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Extension et changement d'activité

Les règles à respecter par le locataire diffèrent selon qu'il souhaite juste adjoindre une activité complémentaire à celle autorisée par le bail ou complètement changer de spécialité.

Extension d'activité (déspécialisation partielle)

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  Adjoindre une branche complémentaire à l'activité commerciale prévue au bail est un droit pour le locataire s'il satisfait à certaines conditions.

À trois conditions

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  Le locataire doit être titulaire d'un bail commercial de 9 ans ; un sous-locataire bénéficie des mêmes droits (voir fiche 56). En revanche, le droit à déspécialisation partielle n'est pas reconnu au titulaire d'un bail de courte durée ou d'une convention d'occupation précaire (voir fiche 47) ; ils doivent s'en tenir à l'activité prévue au bail, sauf accord du bailleur.

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 Le locataire doit être propriétaire du fonds de commerce qu'il exploite. Les locataires-gérants sont exclus du droit à déspécialisation partielle.

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 L'activité envisagée doit être connexe ou complémentaire à celle déjà exercée. Malheureusement, il n'existe pas de définition officielle des extensions d'activités possibles ; le caractère connexe ou complémentaire s'apprécie en fonction des usages de chaque région et chaque profession. D'où une source fréquente de litige avec le bailleur qui peut considérer qu'il s'agit plutôt d'un réel changement d'activité, qui exige l'application d'une procédure plus stricte.

Information préalable du bailleur

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  Ne jamais mettre le bailleur devant le fait accompli, au risque de voir son bail résilié. Avant de procéder à toute extension d'activité, le locataire doit faire connaître ses intentions au propriétaire par exploit d'huissier en précisant les nouvelles activités envisagées.

Le bailleur dispose alors de 2 mois pour faire connaître son intention de contester le caractère connexe de l'activité nouvelle. À l'expiration de ce délai et sans contestation du bailleur, son autorisation est présumée acquise.

Attention au loyer

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  Lors de la première révision triennale suivant la déspécialisation partielle, le loyer peut être majoré de façon plus importante que prévu si l'extension réalisée a réellement augmenté la valeur locative des locaux.

La majoration de loyer est la seule compensation que puisse demander le bailleur ; il ne peut réclamer d'indemnité.

Changement d'activité (déspécialisation plénière)

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  La déspécialisation plénière n'est pas un droit ; elle suppose le respect de conditions strictes et une autorisation préalable.

Conditions

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  Comme pour une déspécialisation partielle, le locataire doit bénéficier d'un bail commercial et être propriétaire de son fonds de commerce. Mais la demande de déspécialisation plénière doit, en outre, satisfaire aux deux conditions suivantes :
- être justifiée par la conjoncture économique et une organisation rationnelle de la distribution ;
- concerner une activité compatible avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble.

En cas de litige, un large pouvoir d'appréciation appartient au juge.

Autorisation préalable impérative

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  Il convient d'informer le bailleur de la nouvelle activité envisagée en lui notifiant par exploit d'huissier. Si passé 3 mois, il n'a pas répondu, il est censé avoir accepté le projet. En pratique, il est préférable d'obtenir une réponse écrite du bailleur ou, mieux, signer avec lui un avenant au bail qui modifiera la destination du local, prévoira le montant du loyer et, le cas échéant, l'autorisation de réaliser certains travaux.

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Si, en revanche, le bailleur refuse, le locataire peut introduire une action en justice devant le tribunal de grande instance. Le juge peut autoriser le changement total ou partiel d'activité, malgré le refus du bailleur, sauf si ce refus est justifié par un motif grave et légitime. En pratique, même si le tribunal statue en faveur du locataire, il ne pourra l'autoriser à réaliser les travaux indispensables au changement d'activité à la place du bailleur.

Débits de boissons. Le propriétaire ne peut s'opposer à la transformation d'un débit de boissons de 3e ou 4e catégorie en débit de 1re ou 2e catégorie ou en tout autre commerce dès lors que cette nouvelle activité n'engendre pas d'inconvénients supérieurs à ceux découlant du fonds supprimé.

Avertir les créanciers privilégiés

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  Une notification par huissier doit aussi être adressée aux créanciers qui ont un privilège inscrit sur le fonds de commerce. S'ils s'estiment lésés par le changement d'activité, ils peuvent exiger que le changement d'activité soit subordonné à certaines conditions de nature à sauvegarder leurs intérêts. Ils peuvent notamment exiger que le locataire leur fournisse des garanties supplémentaires. En tout état de cause, leurs privilèges sont reportés, avec le même rang, sur le fonds suivant.

Compensations envers le bailleur

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  Le bailleur peut percevoir :
- une indemnité éventuelle s'il est établi que la nouvelle activité lui occasionne un préjudice (ex. : il doit à son tour indemniser d'autres locataires auxquels il avait consenti l'exclusivité d'une activité) ;
- une majoration de loyer en contrepartie de l'avantage procuré par le changement d'activité, sans attendre la prochaine révision triennale.

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  Au cas où il estimerait que les sommes mises à sa charge sont trop lourdes, le locataire a 15 jours, à compter de la décision de justice, pour changer d'avis et renoncer à son projet.


Procédure de sauvegarde

776. Lorsque le locataire en difficultés financières fait l'objet d'une procédure de sauvegarde, le plan de sauvegarde peut comporter l'adjonction d'une ou de plusieurs activités. L'adjonction d'une activité décidée par le tribunal s'impose au bailleur qui ne peut pas invoquer, notamment, les dispositions protectrices qui lui sont accordées en cas de déspécialisation partielle ou totale.


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