La révision du loyer commercial

Il faut distinguer la révision légale triennale de la révision qui intervient en application d'une clause d'indexation spécifique. La révision des loyers calculés à partir d'un pourcentage du chiffre d'affaires obéit aussi à des règles particulières.

Révision légale

Procédure

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  Le plus souvent formulée par le bailleur, la demande de révision chiffrée s'effectue par exploit d'huissier ou lettre recommandée avec AR. Elle ne peut être adressée que 3 ans au moins après la date d'entrée du locataire ou de la dernière révision.

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Si les parties s'accordent, il est conseillé de rédiger un avenant ou de procéder tout au moins à un échange de lettres faisant état de l'accord. À défaut d'accord, il convient de saisir le juge dans les 2 ans.

Révision hors délai. Une révision légale demandée au-delà des 3 ans ne prend effet qu'à dater du jour de la demande en fonction du dernier indice connu à cette date.

Clauses nulles. Les parties ne peuvent à l'avance renoncer dans le bail à la révision légale. Toute clause destinée à y faire échec est nulle.

Révision plafonnée

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  En principe, la révision du loyer est plafonnée à la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction ou de l'indice des loyers commerciaux s'il s'applique. Tous deux sont publiés par l'INSEE. Le calcul du nouveau loyer s'effectue en comparant l'indice du trimestre au cours duquel a pris effet le loyer précédent et l'indice du trimestre au cours duquel la demande de révision a été faite.

Indice prévu au contrat. En raison des décalages dans la publication des indices et pour éviter de devoir attendre, de nombreux baux indiquent un indice de référence (généralement le dernier publié à la signature du bail) ; le second indice retenu étant alors, sauf dépassement du délai de 3 ans, l'indice du trimestre correspondant à celui de référence, mais publié 3 ans après.

IRL. L'indice des loyers commerciaux n'est pas encore applicable faute de publication du décret qui définira les secteurs d'activité commerciale qui pourront adopter cet indice.

Modification des facteurs locaux de commercialité

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  Lorsque le demandeur peut prouver une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, susceptible d'avoir entraîné une hausse ou une baisse de plus de 10 % de la valeur locative, le loyer est fixé sans limitation de plafond.

Déspécialisation

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  Le loyer peut être fixé sans tenir compte de l'indice du coût de la construction dans les cas suivants :
- à la première révision triennale, si le locataire a adjoint des activités connexes au commerce prévu au bail ;
- sans attendre la date normale de révision légale, en cas de changement d'activité (voir fiche 51).

Révision conventionnelle

Révision automatique

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  Par dérogation aux règles de la révision légale, les parties peuvent avoir inclus dans le bail une clause d'indexation, aussi appelée clause d'échelle mobile. Cette clause se caractérise par l'automaticité de l'indexation du loyer en fonction de la variation de l'indice retenu.

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En fonction de l'indice choisi, la clause d'échelle mobile peut varier à la hausse ou à la baisse et même conduire à un loyer inférieur au loyer d'origine, à la différence de la révision légale. Toutefois, certaines clauses prévoient une variation dans le seul sens de la variation positive de l'indice.

Choix de l'indice. Pour être licite, l'indice retenu doit être en relation avec l'activité de l'une des parties ou avec le bail. Très souvent, les baux retiennent l'indice du coût de la construction.

Modalités de la révision

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  Le contrat détermine les conditions de mise en œuvre de la révision. Elle s'applique généralement de plein droit à une date déterminée sans que les parties aient à en faire la demande. Il peut arriver que la révision soit subordonnée à un seuil donné afin d'éviter des variations minimes trop fréquentes.

Périodicité

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  C'est au choix des parties, sachant que, le plus souvent, la révision est annuelle.

Exigibilité immédiate du loyer

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  À la différence de la révision triennale, le nouveau loyer est exigible dès la variation de l'indice retenu.

Plafonnement du jeu des clauses d'échelle mobile

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  Il arrive que le jeu de la clause d'indexation aboutisse à la fixation d'un loyer hors de proportion avec la valeur locative. Pour remédier à cette situation, l'une ou l'autre des parties peut demander une révision judiciaire du loyer lorsque, par le jeu de l'indexation, il a progressé de plus de 25 %. Dans ce cas, le loyer est alors fixé à la valeur locative.

Procédure. Cette demande est formulée par acte d'huissier ou lettre recommandée avec AR ; une procédure judiciaire ne sera engagée qu'à défaut d'accord. Le plus souvent, elle donnera lieu à une expertise pour fixer la valeur locative.

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  Indépendamment de la clause d'indexation, les parties peuvent toujours revenir à l'indexation légale si les conditions sont réunies, notamment quant au délai.

Clauses recettes

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  Dans les centres commerciaux, les loyers sont souvent fixés en fonction d'un pourcentage du chiffre d'affaires ; leur indexation ne relève alors pas d'une clause d'échelle mobile, mais des seules modalités prévues par les parties au contrat.