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La résiliation du bail commercial

Plusieurs circonstances peuvent motiver une résiliation anticipée d'un bail commercial ; celle-ci peut intervenir à l'initiative du locataire ou du bailleur pour faute ; elle peut aussi résulter de la mise en redressement ou liquidation judiciaires du locataire.

Départ anticipé du locataire

Résiliation anticipée par le locataire

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  Sauf si le bail contient une clause le privant de sa faculté de résiliation, le locataire peut donner congé au bailleur, à l'expiration de chaque période triennale, par exploit d'huissier en respectant un préavis d'au moins 6 mois.

Conséquences pécuniaires. Le locataire est débiteur des loyers durant toute la période triennale en cours ; il ne sera libéré qu'à l'issue de cette période et sous réserve qu'il ait effectivement quitté les locaux. Le bail peut aussi prévoir des conditions d'indemnisation du bailleur.

Droit de reprise du bailleur

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  Le bailleur peut aussi donner congé au locataire par acte d'huissier en respectant un préavis d'au moins 6 mois, mais seulement dans les circonstances suivantes :
- pour démolir l'immeuble insalubre ; le bailleur ne doit aucune indemnité au locataire. Mais, en cas de reconstruction d'un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire bénéficie d'une priorité pour les louer ;
- pour reconstruire, à charge pour le bailleur de verser une indemnité d'éviction au locataire ou de lui offrir un local de remplacement ;
- pour surélever l'immeuble quand cette opération rend nécessaire l'éviction temporaire du locataire ; ce dernier doit alors être indemnisé de son préjudice ;
- pour exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière ou pour démolir l'immeuble dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain ;
- à certaines conditions pour reprendre partiellement des locaux d'habitation, loués accessoirement en locaux commerciaux, dès lors qu'ils ne sont pas affectés à un usage d'habitation.

Départ à la retraite du locataire handicapé

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  Le commerçant qui souhaite partir à la retraite, est handicapé ou bénéficie d'une pension d'invalidité, peut résilier son bail à tout moment par exploit d'huissier en respectant un préavis de 6 mois. Cette facilité a été étendue, dans les mêmes circonstances, au gérant majoritaire de SARL depuis au moins 2 ans et à l'associé unique d'EURL.

Résiliation du bail pour faute

Résiliation judiciaire

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  Si le locataire n'exécute pas ses obligations résultant du bail, le bailleur peut, sans mise en demeure préalable du locataire, réclamer en justice la résiliation du bail. Le tribunal appréciera la gravité de la faute et décidera si la résiliation est ou non justifiée.

Les causes de résiliation sont liées aux principaux événements jalonnant la vie du bail commercial. Par exemple :

- en cas d'atteinte à la destination du local ou aux activités autorisées (voir fiche 51) ;

- en cas de cession ou de sous-locations irrégulières ;

- à défaut d'exploitation ;

- tout manquement aux clauses du bail ;

- troubles de jouissance causés aux autres locataires et voisins ;

- non-paiement du loyer.

Application d'une clause résolutoire

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  Le bailleur peut également obtenir la résiliation du bail en invoquant en justice la clause résolutoire prévue au contrat, c'est-à-dire la clause prévoyant la résiliation de plein droit en cas d'inexécution d'une des obligations du bail.

Le juge n'a pas de pouvoir d'appréciation ; il se contente de constater le jeu de la clause résolutoire.

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  Toutes les clauses résolutoires sont cependant encadrées dans les limites suivantes :
- le bailleur doit faire délivrer au locataire par huissier un commandement de cesser l'infraction dans un délai d'un mois ; pendant ce délai, toute poursuite est suspendue et devient caduque si le locataire régularise effectivement ; ce commandement est obligatoire même si l'infraction est irréversible ;
- possibilité pour le locataire de demander en justice des délais de grâce pour régulariser ; le juge peut décider de reporter ou d'échelonner les paiements dus, dans la limite de 2 ans.

Résiliation de plein droit

Destruction du local

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  Si au cours du bail, le local est détruit en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si le local n'est détruit qu'en partie, le locataire peut, selon les circonstances, demander une diminution du prix ou la résiliation. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a pas lieu à dédommagement.

Survenance d'événements prévus par le bail

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  Le bail peut prévoir que certains événements entraîneront sa résiliation de plein droit (ex. : décès de l'une des parties, vente de l'immeuble). La résiliation ne sera pas immédiate : le bail ne peut cesser qu'au-delà de 9 ans et par l'effet d'une notification 6 mois avant un terme d'usage. Si le locataire en remplit les conditions, il a droit à une indemnité d'éviction (voir fiche 53).

Notification aux créanciers inscrits

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  Qu'il s'agisse d'une résiliation amiable ou pour faute, le bailleur doit notifier la demande de résiliation aux créanciers titulaires d'un privilège ou d'un nantissement inscrit sur le fonds de commerce. À défaut d'avoir accompli cette démarche, le bailleur s'expose à devoir rembourser aux créanciers inscrits le montant impayé de leur créance sur le fonds.

La restitution des locaux

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  À son départ, le locataire doit rendre les locaux en bon état, ou tout au moins dans l'état dans lequel ils étaient à son entrée dans les lieux, ou dans les conditions prévues au bail.

Sort du dépôt de garantie

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  Dès lors que le local est restitué en bon état ou conformément aux stipulations du bail, le dépôt de garantie doit en principe être reversé au locataire. De nombreux baux précisent cependant que cette somme restera acquise au bailleur en cas de faute du locataire.

Notification au comptable du Trésor

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  Un mois avant le terme du bail, le bailleur doit aviser le comptable du Trésor chargé du recouvrement des impôts directs du déménagement de son locataire. À défaut, il supporte la taxe professionnelle due par celui-ci.


Locataire en faillite

827. Poursuite du bail. Nonobstant toute clause contraire, comme pour une procédure de sauvegarde lorsque le locataire n'est pas encore en cessation des paiements, l'ouverture d'une procédure collective à l'encontre du locataire n'entraîne pas la résiliation de plein droit du bail.

828. Décision de l'administrateur. Le bailleur doit, par lettre recommandée AR ou exploit d'huissier, mettre en demeure l'administrateur judiciaire de la procédure collective de choisir entre la continuation ou la résiliation du bail. L'administrateur a un mois pour répondre, mais il peut demander des délais au juge-commissaire (2 mois supplémentaires au plus). L'administrateur ne peut exiger le maintien du bail que si les loyers suivants sont payés aux échéances et dans les termes du bail.

Le bail est résilié de plein droit si :

- l'administrateur change d'avis et décide de résilier le bail, car il s'aperçoit qu'il ne dispose pas des fonds suffisants pour payer le loyer suivant ;

- l'administrateur ne répond pas dans le délai d'un mois de la mise en demeure. Le paiement spontané des loyers par l'administrateur peut cependant être considéré comme une acceptation tacite de la poursuite du bail.

829. Résiliation demandée par le bailleur. Le bailleur peut demander la résiliation judiciaire ou faire jouer la clause résolutoire (voir § 819) à défaut de paiement des loyers échus après l'ouverture de la procédure collective. L'administrateur peut, en cas de résiliation judiciaire, demander des délais de paiement.

830. Production des créances. Dans les 2 mois du jugement d'ouverture de la procédure collective, le bailleur doit déclarer ses créances sur le locataire au représentant des créanciers. Il bénéficie d'un privilège pour les deux dernières années de loyers impayés avant le jugement d'ouverture ainsi que, le cas échéant, pour l'année en cours et pour les dommages et intérêts qui pourraient lui être accordés.


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