Immobilier

Bailleur : et si vous optiez pour la location meublée ?

Abandonner la location nue au profit de la location meublée peut être intéressant. Il y a peu de contraintes juridiques, mais ce n'est pas forcément rentable.

Pour le propriétaire, le grand intérêt de la location meublée est d'échapper au carcan législatif de la location nue, notamment en ce qui concerne la durée du contrat et la difficulté d'y mettre fin. Même si, depuis quelques années, la liberté laissée à ce secteur a été entamée, elle n'en est pas moins bien réelle. Les bailleurs ont raison de s'y intéresser encore.

Reste que, du point de vue de la rentabilité, la location en meublé ne peut être envisagée partout. Il ne faut y penser que là où existe une demande.

Un contrat encore souple

Totalement libre jusqu'à il y a encore trois ans, le régime juridique de la location meublée est devenu plus contraignant pour le bailleur lorsque le logement sert de résidence principale au locataire. Mais, même dans ce cas, le propriétaire y trouve son compte : il peut plus facilement récupérer le bien loué que dans un régime de location nue.

Résidence temporaire. Échappant aux lourdeurs de la réglementation, la location d'un logement meublé qui n'est pas la résidence principale du locataire n'est soumise à aucune contrainte, hors celle de fournir un logement décent... et meublé ! Le bail est conclu pour une durée libre qui s'impose au locataire et le propriétaire récupère les locaux à l'échéance. Le cas échéant, la reconduction tacite est prévue. Le montant du dépôt de garantie est fixé librement, de même que la répartition des travaux, la liste des charges à régler par le locataire ou l'indice de référence pour l'éventuelle révision du loyer.

Résidence principale. Si la location meublée constitue la résidence principale du locataire, outre la rédaction d'un bail écrit, une durée minimale d'un an est imposée au bailleur (ou de neuf mois pour les étudiants). Le locataire, lui, reste libre de quitter les lieux à tout moment à condition de respecter un préavis d'un mois. Mieux, il bénéficie même d'un droit au renouvellement de son bail : à l'échéance, le propriétaire ne peut pas récupérer le logement sauf à délivrer, trois mois avant, un congé dûment motivé.

Néanmoins, sur les trois motifs qu'il peut invoquer pour ne pas renouveler le bail - vente du logement, reprise pour habiter, motif légitime et sérieux - deux sont nettement plus souples qu'en location nue :

- en cas de congé pour vendre, le locataire n'a pas de droit de préemption ;

- la reprise pour habiter peut bénéficier à toute personne, même étrangère à la famille du propriétaire.

Le régime de la location meublée d'une résidence principale reste donc encore, malgré ces règles récentes, plus souple qu'en location nue. D'autant qu'en pratique, rares sont les locataires qui restent longtemps dans leur logement.

Une fiscalité avantageuse

Les revenus tirés de la location meublée sont soumis à un régime très favorable d'imposition. Lorsqu'ils n'excèdent pas 76 300 € par an : ils ne sont imposés qu'à hauteur de 29 % des recettes encaissées (régime micro BIC). Par comparaison, le régime du micro-foncier applicable aux revenus des locations nues (recettes inférieures à 15 000 €) prévoit une imposition à hauteur de 70 % ! Au-delà de ces plafonds, le régime d'imposition au réel s'applique dans les deux cas (déduction des charges justifiées et possibilité de reporter le déficit sur les revenus de même catégorie les cinq ou six années suivantes), selon qu'il s'agit de revenus fonciers ou de BIC.

Impôts locaux. Comme le loueur de logement nu, le loueur de meublé est redevable de la taxe foncière. Il doit, en outre, régler la taxe d'habitation et la taxe professionnelle. Rien ne lui interdit cependant d'inclure ces impôts dans les charges à rembourser par le locataire, à condition de l'avoir prévu dans le bail.

Mais un marché étroit

Autre attrait de la location meublée : les loyers, généralement plus élevés qu'en location nue, surtout pour les petites surfaces. Et ils sont d'autant plus élevés que la durée de la location est courte : un logement loué à la semaine pourra rapporter 50 % de plus que s'il était loué au mois. Mais la formule a ses inconvénients : frais de gestion supplémentaires, périodes de vacance assurées et remises en état fréquentes. Sur l'année, le revenu s'en ressent nécessairement.

Pas n'importe où. La demande de location meublée est loin d'exister partout : inutile d'espérer louer en meublé en grande banlieue ! Les gisements de locataires se trouvent d'abord dans les villes universitaires où les étudiants sont demandeurs de studios ou de deux-pièces. Mais il ne faut pas espérer encaisser un loyer chaque mois (l'année universitaire, ce sont généralement deux semestres de quatre mois !) à moins que la ville universitaire ne soit aussi une ville touristique.

Dans les grandes villes où l'activité économique attire cadres en mission et familles d'expatriés logées par leur employeur, la demande porte à la fois sur des petites et des grandes surfaces. Pour peu que l'on soit propriétaire d'un logement, agréablement installé et bien situé, la location meublée peut s'avérer une formule très rentable...

Publié le 29 Août 2008