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Immobilier d’entreprises : une belle rentabilité dont il faut encore profiter

Vous êtes nombreux à vous demander comment placer votre patrimoine dans un contexte de taux d’intérêt très bas et de prix élevés sur la plupart des classes d’actifs. S’il n’y a pas de réponse évidente à cette question, nous souhaitons toutefois partager notre conviction que l’immobilier d’entreprises est actuellement l’un des meilleurs choix.

Une situation inédite qui impose l’humilité

Au début de l’année 2018, les investisseurs attendaient une hausse significative des taux d’intérêt dans un contexte de croissance économique importante et de reprise de l’inflation. En fin d’année, ils paniquaient à l’idée d’un retournement de conjoncture mal appréhendé par les banques centrales et fuyaient les actifs les moins liquides (obligations high yield, actions de petites capitalisations…), entraînant une baisse record sur le S&P 500 en décembre, battue uniquement en octobre 1987 et en octobre 2008.

Le traitement de choc appliqué par les banques centrales pour éviter le pire lors de la crise de 2008 a créé une situation inconnue jusqu’à présent qui rend les investisseurs fébriles. Et nous les comprenons !  Entre un ralentissement de l’économie mondiale qui pourrait annoncer la fin du cycle, des actifs à risque aux valorisations élevées et l’émergence d’une lutte sans merci entre certaines grandes nations, le cocktail peut sembler explosif.

Une prime de risque qui plaide pour l’immobilier d’entreprises

Pourtant, comme le premier trimestre de l’année 2019 l’a démontré, les banques centrales restent à la manœuvre. Et rien ne dit qu’elles pourraient être limitées dans leurs interventions. Il n’y a pas de plafond à la taille du bilan d’une banque centrale et le soutien à la croissance économique et au désendettement des états via des taux d’intérêt inférieurs à l’inflation semble être la feuille de route de toutes les grandes banques centrales des pays occidentaux.

Dès lors, nous considérons que le scénario le plus probable pour les prochaines années est celui de taux qui restent bas et d’une croissance économique molle mais positive. Dans ce contexte, l’immobilier de bureaux nous semblent constituer l’un des meilleurs actifs pour investir à moyen-long terme. En effet, sa prime de risque moyenne en europe (écart entre le rendement net et le taux sans risque) est comprise actuellement entre 3% et 4% l’an. De plus, les loyers évoluent positivement depuis quelques trimestres, et leurs niveaux marqués par une crise forte et longue constituent un réservoir de valeur en cas de remontée des taux d’intérêt.

Investir en Europe pour bénéficier de marchés en retard sur la France

Pour améliorer le couple rendement/risque d’un investissement en immobilier de bureaux, nous recommandons de l’envisager au niveau européen. En effet, tous les marchés n’en sont pas au même stade de maturité. Une récente étude d’AEW montrent ainsi (cf. graphique ci-dessous) que Berlin, Glasgow ou Rotterdam sont par exemple nettement plus attractives que Paris, Zurich ou Genève.

D’ailleurs, les gérants de fonds immobiliers français privilégient depuis quelques années déjà les investissements à l’étranger, tout en restant dans la zone euro afin de ne pas subir de risque de change. En investissant en Allemagne, aux Pays-Bas, en Belgique, en Italie, en Espagne ou en Finlande (…), les gérants obtiennent des rendements plus élevés qu’en France tout en privilégiant des locataires de qualité.

Comment investir sur l’immobilier de bureaux européen ?

Les particuliers investisseurs disposent de deux types de véhicules pour investir dans l’immobilier de bureaux européens de manière diversifiée : les SCPI et les OPCI. Ils peuvent le faire en direct, en utilisant le cas échéant l’effet de levier du crédit, ou via une assurance-vie si cela se révèle opportun pour optimiser la fiscalité sur les revenus ou pour organiser et optimiser la transmission.

Ils peuvent également y investir en nue-propriété s’ils souhaitent à la fois optimiser la fiscalité sur les revenus et éviter l’IFI.

 

Nous sommes à votre disposition au 01.72.98.98.50 pour étudier avec vous le mode d’acquisition le mieux adapté à votre situation et vous présenter les supports d’investissement que nous recommandons (voir un exemple de SCPI européenne et un exemple d’OPCI).

Publié le 19 Juin 2019

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