Rapports bailleur-locataire - En route vers l'encadrement des loyers

En discussion tout l'automne au Parlement, le projet de loi Alur vise dans son article 3 à encadrer le montant des loyers. Le point sur ce dispositif.

Adopté en première lecture à l'Assemblée nationale le 17 septembre, le projet de loi pour l'Accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) prévoit, entre autres, un dispositif d'encadrement des loyers : pour tout contrat de bail nouveau ou renouvelé, il ne sera pas possible de dépasser un niveau de loyer de 20 % supérieur au loyer médian de référence (c'est le loyer de référence « majoré », voir encadré) fixé chaque année par arrêté préfectoral. Selon le projet de loi déjà voté et sous réserve des modifications apportées par le Sénat fin octobre, ce mécanisme s'appliquera à tout logement locatif (y compris meublé, s'il constitue une résidence principale) situé dans l'une des 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements. Objectif du gouvernement : « éliminer les excès, contenir une évolution des prix supportable et protéger le budget des Français ».

Quels changements pour les baux en cours ?

Propriétaires comme locataires pourront désormais, en fin de bail, au moment du renouvellement du contrat de location, demander à réajuster le montant de leur loyer en fonction des loyers médians de référence alors en vigueur. Concrètement, et c'est là l'une des principales nouveautés de la loi Alur, « tout locataire qui constatera que son loyer mensuel est supérieur à celui de référence majoré appliqué dans la zone où se situe son logement pourra réclamer sa révision à la baisse », explique Richard Horbette, fondateur de LocService.fr, site de location de particulier à particulier (voir encadré).

Mais pour que cette requête soit déclarée recevable et étudiable par le bailleur, elle devra lui parvenir par lettre recommandée avec accusé de réception au plus tard cinq mois avant la date d'échéance du bail. Réciproquement, tout propriétaire qui notera que le loyer pratiqué est inférieur à celui de référence minoré (voir encadré) pourra revendiquer son augmentation. À condition du moins d'en informer son locataire par courrier recommandé au moins six mois avant le terme du contrat.

Attention : dans les deux cas, il ne pourra s'agir que de propositions de réévaluation. Autrement dit, à ce stade, l'une et l'autre des parties pourront être en désaccord sur le changement de loyer proposé. En cas de désaccord persistant (si le bailleur refuse de baisser son loyer par exemple) ou à défaut de réponse de la partie saisie au plus tard quatre mois avant la fin du bail, le cocontractant à l'origine de la demande pourra alors saisir la commission départementale de conciliation créée à cette effet. En l'absence d'accord amiable constaté par la commission, le juge pourra être saisi avant le terme du contrat de bail. Attention, à défaut de saisine du juge 4 mois avant le terme du bail, le projet de loi stipule que « le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé ». Bref, en ce cas, si le désaccord persiste, il n'y aura pas de modification possible du montant du loyer sauf révision annuelle sur la base de l'indice IRL.

Relocation et première mise en location concernées

L'encadrement des loyers ne concerne pas que les locataires « en place ». Lors de la signature d'un bail avec un nouveau locataire (première location ou relocation), « le propriétaire ne pourra plus fixer librement le montant de son loyer dans les zones tendues », prévient Paul Philippot, délégué général de l'Union nationale de la propriété immobilière (UNPI). La somme hors charges demandée devra en effet obligatoirement être inférieure au loyer médian de référence majoré correspondant au logement. Pour éviter tout abus, le loyer médian de référence ainsi que celui de référence majoré applicable au bien et alors en vigueur devront figurer dans le contrat de location.

Des exceptions à la règle d'encadrement

Grande terrasse, adresse remarquable, prestations de confort de très haute qualité... dès lors que le logement loué présente des caractéristiques que les indicateurs de loyers ne peuvent prendre en compte, le propriétaire aura le droit de passer outre le plafond du loyer médian de référence majoré. Il pourra appliquer au montant de base un « complément de loyer exceptionnel » librement fixé. Attention, cette exception n'est pas sans contrôle : « le locataire disposera de trois mois à compter de la signature du bail pour contester ce surplus de loyer auprès de la commission départementale de conciliation », met en garde Paul Philippot. À défaut d'accord amiable, possibilité lui sera alors donnée de saisir la justice.

De même, pour éviter que les bailleurs négligent l'entretien de leur bien locatif et donc pour limiter la dégradation progressive du parc immobilier, le projet de loi prévoit une majoration possible du loyer en prévision ou suite à des travaux d'amélioration du logement. Petit bémol néanmoins, cette décision d'augmenter le montant du loyer devra faire l'objet d'un accord entre le propriétaire et son locataire, via une clause spécifique dans le contrat de location initial ou la rédaction ultérieure d'un avenant au bail.

Révision du loyer : régularisation sur plusieurs années interdite

Le propriétaire conservera comme aujourd'hui le droit de revaloriser « à la hausse » son loyer en cours de bail dans la limite de l'augmentation annuelle de l'indice de référence des loyers (IRL). Mais, le projet de loi Alur envisage néanmoins de réduire le délai d'application de cette révision à un an suivant sa date de prise d'effet. À défaut d'avoir manifesté dans les temps sa volonté de procéder à cette hausse légale du loyer, le bailleur sera en effet réputé « avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée ». Actuellement tout propriétaire qui oublie d'augmenter le loyer de son locataire peut demander rétroactivement cette hausse sur 5 ans.

Conditions d'application floues

Marchera... marchera pas ? Seule certitude, la mise en place du dispositif d'encadrement des loyers oblige à créer un nouvel outil bureaucratique : chaque année, le préfet du département fixera par arrêté trois niveaux de loyer médian de référence (voir encadré p. 19) définis par rapport à un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logement et par secteur géographique. Le tout, sur proposition d'un observatoire local des loyers agréé par le ministre chargé du logement et dont les méthodes de récolte et de traitement des données seront supervisées par un comité scientifique indépendant au niveau national. On imagine la complexité de la tâche dans les très grandes agglomérations ! Le dispositif risque de susciter des contestations faute d'intégrer assez de données fiables (sur les 28 agglomérations de métropole concernées par l'encadrement, seules 19 ont aujourd'hui créé un observatoire des loyers). « Or, sans observatoire, pas de décision du préfet. En d'autres termes, le mécanisme d'encadrement ne pourra pas fonctionner », souligne Richard Horbette. L'affaire s'envenime d'autant plus que la Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM), source de données pourtant essentielle pour la fiabilité de ces nouvelles structures, a décidé de ne pas y prendre part.

Trop d'État ?

Force est de constater que ce dispositif d'encadrement des loyers qui ne s'appliquera pas avant 2014 conduit à une forme d'étatisation du secteur locatif privé, comme s'en plaignent notamment les représentants des agents immobiliers, très remontés contre Cécile Duflot. Mais la ministre du Logement reste sourde à leurs arguments...

« Désormais les bailleurs seront soumis à un plafond de loyer. Jusque-là, ils ne pouvaient plus pratiquer les hausses qu'ils souhaitaient, depuis le décret Duflot pris à l'été 2012, mais au moins ils étaient libres de la somme qu'ils demandaient », tempête Richard Horbette. Autre conséquence de taille : dans les zones concernées par l'encadrement, l'entrée en vigueur de la loi Alur se traduira, selon l'observatoire interprofessionnel Clameur, par une baisse obligatoire des loyers de l'ordre de 16 % en moyenne à Paris, 18 % à Marseille et 20 % Lyon. Et il n'est pas dit que ce sont les locataires en place les plus en difficulté, bien au contraire, qui en profiteront !

Remarque : Loyer médian de référence majoré ou minoré Butoir favorisant locataire ou bailleur
Dans les zones tendues de plus de 50 000 habitants, le préfet fixera chaque année, par arrêté, un loyer médian de référence majoré et un loyer médian de référence minoré, sur proposition de l'observatoire local des loyers. Ces loyers de référence majorés et minorés constituent, en quelque sorte, les maxima et minima de loyers possibles en cas de renouvellement du contrat du bail ou de mise en location. Ils sont ainsi précisés par le projet de loi :
- le loyer médian de référence majoré ne peut être fixé à un montant supérieur de 20 % au loyer médian de référence ;
- le loyer médian de référence minoré ne peut être fixé à un montant supérieur au loyer médian de référence diminué de 30 %.
Selon le projet de loi, dans les zones concernées par l'encadrement : « le loyer de base des logements mis en location est fixé librement... lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer médian de référence majoré ». De même, prévoit le texte, « lors du renouvellement du contrat, une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer est supérieur au loyer médian de référence majoré ». Et réciproquement, à la demande du bailleur cette fois, « lors du renouvellement, une action en réévaluation de loyer peut être engagée dès lors que le loyer est inférieur au loyer médian de référence minoré ». « Le nouveau loyer proposé (par le bailleur, dans ce cas, NDLR) est inférieur ou égal au loyer médian de référence minoré », précise le texte en prévoyant que le locataire peut contester la réévaluation en invoquant des références de loyers constatées dans le voisinage.

Publié le 05 Novembre 2013