Les SCPI à l’épreuve du Covid-19

Les SCPI font partie des placements préférés des épargnants français. Elles permettent de conjuguer investissement dans l’immobilier et simplicité de gestion, en offrant, pour la plupart, une diversification importante. Ces dernières années, elles ont battu des records de collecte, les investisseurs recherchant des rendements significativement supérieurs à ceux offerts par les fonds euros d’assurance vie par exemple. La crise que nous vivons actuellement pourrait-elle remettre en cause leur intérêt ?

Un marché intrinsèquement hétérogène

Commençons par notre conclusion : toutes les SCPI ne se valent pas, et toutes ne subiront pas les effets de la crise selon la même intensité.

Sur l’ensemble du marché des SCPI, rappelons que les actifs de bureaux (moins exposés que les murs de magasin) représentent environ 60 % des actifs, contre seulement 10 % pour les murs de magasin. Les actifs liés au secteur du tourisme comptent pour seulement 2 % du total.

En outre, certaines SCPI ont investi dans différents pays d’Europe, tandis que d’autres sont uniquement françaises, voire régionales. Quelques SCPI ont aussi fait le choix de l’investissement sectoriel, dans la santé, l’hôtellerie ou la logistique par exemple.

Toutes les SCPI n’affichent pas le même taux d’endettement, le même montant de réserves, et toutes ne pèsent pas le même poids (de quelques dizaines de millions d’euro à plus d’1 milliard d’euro d’actifs gérés).

De la combinaison de ces différents facteurs découlera certainement la résilience de chaque SCPI.

L’impact de la crise sur les dividendes : des différences d’approche et, in fine, de performance ?

Dans le cadre de la gestion de crise, chaque SCPI a construit son modèle de stress test afin d’évaluer le montant maximal des pertes locatives et d’estimer sa capacité à amortir le choc. Ce risque de perte oscille entre 0 % et 40 % des revenus locatifs sur l’ensemble du secteur.

A titre d’exemple, la société de gestion SOFIDY - l’un des poids lourds du secteur - table sur une baisse de l’ordre de 20 % des recettes pour 2020. Afin de limiter l’impact auprès des porteurs de parts, SOFIDY a également prévu de distribuer une partie des réserves accumulées : au total, le dividende versé par SOFIDY s’élèvera entre 89 % et 98% des dividendes versés en 2019, en fonction des SCPI gérées. La crise pourrait donc se révéler quasiment indolore pour les investisseurs.

Pour autant, toutes les SCPI n’ont pas adopté cette stratégie. Les plus conservatrices ont déjà réduit le 1er dividende de l’année (généralement versé mi-avril) du risque maximal identifié. Elles ajusteront les prochains en fonction des révisions de leur modèle, et procéderont à un bilan en fin d’année. C’est notamment le cas des SCPI Rivoli Avenir Patrimoine et Edissimmo d’Amundi Immobilier.

Certaines ont également choisi de réduire le 1er dividende de l’année, mais dans une moindre mesure que le risque maximum estimé. Elles aussi procéderont à des régularisations en fonction de l’évolution de la situation.

Enfin, d’autres, plus pragmatiques, ont décidé de distribuer les dividendes en fonction des loyers réellement perçus. Pas d’impact visible donc sur le 1er acompte de l’année, mais celui du second semestre se verra diminué des loyers impayés le cas échéant.

Quid de la valorisation des parts ?

Selon la gravité des effets de la crise sur l’économie, la demande d’immobilier d’entreprise au sens large pourrait chuter.

En première ligne, des faillites d’entreprise - dans les services comme dans le commerce de détail par exemple - sont à craindre. La progression du télétravail dans les entreprises est aussi un facteur qui, à long terme, pourrait impacter la demande en immobilier de bureaux.

Logiquement, si le taux de vacance - constaté et anticipé - augmente, la valeur des actifs sera orientée à la baisse.

Néanmoins, le critère fondamental reste le niveau des taux d’intérêts qui, s’ils restent durablement bas comme nous l’anticipons, devrait soutenir le marché immobilier dans sa globalité. Rappelons que les valorisations d’immeubles sont réalisées sur la base de modèles d’actualisation de flux de revenus futurs : plus le taux d’actualisation retenu est bas, plus la valeur actuelle de l’actif est élevée ! En outre, les vannes du crédit continuent d’être ouvertes, en particulier grâce à l’action de la Banque Centrale Européenne.

Enfin, la crise pourrait freiner les grands fonds d’investissement dans leur stratégie d’acquisition. Ces derniers ont tendance à évincer les sociétés de gestion de SCPI lors des appels d’offres en proposant des prix d’acquisition souvent jugés déraisonnables...Et si la crise se révélait finalement porteuse d’opportunités d’investissement pour les sociétés de gestion de SCPI ?

Publié le 02 Juillet 2020