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14/12/2006

Immobilier

Hypothèque rechargeable :une seule garantie pour plusieurs prêts

Pouvant garantir plusieurs prêts successifs, la nouvelle hypothèque rechargeable est-elle vraiment économique ?

Inspirée du modèle anglo-saxon, l'hypothèque rechargeable fait ses débuts en France. Mais des débuts hésitants : créée officiellement par une ordonnance du 23 mars 2006 (JO du 24), les banques tardent, en effet, à mettre en place cette nouvelle garantie. Il faut reconnaître que pour séduisante qu'elle soit, elle n'est pas sans risque pour le particulier, d'autant que des formules alternatives plus simples et moins onéreuses existent déjà.

Un réservoir de crédit

Alors que l'hypothèque classique garantit un seul prêt, la nouvelle hypothèque rechargeable peut, sous certaines conditions, servir plusieurs fois, pour plusieurs crédits, même domiciliés dans différents établissements bancaires. Seule condition : s'appuyer sur une hypothèque garantissant un prêt immobilier (résidence principale, secondaire ou investissement locatif).

Quels prêts ? La gamme de prêts pouvant s'adosser sur l'hypothèque initiale est large : il peut s'agir de financer des travaux, d'acheter une voiture ou tout autre bien de consommation, y compris des dépenses pour faire face à la dépendance. En pratique, il s'agit de prêts non affectés, remboursables par échéances constantes, à l'exclusion des crédits revolving.

Quelles hypothèques ? Seules les nouvelles hypothèques établies depuis la réforme (c'est-à-dire depuis le 25 mars 2006) sont susceptibles d'être rechargeables (il faut néanmoins le préciser au départ). Pour utiliser les plus anciennes, il est nécessaire de passer chez le notaire pour les transformer, ce qui implique des frais (voir encadré p. 18).

Schéma. Au fur et à mesure de ses remboursements, l'emprunteur recharge son hypothèque et se crée une nouvelle capacité d'emprunt, correspondant à la différence entre le montant de l'hypothèque initiale et ses remboursements. Autrement dit :

- il faut avoir un prêt immobilier en cours de remboursement garanti par une hypothèque,

- et avoir déjà commencé de rembourser une partie du prêt.

EXEMPLE :

Un particulier garantit un prêt immobilier par une hypothèque rechargeable de 100 000 €.

Si, au bout de 5 ans, il a remboursé 25 000 €, il pourra utiliser son hypothèque pour garantir un nouveau prêt de 25 000 € pour acheter une voiture neuve.

Attention, c'est la valeur de l'hypothèque qui compte pour déterminer la capacité d'emprunt et non la valeur du bien au moment du nouvel emprunt. Autrement dit, pas question d'espérer emprunter plus que le capital déjà remboursé !

Formalités. La recharge de l'hypothèque n'est ni automatique ni gratuite. Elle nécessite la signature, par l'emprunteur, d'une convention de rechargement chez le notaire. Coût : 520 € environ pour un crédit de 50 000 €, (contre plus de 1 000 € pour une hypothèque classique).

LES AUTRES GARANTIES

Aujourd'hui, la garantie la plus utilisée est la caution (59 % des crédits), suivie du privilège de prêteurs de deniers (25 %), l'hypothèque ne représentant que 10 % des prêts, les 6 % restants concernant des garanties marginales.

Caution : donnée par un organisme spécialisé qui garantit à la banque qu'elle sera remboursée, elle est plus souple que l'hypothèque (pas de main-levée à régler en cas de revente du logement), et moins chère aussi : 1 300 € environ pour un crédit immobilier de 100 000 € avec parfois une partie remboursée en fin de crédit.

Privilège de prêteurs de deniers : il nécessite un acte notarié, mais il génère moins de frais : environ 800 € pour un crédit immobilier de 100 000 € contre 1 750 € pour une hypothèque conventionnelle ou rechargeable.

Utilité à démontrer

La nouvelle hypothèque se veut une solution pour ceux qui peinent à obtenir des crédits à la consommation, faute de revenus suffisamment réguliers et stables. La pratique s'avère un peu moins séduisante que le propos. En effet :

- les premières années de remboursement du prêt, le consommateur n'aura pas encore eu le temps de rembourser beaucoup de capital (ce sont d'abord les intérêts qui sont remboursés) ; il ne pourra donc pas suffisamment recharger son hypothèque ;

- plus tard, la durée de vie de l'hypothèque risque de devenir insuffisante pour servir un deuxième crédit. Par exemple, s'il reste moins de 10 ans, il sera difficile de s'en servir pour un achat immobilier. Certains professionnels recommandent alors de prendre l'hypothèque sur une durée plus longue que le crédit initial (par exemple 25 ans pour un prêt de 18 ans) mais, en cas de revente du bien avant le terme de l'hypothèque, des frais de main levée seront appliqués.

Question de taux. La question sera également de savoir si les taux seront plus attrayants que la palette des crédits à la consommation actuellement offerts par les banques sans qu'il soit nécessaire d'établir un acte notarié. On ignore aussi si les taux d'intérêt pratiqués sur la recharge seront encadrés par les dispositions relatives au crédit immobilier, par exemple en matière d'usure ou s'ils seront à la discrétion des banquiers. Car, en réalité, le succès du nouveau dispositif dépendra de leur attitude : continueront-ils à utiliser les mêmes critères pour accorder leurs prêts ?

TRANSFORMER UNE VIEILLE HYPOTHEQUE

Pour transformer une hypothèque classique en hypothèque rechargeable, il faut un acte notarié publié au bureau des hypothèques avec les droits d'enregistrement adéquats. Une exonération temporaire est inscrite dans le projet de loi de finances pour 2007. Prenant les devants, l'administration a décidé de l'appliquer immédiatement aux avenants établis à compter du 27 septembre 2006 et inscrits avant 2009.

Publié le 14 Décembre 2006

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