Rechercher :
Accueil La société Informations Outils Services Produits Contacts
Connexion Enregistrez-vous
Inscription à la newsletter
Inscrivez vous gratuitement à notre Newsletter !
voir un exemple
Pour nous contacter
Nos partenaires

Charges locatives et travaux

Premier réflexe : se référer au contenu du bail pour déterminer qui doit supporter une dépense. En l'absence de clause précise, la règle sera dictée par la loi, bien qu'elle-même ne soit pas toujours très explicite en ce domaine.

La ventilation des charges

À défaut de bail explicite

$725

  D'après la loi, en toute hypothèse, il appartient au bailleur de s'acquitter des charges qui par leur nature sont liées à la propriété : impôt foncier, assurance de l'immeuble, honoraires de syndic.

$726

En pratique, ont la nature de charges récupérables sur le locataire : les services rendus liés à l'usage des différents éléments du local loué (fournitures et dépenses de personnel), les dépenses d'entretien courant, les impôts incombant de par la loi au locataire.

Application des clauses du bail

$727

  Le bail commercial définit très souvent les charges que le locataire doit payer ou rembourser, ainsi que leurs modalités de règlement. En cas de litige, elles sont interprétées restrictivement en faveur de celui qui a souscrit l'obligation.

Diversité des clauses

$728

  S'agissant des dépenses courantes, les obligations varient d'une clause à l'autre, soit quant à la nature des prestations à la charge du locataire, soit quant aux règles de répartition de ces charges (tantièmes de charges de copropriété, prorata des loyers ou des surfaces, forfaitaires).

$729

En matière d'assurance et d'impôt, les clauses obligeant le locataire à rembourser l'impôt foncier et/ou l'assurance de l'immeuble sont dérogatoires, mais valables.

$730

Le redevable légal de la taxe annuelle sur les bureaux en Ile-de-France est le propriétaire. Mais le bail peut valablement la mettre à la charge du locataire.

$731

  Quant aux charges de copropriété, on distingue deux grandes catégories qui a priori sont réparties de la façon suivante :
- les charges de conservation et d'administration des parties communes en principe supportées par le locataire proportionnellement aux tantièmes de copropriété attachés à son lot (gardiennage, consommation d'eau en l'absence de compteur individuel, nettoyage et éclairage des parties communes et enlèvement des ordures, entretien et réfection des escaliers, ravalement) ;
- les charges des services collectifs et d'équipement auxquelles chaque copropriétaire doit participer en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de son lot (ascenseur, chauffage, frais d'antenne TV, vide-ordures).

À qui incombe les travaux ?

La parole est au bail

$732

  Ce n'est qu'éventuellement après s'être référé au bail, au cas où celui-ci ne précise rien quant aux travaux (situation rare), qu'il faut alors se reporter à la loi. Ses dispositions ne sont en effet que supplétives.

Variété des clauses

$733

  Quelles que soient la nature et l'origine des travaux, qu'ils aient lieu à l'intérieur même du local ou dans l'immeuble qui l'accueille, les situations du bailleur et du locataire peuvent différer du tout au tout selon la rédaction du contrat. En pratique, le locataire est tenu, au minimum, aux travaux d'entretien et, au maximum, supporte les plus grosses réparations à condition qu'elles ne soient pas liées à la vétusté ou à l'obligation de délivrance du bailleur. En cas de litige, le juge interprète restrictivement ces clauses défavorables au locataire.

« Le bailleur assure les grosses réparations ». Le bail fait généralement référence à l'article 606 du code civil qui vise la réparation des « gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture ». Il s'agit du gros œuvre, de la réfection d'un balcon ou d'une toiture. En cas de litige, le juge tranchera en tenant compte de l'importance de la réparation et du caractère exceptionnel de la dépense.

« Le bailleur est tenu au clos et au couvert ». Dans ce cas, le bailleur doit supporter les frais relatifs aux toit, gouttières, descentes d'eau fluviales, portes-fenêtres ou volets dès lors que les éléments dégradés ne proviennent pas d'un mauvais entretien du locataire.

« Le locataire supporte toutes les réparations ». Cette clause est licite. Mais, sachant qu'elle réalise un transfert de charges sur le locataire, elle pourra alors entrer en ligne de compte dans la fixation du loyer.

Portée limitée de certaines clauses

$734

  Le bail forme un tout ; chaque clause ne peut se lire isolément. C'est ainsi que certaines clauses peuvent interférer entre elles ; il convient alors de bien mesurer leur articulation. Par exemple, le transfert de toutes les réparations sur le locataire est limité par des clauses traitant indirectement des travaux, comme celles relatives aux conditions d'entrée dans le local acceptées par le locataire.

L'état des lieux. Le locataire peut invoquer l'état des lieux réalisé à l'entrée qui mentionne les dommages existants pour ne pas en supporter la responsabilité. En l'absence d'état des lieux initial, le locataire est présumé avoir reçu les locaux en bon état ; le bailleur peut lui demander d'assurer les dépenses de menu entretien nécessaires à la remise en bon état au moment de son départ. En fin de bail, le locataire a intérêt à établir un état des lieux de sortie qui sera comparé à celui d'entrée.

La prise des lieux « en l'état ». Souvent, le locataire déclare prendre les lieux en l'état sans exiger aucune réparation, ni lors de la prise de possession ni ultérieurement. Le bailleur peut alors demander toutes les réparations nécessaires, sauf lorsque des travaux sont des modifications de structure des lieux loués, des réfections d'installations existantes ou des aménagements nouveaux assimilables à des transformations ; cette clause interdit ensuite au locataire toute réclamation. Parfois, le locataire accepte de prendre les lieux en l'état moyennant une franchise de loyer, équivalant au coût des travaux de rénovation.

$735

  Peuvent aussi être invoquées à l'encontre du bailleur son obligation de délivrance ou encore la vétusté du local. Enfin, le bailleur peut transférer l'obligation de réparer dans la mesure où il n'impose pas de travaux qui équivaudraient à une véritable reconstruction de l'immeuble.

La vétusté. Pour refuser de payer des travaux, le locataire peut invoquer la vétusté, à charge pour lui de prouver que l'origine en est bien la vétusté et qu'il a normalement entretenu les locaux.

L'obligation de délivrance du bailleur. Quelles que soient les clauses du bail en matière de travaux, le bailleur est toujours tenu de délivrer un local conforme à sa destination, et c'est à lui de le prouver. Si le bail est « tous commerces », il sera plus difficile d'invoquer ce motif à son encontre. La délivrance conforme porte aussi sur les accessoires du local, tels les accès (couloirs, parkings) ou dépendances indispensables à son utilisation normale.

Que dit la loi ?

$736

  À défaut de précision dans le bail, il faut se reporter à la loi, qui ne fait qu'indiquer des axes de répartition. Le code civil ne fournit pas de liste exhaustive de travaux systématiquement à la charge du bailleur ou du locataire. D'où une interprétation délicate en cas de désaccord.

$737

Schématiquement, à défaut de clause contraire dans le bail, la charge des travaux se répartit ainsi :
- le bailleur doit, en principe, entretenir le local commercial et y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations d'entretien ou de gros entretien et les grosses réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives, pour que le local loué soit en état de servir à l'usage pour lequel il a été loué ;
- le locataire répare tout ce qui a été dégradé de son fait ou par des tiers, sauf à prouver que les dégradations ne sont pas de sa faute. Il doit entretenir le local commercial en bon père de famille. Il est aussi tenu d'une obligation générale de « menu entretien » afin de restituer, en fin de bail, des locaux dans le même état qu'en début de bail.

Incidences des travaux sur le loyer

$738

  Si une clause du bail met à la charge du locataire certains travaux qui incombent légalement au bailleur, il s'agit d'un supplément indirect de loyer dont il peut être tenu compte à la baisse dans l'évaluation de la valeur locative pour le calcul du loyer révisé ou renouvelé.

$739

Par ailleurs, le bailleur peut obtenir le déplafonnement du loyer parce qu'il a directement ou indirectement financé les travaux.

Mentions Légales - CNILConditions Générales d'Utilisation
Plan du siteLiens