Les principales exonérations

  • Cession de la résidence principale
  • Cession d’un immeuble d’une valeur inférieure à 15.000 €
  • Cession d’un immeuble détenu depuis plus de 30 ans (15 ans si la cession est antérieure au 1er février 2012)
  • Titulaires d’une pension vieillesse ou d’une carte d’invalidité
  • Expropriation pour cause d’utilité publique
  • Opérations de remembrement
  • Cession d’un immeuble destiné au logement social
  • Cession d’un droit de surélévation
  • Partage ou vente dans le cadre d’une indivision
  • Cession d’un logement par un cédant non propriétaire de sa résidence principale
  • Cession de l’ancienne résidence principale par un retraité ou un invalide
  • Cession de la résidence principale

    Il suffit que le bien cédé soit effectivement la résidence principale - habituelle et effective - du cédant au jour de la cession pour être exonéré d’impôt sur les plus-values. L'exonération s'applique quels que soient les motifs de la cession.

    Elle profite aux dépendances immédiates et nécessaires de la résidence principale à condition que leur cession intervienne en même temps que celle de la résidence principale.

    L'administration admet cependant que les dépendances puissent être cédées à un acquéreur distinct de celui de la résidence principale. Les cessions sont réputées intervenir simultanément si elles interviennent dans le délai maximal de 1 an.

    L'exonération est acquise aux immeubles vacants ayant été occupé comme résidence principale jusqu'à leur mise en vente, si la cession intervient dans un délai maximal de 1 an après la mise en vente et sur justifications des diligences du cédant (annonces, recours à une agence immobilière).

    Lorsqu’il s’agit d’une cession par des conjoints divorcés ou séparés du logement qui constituait leur résidence principale au moment de la séparation, l’exonération s’applique pour chacun des conjoints sur sa part de plus-value.

    Dans le cas où la cession d'un immeuble en cours de construction est réalisée à la suite d'un décès, il est admis que l'exonération prévue en faveur des résidences principales puisse s'appliquer. Trois conditions doivent être simultanément réunies :

    • l'intéressé doit apporter la preuve que l'immeuble cédé était destiné à devenir son habitation principale et celle de son conjoint décédé ;
    • il doit pouvoir établir que la cession du bien intervient à la suite du décès
    • et ne doit pas, par ailleurs, être propriétaire du logement occupé durant la construction de l'habitation cédée.

    Lorsque la résidence principale est détenue par une SCI et mise à la disposition gratuite de l'un des associés, celui-ci peut bénéficier de l’exonération à hauteur de la quote-part de la plus value constatée lors de la cession lui revenant. Les autres associés ne peuvent en revanche en bénéficier.

    Lorsque l'immeuble est à usage mixte (pour partie résidentiel, pour partie professionnel), la totalité de la plus-value est exonérée si la partie professionnelle de l'immeuble ne nécessite aucun équipement ou matériel spécifique. Sinon, seule la partie de la plus-value correspondant à la cession des locaux constituant l'habitation principale est exonérée.

    Lorsque l'immeuble a fait l'objet d'un démembrement
    Si l’usufruit et la nue-propriété appartiennent à la même personne, la cession de l’un de ces droits est exonérée.
    Sinon, deux cas doivent être distingués :

    • l’immeuble constituait la résidence principale de l’usufruitier seulement : exonération de la quote-part de la plus-value lui revenant
    • l’immeuble constituait la résidence principale de l’usufruitier et du nu-propriétaire : la totalité de la plus value est exonérée

    Lorsque l’immeuble est cédé par un non résident
    La plus-value constatée lors de la cession d'un logement constituant la résidence en France d'un ressortissant de l’Espace Economique Européen (ou d’un autre état s’il peut invoquer le bénéfice d’une clause de non-discrimination) domicilié à l'étranger est exonérée s’il s’agit de sa première cession :

    • entre le 1er janvier 2004 et le 31 décembre 2005
    • entre le 1er janvier 2006 et le 31 décembre 2010
    • entre le 1er janvier 2011 et le 31 décembre 2013

    Le titulaire de la plus-value doit avoir résidé en France pendant au moins 2 ans avant la cession et doit avoir la libre disposition du bien depuis au moins le 1er janvier de l’année précédant celle de la cession.

    Cession d’un immeuble d’une valeur inférieure à 15.000€

    La cession d’un immeuble dont la valeur en pleine propriété est inférieure à 15.000€ est exonérée d’impôt sur les plus-values. Cette limite s'apprécie bien par bien et non annuellement.

    En cas de cession d’une quote part indivise, elle s’apprécie au regard de la valeur en pleine propriété de la quote-part indivise cédée, y compris depuis 2009 lorsque cette quote-part porte sur un droit démembré (nue-propriété, usufruit).

    Cession d’un immeuble détenu depuis plus de 30 ans (15 ans si la cession est antérieure au 1er février 2012)

    La plus-value sur un immeuble détenu depuis plus de 30 ans est totalement exonérée d’impôt. Ce délai est de 15 ans pour les cessions intervenues antérieurement au 1er février 2012 (25 août 2011 en cas d'apport de biens immobiliers ou de droits sociaux relatifs à ces biens immobiliers à une société dont la personne à l'origine de l'apport, son conjoint, leurs ascendants et leurs descendants ou un ayant droit à titre universel de l'une ou de plusieurs de ces personnes est un associé ou le devient à l'occasion de cet apport).

    Pour les cessions postérieures au 1er septembre 2013 (1er septembre 2014 pour les terrains à bâtir), les plus-values sur les biens et droits immobiliers détenus depuis plus de 22 ans sont exonérées d’impôt sur le revenu mais pas de prélèvements sociaux.

    Dans le cas où l’immeuble est détenu par une SCI, c’est la durée de détention de l’immeuble par la SCI qui doit être prise en compte.

    Si ce sont les parts de la SCI qui sont cédées et non l’immeuble, seule doit être retenue la durée de détention des parts. La date d’acquisition des différents immeubles en portefeuille est sans importance.

    Le délai d’exonération de 15 ans est maintenu pour les cessions de terrains nus constructibles qui ont fait l’objet d’une promesse de vente enregistrée avant le 25 août 2011 et dont la vente est conclue avant le 1er janvier 2013.

    Titulaires d’une pension vieillesse ou d’une carte d’invalidité

    Sont exonérées les plus-values réalisées par les personnes qui réunissent les trois conditions suivantes :

    • elles sont titulaires d’une pension de vieillesse ou d’une pension de réversion ou de la carte d’invalidité de 2ème ou 3ème catégorie
    • elles n’étaient pas soumises à l’ISF au titre de l’avant dernière année précédant celle de la cession
    • leur revenu fiscal de cette avant-dernière année n’excédait pas la limite prévue pour l’exonération de la taxe d’habitation
    Expropriation pour cause d’utilité publique

    Pour bénéficier de cette exonération, la somme encaissée doit être remployée intégralement dans l'acquisition, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou plusieurs immeubles quel qu'en soit l'usage (habitation ou professionnel) ou dans l'acquisition d'un droit portant sur des immeubles (droits démembrés ou indivis).

    Le remploi doit intervenir dans un délai de douze mois à compter de la perception de l'indemnité ou de son solde.

    En cas d'expropriation d'un bien détenu par une société civile, le remploi peut être réalisé soit par la société, soit par chacun des associés.

    Cette exonération s’applique également dans les mêmes conditions (remploi notamment) en cas d’exercice du droit de délaissement.

    Opérations de remembrement

    Les plus-values d'échange réalisées en cas de remembrement ruraux ou urbains sont exonérées. L’exonération n’est pas définitive puisque, en cas de revente des biens reçus à l’occasion de l’opération de remembrement, la plus-value est calculée à partir de la date et du prix d’acquisition du bien d’origine.

    Cession d’un immeuble destiné au logement social

    L'exonération s'applique aux immeubles bâtis ou non bâtis et aux droits relatifs à ces biens. A compter du 1er janvier 2016, les immeubles ne doivent pas être situés dans un quartier concerné par un projet de renouvellement urbain au titre du nouveau programme national de renouvellement urbain. La cession doit être réalisée avant le 31 décembre 2011 ou entre le 1er janvier 2014 et le 31 décembre 2020 :

    • à un organisme HLM, à une SEM gérant des logements sociaux, à l’Association Foncière Logement, aux SCI dont cette association détient la majorité des parts pour les logements visés au L351-2 4° du CCH ou à un organisme mentionné au L365-1 du CCH ;
    • à une collectivité territoriale, un établissement public de coopération intercommunale compétent ou à un établissement public foncier (EPF) en vue d'une cession dans un délai d’un an (trois ans en cas de rétrocession par un EPF) à l'un des organismes précités en charge du logement social ;
    • à un opérateur privé qui s’engage, par une mention portée dans l’acte authentique d’acquisition, à réaliser et à achever des logements sociaux dans un délai de quatre ans et à proportion de la surface du bien sur laquelle il s’engage à les réaliser. Seuls les avants-contrats conclus à compter du 1er septembre 2014 peuvent bénéficier de cette disposition.
    Cession d’un droit de surélévation

    La plus-value résultant de la cession par un particulier d’un droit de surélévation en vue de la réalisation de locaux destinés à l’habitation est exonérée sous les conditions suivantes :

    • La cession doit intervenir avant le 31 décembre 2020 ;
    • L’acquéreur s’engage à réaliser et à achever les locaux destinés à l’habitation dans un délai de quatre ans à compter de la date d’acquisition ;
    • Les locaux édifiés doivent être exclusivement destinés à l’habitation (pas d’usage mixte).
    Partage ou vente dans le cadre d’une indivision

    Les partages qui interviennent entre les membres originaires d’une indivision ou leurs descendants ne sont pas considérés comme des cessions à titre onéreux, à la condition qu'ils portent sur des biens provenant d'une indivision successorale ou conjugale (indivision de communauté conjugale ou indivision entre époux séparés de biens). Aucun impôt n'est donc à acquitter sur la plus-value même si le partage s'effectue à charge de soulte (somme d’argent que doit verser un copartageant aux autres, lorsqu’il a reçu un lot de valeurs supérieures à celle des autres; cette somme sert à compenser l’inégalité).

    A compter du 1er janvier 2008 :

    • les conjoints et ascendants peuvent intervenir dans le partage sans remettre en cause l'exonération
    • les biens indivis issus d'une donation partage ainsi que ceux issus d'une acquisition par des époux ou des partenaires d'un PACS avant le mariage ou le PACS bénéficient également de l'éxonération.

    La vente effectuée au profit d'un coïndivisaire ou leurs descendants, lorsqu'elle porte sur un bien provenant d'une indivision successorale ou conjugale, ne constitue pas non plus une cession à titre onéreux.

    Cession d’un logement par un cédant non propriétaire de sa résidence principale

    La plus-value réalisée lors de la première cession d’un logement lorsque le cédant n’est pas propriétaire de sa résidence principale et qu’il remploie le produit dans l’acquisition de sa résidence principale, est exonérée.

    Le cédant ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée au cours des 4 dernières années précédant la cession et il doit effectuer le remploi dans les 24 mois à compter de la cession.

    Cession de l’ancienne résidence principale par un retraité ou un invalide

    La plus-value réalisée par les retraités ou invalides de condition modeste résidant en maison de retraite ou en foyer d’accueil, qui cèdent leur ancien domicile dans les 2 ans après l’avoir quitté, est exonérée.

    L’exonération est subordonnée aux conditions suivantes :

    • Au titre de l’avant dernière année précédant la cession, le cédant ne doit pas avoir été passible de l’ISF ni avoir eu un revenu fiscal de référence excédant la limite prévue pour les exonérations de taxe d’habitation (limite fixée par l’article 1417 II du CGI).
    • La cession doit intervenir dans un délai inférieur à 2 ans suivant l’entrée dans l’établissement