La sous-location commerciale

Certaines précautions s'imposent au locataire principal.

Interdiction légale de sous-louer

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  En principe, la sous-location commerciale totale ou partielle est prohibée.

En cas de sous-location irrégulière, le bailleur dispose de plusieurs actions contre le locataire :
- résiliation du bail sur le fondement de la clause résolutoire (voir fiche 54) ;
- résiliation judiciaire de droit commun, le défaut d'autorisation étant constitutif d'une faute suffisamment grave ;
- refus de renouvellement du bail sans indemnité d'éviction (voir fiche 53).

Accord obligatoire du bailleur

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  La sous-location est autorisée avec l'accord du bailleur.

À l'origine dans le bail

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  L'autorisation de sous-louer et ses modalités peuvent être prévues par une clause spécifique du bail soit de portée générale, soit limitée à des cas particuliers. Une telle clause est interprétée restrictivement.

Accord exprès et écrit par acte séparé

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  À défaut de clause du bail applicable aux circonstances, le locataire doit obtenir l'accord du propriétaire. Cet aval est discrétionnaire. Il doit être formulé expressément. Ni une tolérance prolongée, ni le silence gardé par le bailleur n'équivalent à une renonciation à se prévaloir de l'infraction.

Accord tacite

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  Saisis par le locataire, les juges peuvent exceptionnellement reconnaître que le comportement du bailleur traduit sa volonté de ne pas utiliser l'irrégularité de la sous-location contre le locataire ; ils considèrent que l'attitude du bailleur révèle alors un accord tacite.

Toujours proposer au bailleur d'intervenir

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  Le locataire doit recueillir l'autorisation du bailleur, mais il doit aussi lui proposer, par acte d'huissier ou lettre recommandée avec AR, d'intervenir au contrat. Le bailleur a alors 15 jours pour indiquer s'il entend concourir. Si, malgré l'autorisation de sous-louer, le bailleur refuse de participer ou ne répond pas, il est passé outre.

Renouvellement. Il faut aussi faire cette proposition au bailleur au renouvellement du sous-bail.

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  Le bail peut dispenser le locataire de cette démarche ; dans ce cas, le bailleur a alors souvent précisé dans le bail qu'un exemplaire du contrat doit lui être envoyé. Il pourra ainsi vérifier les conditions de la sous-location, notamment le loyer.

Incidences sur le bail principal

Augmentation du loyer principal

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  Entre le bailleur et le locataire principal, la situation est inchangée, sauf si le prix de la sous-location excède celui du loyer principal. Le propriétaire peut alors, dans les 2 ans, exiger une augmentation correspondante du loyer. Le cas échéant, il peut réclamer cette somme directement au sous-locataire.

Droit au renouvellement

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  Le locataire principal ne peut prétendre au renouvellement de son bail que s'il est propriétaire du fonds exploité dans les lieux et s'il remplit notamment les conditions d'exploitation (voir fiche 52). S'il a sous-loué la totalité de son local à un commerçant qui l'exploite pour son propre commerce, le bailleur peut lui signifier congé à la fin du bail, sans indemnité. En cas de sous-location partielle, le locataire principal a droit au renouvellement de son bail, mais juste pour la partie qu'il exploite lui-même.

Situation du sous-locataire

Droits envers le locataire principal

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  Les rapports avec le locataire principal sont régis par le contrat et le code de commerce ; ils sont ceux d'un bailleur ordinaire envers un locataire commerçant. Le sous-bail commercial ne devrait pas durer moins de 9 ans. Mais, en fait, le sous-bail ne peut dépasser le temps restant à courir pour le bail principal. Le droit au renouvellement du sous-locataire s'exerce normalement envers le locataire principal.

Droits envers le bailleur

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  Il n'y a théoriquement aucun lien entre le bailleur et le sous-locataire. Cependant, le bailleur impayé peut poursuivre le sous-locataire en paiement à concurrence du sous-loyer. De même, le sous-locataire régulier peut obtenir le renouvellement de son bail directement auprès du bailleur.

En cas de sous-location irrégulière

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  La sous-location irrégulière est inopposable au propriétaire. Aux yeux de ce dernier, le sous-locataire est un occupant sans droit ni titre. Pour cela, le sous-locataire peut demander réparation de son préjudice au locataire principal.