Logement : indivision ou SCI ?

Des deux principaux moyens pour acquérir son logement à deux, indivision ou SCI, c'est le second qui apparaît le plus protecteur des intérêts du couple.

Le logement est probablement l'un des postes les plus importants dans la gestion de la vie à deux. Un poste évolutif, le couple passant souvent du statut de locataire à celui de propriétaire, pouvant même emprunter les habits du propriétaire bailleur dans le cadre d'un investissement locatif.

Protéger son concubin c'est avant tout se demander, au moment de la décision d'acquisition, quel serait le meilleur moyen d'assurer la continuité du logement pour l'autre dans l'avenir, tout en préservant les intérêts de chacun. Certaines erreurs doivent être évitées au départ, car elles sont difficiles à rattraper ensuite.

PROPRIÉTÉ D'UN SEUL

Si au moment de l'entrée en concubinage, l'un des concubins est déjà propriétaire de son logement, son partenaire est, a priori, dépourvu de tout droit sur celui-ci. Contrairement à un époux, le concubin propriétaire peut faire ce qu'il veut du logement occupé en commun (le vendre, le louer), puisque ce dernier ne bénéficie pas de la protection spécifique au logement familial du couple marié. En cas de rupture, le concubin hébergé peut être contraint de partir à tout moment, et en cas de décès du propriétaire il n'a pas non plus de droit au maintien dans les lieux.

Legs d'usufruit. Comment sécuriser sa position ? L'une des solutions possibles consiste pour le propriétaire à léguer à l'autre par testament l'usufruit de son logement, pour lui garantir le maintien dans les lieux. Mais d'une part, s'il existe des héritiers réservataires, la valeur de l'usufruit légué ne doit pas dépasser la quotité disponible (par exemple, un tiers seulement de la valeur de la totalité des biens de la succession s'il y a deux enfants), et d'autre part l'opération est soumise aux droits de succession au décès (avec un régime plus favorable si les concubins ont conclu un Pacs, voir p. 36). Il est recommandé au concubin propriétaire d'accompagner le testament par la souscription d'une assurance décès au profit de l'autre, pour lui permettre de payer les droits de succession et éventuellement désintéresser les héritiers si un rachat de parts est envisagé.

IMPOSITION COMMUNE À L'ISF

Tout comme des personnes mariées, les partenaires liés par un Pacs font l'objet d'une imposition commune au regard de l'ISF. Il en est de même des personnes vivant en concubinage notoire (impliquant des relations stables et continues), sauf si elles sont mariées par ailleurs, auquel cas elles sont en principe imposées avec leur conjoint légal. La situation est appréciée au 1er janvier de l'année d'imposition. La déclaration, signée par les deux partenaires qui sont solidaires pour le paiement de l'impôt, regroupe donc l'ensemble des biens, droits et valeurs imposables appartenant à l'un et à l'autre.

ACHAT EN INDIVISION

À l'étape de l'acquisition, l'indivision apparaît comme la solution la plus simple, moins protectrice toutefois que le recours à la SCI. En achetant leur logement en indivision, les concubins créent une sorte de communauté réduite. Chacun d'eux est propriétaire de la quote-part indiquée dans le titre de propriété. Il est toujours préférable que celle-ci corresponde à la contribution financière réelle de chacun. Faute de quoi en effet, celui des deux qui a en fait contribué plus que l'autre à l'acquisition aura beaucoup de mal à récupérer ce qu'il a versé en cas de séparation. Les concubins courent également le risque d'une requalification en donation par l'administration fiscale (entraînant la perception de droits), pour la part dont il ne peut être prouvé qu'elle a été simplement prêtée et non pas donnée. D'une manière générale, en cas de séparation, nul n'est à l'abri d'une demande de partage puisque telle est la loi de l'indivision. Faute d'accord amiable sur la vente du logement et le partage du prix, le juge saisi d'une telle demande sera tenu, dans la plupart des cas, d'y faire droit.

Décès. En l'absence de testament, la part du défunt est transmise à ses héritiers, qui peuvent demander le partage dans les mêmes conditions que le concubin séparé. Pour permettre au survivant de rester dans les lieux, il faut prendre des dispositions en amont :

- legs en pleine propriété ou en usufruit, par chaque concubin à l'autre, de sa part dans l'indivision (avec la limite de la quotité disponible en présence d'héritiers réservataires) ;

- clause de rachat permettant au survivant, sous réserve de désintéresser les héritiers, de devenir propriétaire de la totalité du logement ;

- assurance décès pour faciliter le paiement des droits et le désintéressement des héritiers.

ÉPARGNE LOGEMENT

Le concubin ou partenaire pacsé bénéficiaire d'un prêt d'épargne logement ne peut pas profiter des droits à prêt issus du PEL ou du CEL de l'autre. En effet, la cession des droits n'est autorisée que par des membres de la famille : conjoint, ascendants et descendants, oncles et tantes, frères et sSurs, neveux et nièces du bénéficiaire ou de son conjoint notamment.

Convention d'indivision. Il est possible de déroger aux règles de l'indivision légale en concluant une convention d'indivision. Outre qu'elle permet de se prémunir contre un partage trop hâtif, une telle convention peut améliorer le fonctionnement de l'indivision, notamment par une clause de cogérance qui assure, en cas de décès de l'un des concubins, un renforcement des pouvoirs du survivant vis-à-vis de ses héritiers. Attention ! L'indivision portant sur un bien immobilier, un acte notarié est nécessaire pour l'accomplissement des formalités de publicité foncière.

ACHAT PAR UNE SCI

Dans cette configuration, le logement est acheté non pas par les concubins directement, mais par la société civile immobilière qu'ils constituent entre eux au préalable. Chacun d'eux reçoit des parts à hauteur de sa participation financière dans le capital social.

Clause d'agrément. En cas de décès de l'un des concubins, les parts qu'il possédait dans la SCI sont transmises à ses héritiers. Il est donc nécessaire de prendre des dispositions en amont pour permettre au survivant de rester dans les lieux (legs, assurance décès...). À cet égard, en présence d'héritiers réservataires, il est recommandé de prévoir une clause d'agrément au profit du concubin survivant. Grâce à cette clause, les héritiers ou légataires du concubin décédé ne pourront devenir propriétaires des parts qu'avec l'accord du survivant. À condition, bien sûr, de pouvoir lui-même racheter leurs parts, celui-ci pourra empêcher les héritiers de devenir associés.

« Démembrement croisé ». Plus protecteur que ce droit de préférence, apparaît le montage faisant intervenir un démembrement de propriété croisé des parts de la SCI. Par ce montage, chaque concubin se trouve usufruitier de ses propres parts et nu-propriétaire des parts de l'autre. Si l'un des deux décède, l'autre a la pleine propriété des parts du défunt (par réunion de l'usufruit, s'éteignant au décès de son titulaire, à la nue-propriété, et sans droits de succession à payer), tout en gardant l'usufruit de ses propres parts. Cela lui permet d'avoir un droit de jouissance sur la totalité des parts donc, concrètement, sur le logement. Une protection efficace, car si la nue-propriété des parts du concubin survivant est transmise aux héritiers du défunt, cela ne leur donne le pouvoir ni d'imposer la vente du logement, ni d'exiger que le survivant s'en aille.

EN LOCATION

Avant l'acquisition d'un logement commun, il peut y avoir pour le couple une période plus ou moins longue de location. Les droits de chacun diffèrent selon que les concubins ont signé ensemble le bail ou non.

Au nom d'un seul. Lorsque le bail est au nom d'un seul des concubins, l'autre n'a aucun droit sur le logement. C'est un occupant précaire, autrement dit le locataire en titre peut le contraindre à quitter les lieux en cas de mésentente. Le seul avantage c'est que le propriétaire bailleur ne peut pas, en principe, lui réclamer le paiement des loyers impayés. Mais attention, cet avantage disparaît si les concubins se sont pacsés. En effet, il y a de ce fait solidarité des partenaires pour les dépenses relatives au logement commun. Par ailleurs, le concubin sans bail bénéficie d'une protection légale : en cas de décès du titulaire du bail ou d'abandon du domicile, le contrat de location est transféré à son profit s'il vivait avec lui depuis au moins un an (sans condition de durée si un Pacs a été conclu).

Aux deux noms. Dans ce cas, les concubins ont les mêmes droits sur le logement loué et, parallèlement, les mêmes obligations. Le propriétaire peut se tourner vers l'un ou l'autre pour réclamer le paiement de l'intégralité du loyer. À noter : si le bail est déjà signé au nom d'un seul des deux concubins, il n'est pas possible de contraindre le bailleur à modifier le bail en cours d'exécution (ou lors de son renouvellement) pour inclure le partenaire « entrant » dans le bail.

Publié le 14 Janvier 2006