Investissement immobilier locatif - Résidences services

Dans l'immobilier géré, les exploitants ne s'engagent pas sur les modalités de renouvellement à l'échéance des baux commerciaux conclus avec les investisseurs. Du coup, lorsque le premier bail commercial arrive à son terme, des déconvenues sont possibles...

En investissant dans l'immobilier géré - résidences services (tourisme, seniors ou étudiants), EHPAD (établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes) -, les particuliers misent sur la sécurité de la pierre et tablent sur le renouvellement automatique de leur bail commercial avec l'exploitant de la résidence. Malgré les neuf premières années sans histoire, de mauvaises surprises peuvent survenir lors du renouvellement du bail et remettre en cause l'équilibre financier d'un placement financé par un emprunt à long terme. Pour comprendre l'origine de ces problèmes éventuels, il faut analyser le contrat liant l'investisseur à l'exploitant : le bail commercial, dont les règles sont différentes d'un bail d'habitation.

Les modalités du bail commercial

Dans l'immobilier géré, les investisseurs (bailleurs) signent un bail commercial avec l'exploitant (preneur), à qui ils confient la gestion de leur bien locatif. Généralement, le bail est conclu pour neuf ans renouvelables, parfois davantage. Si l'exploitant ne se manifeste pas à l'échéance du bail, ce contrat est prorogé. En ce cas, sauf clause contraire figurant dans le bail, le propriétaire bailleur n'a aucune certitude sur sa durée, ni sur le loyer, l'exploitant pouvant y mettre fin à tout moment.

Pour l'exploitant, le renouvellement constitue souvent l'occasion de revoir les conditions du bail, voire de le dénoncer, pour proposer un nouveau contrat. « Par rapport à un bail d'habitation, l'exploitant de la résidence de tourisme ou de l'EHPAD a plus de poids qu'un simple locataire logé dans le cadre d'un bail d'habitation », remarque un professionnel.

En fait, l'exploitant peut carrément menacer les investisseurs de quitter la résidence ! À charge pour eux de trouver un nouveau professionnel, ou d'autogérer leur résidence : cas de figure actuel, par exemple, à Vignec (Hautes-Pyrénées), après le départ de l'exploitant Résitel, filiale du groupe Lagrange. Si cette dernière solution peut s'envisager dans une résidence de tourisme, elle n'est pas réaliste pour un EHPAD, car l'exploitant de la maison de retraite doit disposer d'une autorisation spécifique pour exercer son activité.

Les raisons d'une remise en cause du bail

Quelques mois avant l'échéance de son bail, chaque propriétaire de logement(s) reçoit une nouvelle proposition de l'exploitant. En vertu de l'article L. 145-10 du code du commerce, il dispose alors de trois mois pour lui faire connaître sa position.

Pour revoir à la baisse les conditions du bail lors de son renouvellement, les exploitants arguent qu'ils ont déjà supporté (lors des révisions triennales antérieures) une forte hausse des loyers indexés sur l'indice du coût de la construction (ICC) ; c'est le cas pour tous les baux signés depuis la fin des années 90 jusqu'en 2007. Aussi, au cours des dernières années, la plupart ont conclu un avenant au bail afin de substituer au volatile Indice du coût de la Construction (ICC), une référence plus sage : l'Indice de Référence des Loyers (IRL) pour la révision périodique du loyer. Beaucoup ont aussi introduit dans le contrat une limitation annuelle de la hausse dite « cap » de 2 % par an.

Mais il n'y a pas que l'emballement des loyers qui bloque le renouvellement du bail... Parfois, l'exploitant est en difficultés. Dans le secteur du tourisme où le développement des ZRR (zones de revitalisation rurale) a été encouragé par le dispositif fiscal Demessine, le succès n'est pas toujours au rendez-vous. « À l'échéance des baux, un bilan économique de la résidence est dressé. La nouvelle proposition prend en compte l'évolution du contexte économique sur la dernière période des neuf ans, les perspectives à moyen terme et les éléments spécifiques de la résidence », explique Philippe Pagès, directeur de la gestion du Patrimoine chez Pierre&Vacances Center Parcs. Loin d'être spécifique au n° 1 des résidences de tourisme en Europe, cette pratique est appliquée par toute la profession. Si les perspectives sont satisfaisantes, le bail commercial est renouvelé pour 9 années supplémentaires, avec la possibilité d'une résiliation triennale à l'initiative exclusive du propriétaire.

Baisse de loyer, frais de rénovation... à prévoir

Mais la situation se gâte pour les investisseurs lorsque la résidence ne fait pas le plein de clients. « S'il est nécessaire de rééquilibrer les conditions de l'exploitation, il nous arrive de proposer un loyer variable tenant compte des performances commerciales du site », poursuit Philippe Pagès. Dans la pratique, les exploitants peuvent alors se limiter à verser un loyer variable aux investisseurs qui ont pourtant réalisé leur placement en se basant sur des loyers fixes et garantis. Par conséquent, ils devront augmenter leur effort d'épargne personnelle pour faire face aux mensualités de remboursement du prêt contracté pour acheter le(s) logement(s) loué(s). Chez Pierre&Vacances, le passage d'un bail commercial assorti d'un loyer “tout garanti”, à un nouveau bail présentant un “minimum garanti” augmenté d'un “variable lié à la performance économique du site” toucherait presque le tiers du parc de logements touristiques de cette enseigne leader. Et la pratique tend à se développer chez les autres exploitants encore en activité, alors qu'elle s'est généralisée chez les gestionnaires en grandes difficultés financières au moment du renouvellement des baux (Résitel Groupe Lagrange).

À la mauvaise surprise du loyer révisé en baisse, peuvent s'ajouter d'importants travaux de rénovation à payer pour remettre la résidence à niveau, après une décennie d'exploitation touristique. Et difficile de dire non... Certains exploitants n'hésitent pas à réclamer une indemnité d'éviction aux propriétaires n'acceptant pas leurs nouvelles conditions financières. Pour rassurer les investisseurs, Pierre&Vacances Center Parcs a décidé, en 2011, de limiter leur participation aux travaux à effectuer au terme du bail, à 6 % HT de la valeur de l'investissement dans le cadre de ses nouveaux programmes. Maigre consolation : ces travaux sont fiscalement déductibles des revenus locatifs du propriétaire.

Et si l'exploitant s'en va ?

Un autre scénario noir existe : lorsque la résidence tourne vraiment au ralenti, l'exploitant peut ne pas renouveler le bail à son terme et par conséquent se retirer de la gestion. C'est le cas, par exemple, d'une résidence Pierre&Vacances située à Belle-Île (Morbihan), où la gestion a été cédée à un acteur local. À Montflanquin (Lot-et-Garonne) et Marciac (Gers), célèbre pour son festival de jazz, l'exploitation touristique est partagée entre les propriétaires ayant accepté le nouveau contrat de l'exploitant et ceux n'ayant pas souhaité s'engager sur cette proposition. Dans ce dernier cas, les propriétaires « résiliés » ont confié la gestion de leurs biens à un autre opérateur, dans le cadre d'un mandat de la location saisonnière. Une manière pour eux de percevoir un revenu saisonnier couvrant leurs charges de copropriété, et de disposer de leur bien sur une plus longue période.

Dans le secteur médical

Dans les EHPAD, il est courant que des gestionnaires ayant servi un rendement de l'ordre 8 % pendant les neuf premières années du bail, révisent sérieusement à la baisse les loyers versés aux investisseurs. De grands noms des résidences médicalisées comme Orpéa, ayant toujours payé les loyers en temps et en heure, reconnaissent qu'ils essaient, eux aussi, lors du renouvellement du bail commercial, de revenir sur le loyer en invoquant la conjoncture ou le taux de remplissage... « À leurs yeux, l'acquisition des murs constituait un pur produit financier. À ce titre, il n'y a aucune garantie sur le gain futur et ce, malgré le bail commercial idoine », commente un Conseiller en gestion de patrimoine. Prenons l'exemple de l'exploitant Domusvi, qui a fusionné avec CGP Vendome et vient d'être repris par le fonds d'investissement PAI Partners. Cet exploitant a fait parvenir un courrier de nombreux investisseurs pour tenter de leur imposer une baisse de loyer d'environ 45 %. Motif ? Compenser le coût de travaux de remise aux normes de leurs résidences.

Riposter aux propositions de l'exploitant

Faut-il, pour autant, baisser les bras et accepter les nouvelles conditions de l'exploitant ? « Non, répond M^e David Sabatier, avocat associé au cabinet Brandi Partners à Paris. À condition de s'unir et de s'organiser judicieusement, les investisseurs peuvent reprendre l'initiative et proposer un nouveau bail à l'exploitant. » Bien sûr, cette riposte ne s'improvise pas et coûte des frais juridiques... Après avoir établi la liste de tous les propriétaires, il convient de convoquer une assemblée générale et de nommer un nouveau représentant parmi les propriétaires. Il est indispensable aussi de vérifier dans le bail commercial si les travaux à financer incombent aux propriétaires ou à l'exploitant. Si ce dernier doit les assumer, mieux vaut s'assurer, deux ou trois ans avant la fin du bail, qu'il les a bien réalisés. « Avec l'aide d'un expert immobilier, il faudra faire le point sur les travaux pouvant justifier une baisse de loyers, et évaluer la résidence devant être rénovée. Après, il sera possible d'engager des discussions directes sur le montant des loyers avec l'exploitant, en se fixant une date limite », poursuit M^e David Sabatier.

Dans ce bras de fer, les copropriétaires organisés et bien conseillés parviennent à atténuer la baisse de loyer du bail reconduit, et à obtenir une prise en charge partielle des travaux par l'exploitant. Ainsi, après d'âpres négociations, un exploitant a renoncé à obtenir une baisse de 45 % du loyer qu'il payait, transigeant sur une diminution de 20 % seulement. Un résultat que les investisseurs ne peuvent arracher qu'en se fédérant et en acceptant de s'exposer d'abord à des frais d'avocat, voire d'expert immobilier.

Arrêter toute exploitation de la résidence

Dernier cas de figure : après le départ de l'exploitant de la résidence, les propriétaires peuvent cesser son activité définitivement. La qualité de la localisation de la résidence va alors jouer à plein ! En effet, moyennant des travaux de restructuration, il est parfaitement possible de « reconvertir » en appartements d'habitation une résidence hôtelière ou un EHPAD situé en centre-ville. Si la résidence est implantée sur un vaste terrain en zone urbaine constructible, une division de terrain peut intéresser un promoteur immobilier. En revanche, l'emplacement devient problématique si le bâtiment se situe en dehors des villes, voire à la campagne où le foncier n'a guère de valeur...

L'autogestion : une solution difficile à mettre en oeuvre

Les propriétaires dont les baux sont résiliés par l'exploitant peuvent être tentés de prendre en main la gestion touristique de leur immeuble. « Lourde à piloter, la solution de l'autogestion peut s'envisager, mais elle est complexe à rentabiliser, avec moins de cinquante appartements », estime Thien An HOANG, présidente de l'association des copropriétaires de Vignec. Généralement, les copropriétaires créent une SAS (société par actions simplifiée) qui commercialise leurs biens auprès des locataires. Attention, cette initiative nécessite de se transformer en exploitant afin de piloter à distance une résidence ! Autre problème : si les parties communes comme le hall d'accueil, la piscine..., appartiennent à l'exploitant d'origine, ce dernier peut en refuser l'accès aux clients de la SAS. Ainsi, à Talmont Saint-Hilaire (Vendée), après une résiliation de certains bailleurs, Résitel avait équipé l'entrée de la piscine d'un digicode, dans une de ses résidence, afin de la réserver à ses seuls clients !

Un autre exemple d'autogestion, à Avignon, porte cette fois sur la totalité de la plus grande résidence étudiante de France avec succès. Suite à la déconfiture d'Antaeus, des copropriétaires ont créé une SAS en 2010, pour reprendre l'exploitation des 235 logements. En réduisant les frais d'exploitation et en développant la location auprès d'étudiants et de festivaliers, la SAS parvient à verser un rendement de 4,2 % aux investisseurs... contre 4,6 % dans le bail d'origine. Une réussite !

Publié le 22 Octobre 2014