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Immobilier de rendement : une parade à la crise ?

Au-delà de la forte baisse de la valeur des actifs à risque, la tension extrême sur la dette des états créé désormais des incertitudes sur les placements jugés habituellement sans risques (livrets bancaires, comptes à terme, supports en euros d’assurance vie…). Dans ce contexte, l’immobilier rassure et sert de valeur refuge. Mais apportera-t-il réellement la sécurité tant attendue ? Notre analyse.

Un risque de prix important à court terme

Le marché immobilier comprend plusieurs segments qu’il convient d’appréhender de manière spécifique.

Habitation : le retournement est en marche. S’agissant de l’immobilier résidentiel, beaucoup de quartiers des grandes villes, et particulièrement de Paris, ont atteint des niveaux de prix totalement déconnectés du pouvoir d’achat des ménages. Or, comme l’ont mis en évidence les travaux de l’économiste Jacques Friggit, la seule variable explicative de l’évolution des prix de l’immobilier résidentiel à long terme est le pouvoir d’achat des ménages. Tout écart important entre évolution des prix et évolution du pouvoir d’achat (à la hausse comme à la baisse) finit par être corrigé. Le ratio étant actuellement de 2,5 pour Paris et de 1,74 en province (accéder à toutes les statistiques…), le potentiel de baisse est important. Le retournement du marché est d’ailleurs déjà amorcé, y compris à Paris. Il pourrait s’amplifier sous la conjonction de plusieurs facteurs défavorables : augmentation des taux d’emprunt, rationnement du crédit et forte baisse des incitations fiscales dans l’immobilier neuf.

Commerces : la ruée des investisseurs. Le marché de l’immobilier commercial (murs de boutiques ou de centres commerciaux) est pour sa part un marché de purs investisseurs qui arbitrent en permanence entre les différentes classes d’actifs en fonction du couple rendement/risque. La baisse des taux d’intérêt et la prise de conscience par les investisseurs du caractère en définitive assez défensif de l’immobilier commercial a conduit à de fortes hausses des prix, du moins sur les actifs de qualité. Cette hausse ne semble toujours pas terminée. Si les rendements sont en moyenne nettement meilleurs que ceux de l’immobilier résidentiel, le risque de baisse des prix en cas de hausse des taux d’intérêt nous semble là aussi assez important.

Bureaux : un marché marqué par les crises. S’agissant de l’immobilier de bureaux, la situation est différente à double titre. D’une part, ce marché a été affecté par la crise économique de 2009 et pourrait l’être de nouveau compte tenu du retournement actuel de conjoncture. D’autre part, il s’agit d’un marché où l’obsolescence est rapide au regard de l’évolution des attentes des entreprises et où les normes environnementales devraient avoir des impacts lourds. La hausse des prix résultant de la baisse des taux d’intérêt a par conséquent été modérée par la baisse des loyers et par les incertitudes sur les travaux futurs à mener. Le rendement désormais un peu plus élevé que sur l’immobilier commercial est donc la traduction d’un niveau de risque supérieur.

Au global, quelque soit le segment de marché concerné, l’immobilier apparaît ainsi à des niveaux de valorisation élevés et fait courir un risque de baisse des prix significatif à l’investisseur. Pour autant, l’immobilier présente l’avantage d’être un actif réel qui ne peut disparaître par le simple fait de la faillite d’établissements financiers et qui dispose d’une valeur « plancher » donnée par la valeur d’usage du bien. De ce point de vue, et même si le risque de baisse des prix est significatif à court terme, il est justifié de l’envisager comme une valeur refuge dans un contexte particulièrement trouble où personne ne peut être certain que nous éviterons le pire.

Une protection à long terme…

Scénario inflationniste. A plus long terme, les plans d’austérité successifs allant probablement montrer leurs limites, tant au regard de leur supportabilité par les citoyens que de leur impact sur la conjoncture économique, la monétisation de la dette publique pourrait s’imposer comme la moins mauvaise des solutions. Seule l’intransigeance de l’Allemagne a jusqu’à présent bloqué la mise en œuvre massive de cette solution en zone euro.

La monétisation de la dette consiste à créer de la monnaie pour acheter la dette des états. Elle est par nature inflationniste. Or l’immobilier est un actif réel qui offre, dans certaines conditions, une protection à long terme des revenus et de la valeur patrimoniale contre l’inflation.

Ainsi, en cas d’inflation importante, la correction de court terme des prix pourrait être effacée à long terme par le moteur de l’inflation (courbe en « J »).

Volatilité contre protection. L’immobilier ne peut être regardé comme un actif sécuritaire puisqu’il n’offre aucune garantie de prix et pourrait même corriger de manière importante à court terme. En revanche, il apporte une double protection : une valeur plancher à court terme en cas d’effondrement du système financier et un maintien du pouvoir d’achat de son patrimoine à long terme. L’investisseur doit donc accepter une volatilité de ses actifs pour obtenir une protection contre des risques certes extrêmes mais dont la probabilité ne peut plus être négligée.

Comme souvent en matière patrimoniale, la diversification doit rester de mise et il ne saurait être question d’investir tous ses actifs en immobilier sous prétexte du risque que fait peser la dette des états sur le système financier. Par ailleurs, une démarche progressive est vivement recommandée pour optimiser le prix de revient et s’adapter à l’évolution désormais très rapide de la conjoncture économique et financière.

… à condition de faire preuve de discernement

Pour que l’immobilier joue au mieux son rôle protecteur, à court comme à long terme, il doit être resté aussi proche que possible de sa valeur d’usage. Un rendement locatif important en est la traduction financière. De ce point de vue, deux pistes d’investissement méritent l’attention.

SCPI pour l’antériorité. Les SCPI de rendement investies dans l’immobilier commercial ou d’entreprise serviront encore autour de 5,5% en 2011 pour les meilleures d’entre elles. S’agissant d’un rendement net de toutes charges (gestion des biens, taxes, assurances, gestion de la SCPI, provision pour gros travaux…), il correspond à un rendement des biens actes en main d’environ 8,5%, très supérieur au rendement moyen des biens achetés aujourd’hui. Souscrire des parts de SCPI de rendement judicieusement choisies permet ainsi d’accéder à un portefeuille diversifié de biens à un prix décoté au regard de la valeur de marché des actifs. Ce matelas de plus-values latentes constitue une protection en cas de retournement du marché.

Quartiers populaires en transformation. Dans l’immobilier d’habitation, il est possible de trouver des quartiers de grandes villes de province dont les prix dans l’ancien sont restés dictés par les loyers en raison d’une population modeste qui ne peut acquérir sa résidence principale. A condition de s’intéresser à ceux de ces quartiers qui font l’objet d’une politique de transformation active de la municipalité (infrastructure de transport, rénovation de la voirie, installation de nouveaux équipements collectifs, incitation à la réhabilitation ou à la construction neuve…), il est possible de conjuguer rendement immédiat élevé et perspectives de prise de valeur par rapport au marché dans son ensemble.

Nous sommes à votre disposition au 01 72 98 98 50 pour vous présenter des solutions concrètes d’investissement. S’agissant des SCPI, vous pouvez également consulter l’espace qui leur est dédié sur notre site internet en cliquant ici.

 

Publié le 30 Novembre 2011

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