Louer meublé, une alternative à étudier

Louer en meublé offre au bailleur souplesse et rentabilité. Le point sur une formule gagnante pour les propriétaires de petites surfaces situées en agglomération.

Augmenter librement son loyer, se débarrasser rapidement d'un mauvais payeur, récupérer facilement son bien en fin de bail... Interdites par la loi de 1989 régissant les rapports locatifs, ces pratiques n'ont rien d'illégal dans le cadre d'une location meublée. Contrairement au bailleur qui loue un logement vide, le loueur en meublé garde la main sur son bien et bénéficie d'une fiscalité avantageuse.

Premier avantage : un bail court

Sur le plan juridique, la souplesse du contrat de location meublée est indéniable. C'est l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation qui régit ce système. Principal atout : la courte durée de ce bail : elle est fixée à 1 an renouvelable tacitement lorsque le logement constitue l'habitation principale du locataire (sinon la durée est libre). Mieux, la location à un étudiant permet de réduire ce bail à 9 mois, sans reconduction automatique cette fois.

Le locataire peut, comme toujours, mettre fin au contrat à n'importe quel moment et sans justification, sous réserve de respecter un préavis de 1 mois. De son côté, le bailleur dispose de 3 mois avant l'échéance du bail. Quelles sont les causes du congé donné par le propriétaire ? Ce peut être la reprise ou la vente du logement, ou tout autre « motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant (impayés, défaut d'assurance, troubles de voisinage, NDLR) ». En pratique donc, le propriétaire peut récupérer son bien assez facilement et sans formalisme excessif.

Meubler, c'est facile

Les critères d'un logement dit « meublé » sont, quant à eux, peu contraignants. « Le mobilier doit être en nombre et en qualité suffisants pour que le locataire puisse occuper le logement immédiatement et y vivre normalement avec ses seuls effets personnels », explique Maud Velter, directrice juridique de Lodgis, agence spécialisée dans la location meublée. Lit, armoire, chaise, table, matériel de cuisine... en théorie, rien de bien compliqué mais « en pratique, cela n'est pas suffisant », tranche Maud Velter. « Le confort recherché aujourd'hui par les locataires passe également par une télé, un micro-ondes, un lave-linge et, bien sûr, l'accès à Internet », précise-t-elle. Le budget équipement à prévoir ? Pour une chambre de bonne, moins de 3 000 € suffisent. Un studio de 25 m² nécessite un investissement entre 4 000 € et 5 000 €. Pour un deux-pièces, il faut compter autour de 6 000 €. Une mise de départ en partie compensée par la fiscalité (voir plus bas).

Loueur en meublé, un bailleur libre

Pour le reste, la liberté contractuelle reste de mise. À propos des charges par exemple, le bailleur peut s'affranchir de la répartition imposée dans le cadre d'une location vide. Ce qui revient à dire qu'il peut déterminer les charges récupérables et réparations locatives incombant au locataire. « Ce n'est pas ce que je conseille », prévient Maud Velter. « Je préconise plutôt de s'en tenir aux décrets de répartition des charges pour éviter les discussions sans fin avec le locataire ». Dans tous les cas, il convient de lister contractuellement les charges dont le paiement incombe au locataire. Quant à augmenter le loyer chaque année (par reconduction de la location au terme du bail), l'option doit théoriquement être prévue par le contrat, sans pouvoir excéder la variation de l'IRL. Mais la réglementation autorise le bailleur à proposer une modification du contrat à l'échéance (sous réserve de respecter un préavis de 3 mois). Dans ce cadre, les augmentations de loyer supérieures à la variation de l'IRL sont donc envisageables. « Le propriétaire pourrait en effet être tenté d'utiliser ce procédé car il y a un vide juridique en la matière », admet Maud Velter. « Cela étant, l'esprit de la loi est d'assurer une protection minimale au locataire. En cas de conflit sur l'augmentation, il faudrait donc avoir de solides arguments face à un juge pour justifier une hausse en dehors des clous : de gros travaux de copropriété, par exemple, ou la création d'espaces verts en face de l'immeuble valorisant le logement loué, par exemple », ajoute- t-elle. Reste que le locataire n'est pas tenu d'accepter le nouveau contrat sur ce point. En cas de refus de sa part, le bail est résilié. Il faut alors chercher un autre locataire. Un autre risque pour le bailleur trop gourmand est de devoir payer la nouvelle taxe sur les micrologements.

Fiscalité attractive

Les revenus locatifs du loueur en meublé sont imposables au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). C'est un régime complexe (il existe deux variantes « au réel », pour les professionnels et les non-professionnels) mais plus avantageux que celui des revenus fonciers applicable en cas de location nue. Depuis 2009, les loueurs en meublé n'ont, pour ainsi dire, plus accès au statut professionnel, ce qui ne les empêche pas de tirer leur épingle du jeu, notamment s'ils ont peu de charges dans le cadre de leur activité.

De fait, dès lors que ces charges représentent moins de la moitié du montant de leurs recettes, ils ont avantage à choisir un autre régime de faveur : le micro BIC, grâce auquel seule la moitié des loyers est imposable (contre 70 % pour une location nue en régime microfoncier). Mais, pour cela, il ne faut pas percevoir plus de 32 600 € de loyers/an (contre 15 000 € en microfoncier).

Gagner plus et payer moins d'impôts

L'attrait fiscal du meublé donne des idées à certains bailleurs. D'après une enquête PAP réalisée fin 2010 auprès de plus de 4 000 bailleurs, les loueurs en meublé sont certes minoritaires (un tiers) mais, parmi ceux qui louent vide, près de 14 % envisagent de passer leur logement en meublé. C'est une stratégie potentiellement payante pour les propriétaires de petites surfaces situées dans des zones bien ciblées (centre-ville, universités...). Et à condition, aussi, que le locataire en place libère les lieux. Réunissant ces conditions, Pierre B, propriétaire d'un logement de 20 m² dans le 16^e arrondissement de la capitale, n'a eu aucune difficulté à changer de statut pour réduire ses impôts. Profitant du départ de son locataire fin 2011, ce bailleur parisien s'est attelé à la transformation de son logement. « Il a fallu environ 2 mois pour réaménager l'appartement », raconte-t-il. Son budget ? « L'ensemble du lot a été rafraîchi, notamment les peintures et il fallait retirer la moquette pour laisser apparaître le parquet. J'ai aussi réaménagé la cuisinette et fait quelques achats : armoire, téléviseur, buffet, table, canapé... au total, cela m'a coûté environ 4 000 € », évalue-t-il. Un investissement qu'il devrait amortir en quelques années grâce à l'abattement micro BIC de 50 % applicable sur les loyers perçus (800 € par mois) qui lui permet de payer moins d'impôt, tout en ayant des revenus locatifs plus élevés. Ainsi, en 2013 (imposition des revenus de 2012), Pierre B. verra ses revenus locatifs moins fiscalisés malgré une augmentation du loyer qui passe de 665 € (location nue) à 800 € (meublé). En microfoncier, son revenu locatif imposable s'élevait à 5 586 €. L'an prochain, cette somme passera à 4 800 € ! Soit 786 € de revenu imposable en moins soumis à son taux d'imposition marginale.

Liberté surveillée

Souplesse contractuelle, fiscalité adoucie... la location meublée n'est pas dénuée de charme. Certains bailleurs ne manquent pas d'en abuser, ce qui a déjà conduit les pouvoirs publics à légiférer en 2005 pour encadrer un peu ce type de location (obligation de faire un bail écrit, renouvelable tacitement au bout de 1 an, etc). Et un autre tour de vis n'est pas exclu si les bailleurs ne s'autodisciplinent pas. Fin 2010, une enquête menée par la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) a mis en lumière certaines pratiques douteuses. Notamment des clauses considérées comme abusives par la commission des clauses abusives (majoration de loyer de 10 % en cas de retard de loyer, visites au bon vouloir du bailleur, paiement par prélèvement automatique obligatoire...). D'autres mentions semblent par ailleurs litigieuses aux yeux des enquêteurs : frais de réservation, clauses mettant à la charge du locataire l'intégralité des frais de procédure en cas de litige, interdiction de détenir un animal domestique, ou obligation de payer une indemnité forfaitaire en cas de départ anticipé... Résultat de ces excès, la commission des clauses abusives va procéder à un examen poussé de ces clauses. Son avis « permettra de prendre les mesures appropriées afin de renforcer la protection des consommateurs », précise la DGCCRF. À suivre...

Location vide / location meublée : ce qui change

Publié le 30 Mars 2012