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Création de SCI : des avantages importants si les statuts sont adaptés

La société civile de patrimoine, communément appelée SCI, permet de gérer en commun des biens mobiliers et/ou immobiliers. Au-delà des avantages fiscaux qu’elle peut procurer, la société civile présente de nombreux intérêts en termes d’organisation et de gestion du patrimoine familial. Certaines précautions sont toutefois indispensables, notamment lors de la rédaction des statuts, afin que les objectifs patrimoniaux poursuivis soient atteints.

Les avantages fiscaux de la SCI

Option pour le régime de l’impôt sur les sociétés. Comme présenté récemment (cf. notre article "loger ses actifs financiers dans une société à l’IS : la martingale ?"), l'option pour l’imposition des revenus procurés par le patrimoine au régime de l'Impôt sur les Sociétés présente dans certaines situations un intérêt qui vient d’être particulièrement renforcé par les dernières réformes fiscales.

L’exemple que nous vous avions présenté dans l’article fait apparaitre pour les contribuables les plus fortement taxés, une imposition des revenus fonciers réduite à 15% au lieu de 58,21% et un gain de revenu disponible net d’environ 100% !

Décote applicable sur les parts de la SCI pour le calcul des impôts sur le patrimoine. Que ce soit à l’occasion du calcul des droits de mutation à titre gratuit (donation ou succession) ou lors de la déclaration du patrimoine imposable à l’ISF, la valorisation des parts sociales de la SCI est, dans de nombreux cas, inférieure à celle des biens détenus. Tout d’abord, la valeur mathématique (ou valeur intrinsèque) des parts peut être combinée avec la valeur de rendement qui est bien souvent inférieure dans le cas de biens immobiliers. Une décote pourra ensuite être appliquée sur cette valeur calculée en cas de détention minoritaire. Enfin, la valeur vénale peut prendre en compte les facteurs limitant la liquidité des parts, tels la limitation du retrait et/ou la procédure d’agrément en cas de cession. Une décote de l’ordre de 10 à 20% est donc couramment admise au titre de ces différents éléments.

La valeur vénale des parts de la SCI et donc l’efficacité de votre optimisation fiscale, dépend ainsi en partie de l’aménagement des dispositions statutaires, notamment des clauses d’agrément de cession et de retrait de la société.

Transmission exonérée de droits pour les résultats mis en réserve. La SCI est souvent préconisée pour anticiper la transmission du patrimoine tout en conservant les revenus et le pouvoir de gestion (cf. infra). Mais elle recèle une possibilité supplémentaire d’optimisation des droits de succession, souvent méconnue. Une fois la nue-propriété des parts transmises aux héritiers, les parents conservent la jouissance et les fruits des parts de la SCI. En tant qu’usufruitiers, ils votent lors de l’assemblée générale d’approbation des comptes et peuvent décider l’affection de tout ou partie des bénéfices aux réserves. Cette décision augmente mécaniquement la valeur des capitaux propres de la SCI et profitera tôt ou tard aux nus-propriétaires. Chaque année, les usufruitiers peuvent ainsi augmenter la valeur de la nue-propriété des parts et favoriser un peu plus leurs enfants, en franchise de droits.

Alors que l’administration fiscale voyait d’un mauvais œil cette décision pourtant parfaitement légale et voulait la considérer comme une donation indirecte, la Cour de cassation a confirmé  que le choix des parents d’affecter systématiquement aux réserves les bénéfices annuels ne constitue pas une donation aux enfants nus-propriétaires. Nous voilà donc rassurés sur l’efficacité du montage !

L’organisation de la gestion du patrimoine

Conserver les pouvoirs de gestion suite à la transmission. La transmission de parts sociales d’une SCI plutôt que celle des biens présente un intérêt particulier pour les parents qui souhaitent conserver la maîtrise de leur patrimoine. La société civile permet de dissocier habilement la propriété du patrimoine du pouvoir de le gérer. Tout d’abord, les parents peuvent être nommés gérants de la société et disposer à ce titre de larges pouvoirs allant jusqu’à la cession et l’acquisition des biens immobiliers dans la mesure où ces actes sont dans l’intérêt de la société et à condition qu’aucune clause statutaire n’impose une autorisation préalable des associés. Par ailleurs, lorsqu’ils n’ont donné que la nue-propriété des parts afin de continuer à percevoir les revenus, il leur est possible de conserver les droits de vote pour toutes les décisions collectives. Ainsi, les enfants n’ont un droit de regard sur la gestion que dans le cadre de leurs prérogatives d’associés et n’ont absolument aucun pouvoir de décision (sauf en ce qui concerne l’augmentation de leur engagement qui ne peut être décidé sans leur consentement).

En principe, dans le silence de statuts, l’usufruitier ne vote que pour les décisions concernant l’affectation des bénéfices, le droit de vote pour les autres décisions étant réservé au nu-propriétaire. Il est donc indispensable pour les parents usufruitiers d’aménager les clauses statutaires relatives aux décisions collectives afin de s’attribuer le droit de vote le plus étendu possible.

Organiser la pérennité du patrimoine. La mise en SCI de biens familiaux peut permettre d’assurer l’unicité du patrimoine et la continuité de la détention par le groupe familial. Alors que toute cession doit en principe être autorisée par tous les associés, il est possible de déroger à cette règle et notamment de confier au gérant le soin de statuer. Concernant le retrait des associés, il est également possible d’en limiter les possibilités en le conditionnant à un certain délai de présence dans la société. Lorsque les parts ont fait l’objet d’une donation, les restrictions à leurs dispositions ont également pu être prévues dans l’acte de donation.

Eviter le blocage en cas de désaccord. La mise en société de biens permet d’aménager les règles de gestion des biens détenus à plusieurs et d’éviter ainsi les blocages dans les prises de décision. La liberté d’aménagement des règles de décisions collectives est assez grande. Elle est seulement limitée par le droit que détient tout associé d’être présent lors des assemblées et par la nullité de toute décision augmentant les engagements d’un associé sans son consentement. La répartition des voix entre les associés peut donc éventuellement être différente de celle des parts sociales. Par ailleurs, les règles de majorité applicables aux décisions collectives sont également fixées librement.

En l’absence de clauses particulières, toutes les décisions sont prises à l’unanimité et chacun des associés dispose d’autant de voix qu’il détient de parts sociales. Il est donc impératif d’adapter les clauses statutaires si l’on veut éviter les blocages en cas de désaccord entre associés !

Répartir le résultat entre les associés. La part des associés dans les bénéfices et les pertes est proportionnelle à la répartition des parts sociales… dans le silence des statuts. Les associés ont donc toute liberté pour choisir une clé de répartition différente, sauf à supprimer totalement le droit aux bénéfices ou l’obligation aux pertes de certains associés. Cette liberté de répartition des résultats peut offrir aux associés une opportunité d’optimisation en termes de transmission ou d’imposition sur les revenus. Des parents peuvent ainsi détenir la quasi-totalité des parts sociales tout en ne percevant qu’une faible partie des bénéfices, ce qui permet de réduire leur revenu imposable et de transmettre sans droits à payer une partie des revenus à leurs enfants. L’administration fiscale tente bien souvent de faire valoir l’abus de droit pour faire reconnaitre une donation au profit des enfants. Bien que dans un cas récent, dans lequel les associés détenant 95% des parts ne recevaient que 34% des bénéfices, la Cour de cassation ait statué en faveur des contribuables, il est préférable de limiter et de justifier la répartition inégale du résultat.

Afin qu’ils puissent ajuster librement la répartition des résultats entre eux sans avoir à aménager les statuts à chaque modification, les associés doivent porter une attention particulière à la rédaction de la clause statutaire relative aux résultats sociaux. La clause que l’on trouve dans les statuts types n’est bien souvent pas adaptée à cet effet.

Aide à la création de votre SCI

Comme vous pouvez le constater, l’intérêt de la société civile de patrimoine dépend en grande partie de l’aménagement des clauses statutaires. Il est donc indispensable d’adapter chacune d’elles à votre situation et à vos objectifs.

Les statuts types qui sont utilisés pour limiter les coûts d’une prestation d’un homme de l’art, sont bien trop souvent inappropriés et ne permettent donc pas d’obtenir tous les effets recherchés.

C’est pourquoi, il est indispensable de recourir à un conseil qualifié, ou tout au moins d’aménager les clauses statutaires au moyen d’un logiciel ou d’un service adapté.

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Publié le 03 Mai 2013

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