur en pleine propriété pour des SCPI dites « classiques » (investies en immobilier d'entreprises) servant un revenu net de frais de l'ordre de 5,8 % l'an. Les SCPI sont généralement utilisées pour ce type de montage car elles présentent l'avantage d'offrir des revenus stables grâce à leur grande diversification locative.
20 % de revenus en plus. Sur cette base et en retenant une indexation des loyers commerciaux prudente de 2 % par an, l'usufruitier bénéficiera - en moyenne sur les 15 ans - de revenus majorés d'environ 20 % par rapport à l'utilisation d'une assurance-vie (1).
De même, le nu-propriétaire disposera pour sa retraite, 15 ans plus tard, de revenus supérieurs de 20 % à 40 % - selon sa situation fiscale (2) - à ceux issus de la capitalisation d'une assurance-vie (3).
Indexés sur l'inflation. Qui plus est, l'utilisation d'actifs immobiliers permet - tant au nu-propriétaire qu'à l'usufruitier - de bénéficier d'une assurance contre l'inflation et donc d'une protection du pouvoir d'achat pendant sa retraite. D'autres actifs offrent cette assurance, mais soit avec un niveau de rentabilité immédiate plus faible (obligations indexées sur l'inflation), soit avec un niveau de risque plus fort (matières premières, actions).
(1) Avec un rendement net de frais de 4,5 % l'an. Cas d'une personne imposée à l'IR dans la tranche à 14 % et soumise au régime du microfoncier.
(2) 20 % dans le cas d'une personne imposée à l'IR au taux marginal maximal lors de sa retraite et ayant subi l'ISF pendant sa période active au taux marginal de 1 %.
(3) Avec un rendement net de frais de 5 % supérieur à celui de l'usufruitier car le nu-propriétaire bloque ses fonds sur 15 ans et peut donc détenir une part plus importante d'actifs risqués, en moyenne plus rémunérateurs à long terme.
La sélectivité s'impose.
N'est-il pas trop tard pour envisager un tel montage compte tenu des prix atteints par l'immobilier ? Très probablement oui pour l'immobilier d'habitation. La situation est, en revanche, différente pour l'immobilier d'entreprise. Ce dernier a certes connu une hausse importante en raison notamment de la baisse des taux d'intérêt entre 2001 et 2006. Mais la forte baisse des loyers qui a suivi l'éclatement de la bulle Internet et la récession de 2003 a joué un rôle modérateur significatif. Les perspectives de remontée des loyers devraient ainsi constituer un facteur de soutien à ce marché. Enfin, usufruitier comme nu-propriétaire n'auraient à souffrir d'une éventuelle baisse de prix que pour autant qu'ils remettraient en cause leur stratégie de perception de revenus en vendant leur droit. Le nu-propriétaire est, de ce point de vue, le plus exposé. Il devra être très attentif à la qualité du patrimoine de la SCPI et à sa politique de gestion qui ne devra pas privilégier le rendement immédiat au détriment de la valeur du patrimoine au terme.
Gilles Artaud
Planète Patrimoine
Article paru dans Intérêts Privés n°652 (mars 2008)
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Demander une documentation Publié le 30 Avril 2008 |