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Investir dans les Monuments historiques

Ce dispositif s'adresse aux investisseurs taxés dans les tranches supérieures d'imposition et/ou soumis à l'ISF. Il permet de se constituer un patrimoine de grande valeur architecturale ou historique tout en déduisant l'ensemble des charges liées à l'investissement, avec en sus une exonération des droits de succession dans certains cas. En effet, les immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ainsi que les immeubles assimilés agréés ouvrent droit à ce régime avantageux.

Avantages du dispositif Monuments historiques :

  1. Si le bien ne procure aucune recette, l'ensemble des charges peuvent être déduites du revenu global dans les conditions et limites définies par décret (articles 41E à 41J de l'annex II du CGI), ceci permet de restaurer et d'entretenir un patrimoine immobilier historique à moindre coût.
  2. Si l'immeuble génère des recettes locatives et n'est pas occupé par le propriétaire, toutes les charges foncières seront déduites du revenu foncier : dépenses liées à l'entretien, à l'amélioration, à la gestion et à l'imposition du bien, primes d'assurances, intérêts d'emprunts et dépenses de publicité dans le cas d'un immeuble ouvert au public. Le déficit foncier généré est imputable dans sa totalité sur le revenu global.
  3. Si l'immeuble ne génère que des recettes accessoires (par exemple des visites), celles-ci sont soumises au régime de droit commun des revenus fonciers, déduction faite des charges (rémunération du personnel en charge des visites, dépenses de publicité, abattement forfaitaire de 14% du revenu). De plus,l'administration autorise les propriétaires à pratiquer, sur les recettes résultant des visites, un abattement forfaitaire de 1.525€ si le bien ne dispose ni d'un jardin ni d'un parc ouvert au public et de 2.290€ dans le cas contraire.
  4. Si l'immeuble est en partie occupé par le propriétaire et génère également des recettes locatives ou accessoires, les charges concernant l'occupation personnelle du propriétaire viennent en déduction du revenu global et les charges liées à la location ou aux visites sont imputables sur le revenu foncier.
  5. Si l'immeuble ne génère aucune recette, les dépenses d'entretien ou de réparation diminuées des subventions éventuellement perçues sont imputables sur le revenu global.

Inconvénients du dispositif Monuments historiques :

  1. Le bien classé monument historique ou inscrit à l'ISMH ne peut être démoli, transformé, vendu, donné ou legué sans autorisation du ministère de la Culture.
  2. Le rendement locatif est généralement très faible
  3. Les charges imputées sur l'année écoulée doivent être annexées à la déclaration fiscale. Ne pas oublier de joindre à la première déclaration l'avis de classement ou d'inscription à l'ISMH.
  4. L'exonération de droits de succession est subordonnée à la signature par les héritiers, donataires ou légataires d'une convention avec le Ministère de la Culture et le Ministère des Finances qui précise les obligations des ayants droits et énumère les biens meubles et immeubles exonérés.
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