Loyers, charges et impayés : les nouveautés

De l'encadrement des loyers à la mise en place d'une garantie universelle des loyers en passant par la prévention de l'expulsion, de nombreuses mesures de protection ont vu le jour dans la loi Alur. Surtout à l'avantage des locataires...

Depuis la publication de la loi Alur au Journal officiel le 26 mars, l'encadrement des loyers devient réalité (article 6 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014). Tout logement, vide comme meublé, situé dans l'une des 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de biens immobiliers (la liste des communes sera fixée par décret), ne peut plus être loué en qualité de résidence principale à n'importe quel prix. Toutefois, les locations touristiques saisonnières restent totalement libres, comme les locations de résidences principales en dehors des 28 zones tendues.

Bail nouveau : loyer plafonné

Les propriétaires concernés par l'encadrement devront, au moment de la signature d'un nouveau contrat de location ou du renouvellement d'un bail en cours, déterminer le montant de leur loyer en fonction d'une fourchette de prix fixée localement chaque année par arrêté préfectoral (la mesure figurant à l'article 17-II de la loi du 6 juillet 1989 modifiée s'appliquera après parution d'un décret d'application). Le loyer maximal que le bailleur pourra appliquer est le loyer de référence « majoré » dont le montant est supérieur de 20 % au loyer médian de référence. Mais il est possible, bien évidemment, de fixer un loyer moins élevé. Seule exception : un complément mensuel peut être appliqué aux logements dont le prix de location est déjà égal à la limite haute de loyer autorisé et qui présentent des caractéristiques de localisation ou de confort supérieures à celles offertes par des biens de catégorie similaire situés dans le même quartier. Du moins, à condition d'en mentionner le montant ainsi que les motifs le justifiant dans le bail. Et encore... ce prix peut être contesté ensuite ! Rien n'interdit, en effet, à un locataire déjà entré dans les murs de contester, dans les trois mois suivant la signature de son contrat de location, le paiement ou le montant de ce complément de loyer auprès d'une commission départementale de conciliation.

Corollaire supplémentaire de cette mesure d'encadrement systématique des loyers : « tout locataire pourra demander, s'il constate que la somme qu'il paie excède le loyer de référence majoré au niveau local, une baisse dudit loyer au moment du renouvellement de son contrat », prévient François Davy, président du groupe Foncia. Et, réciproquement, tout propriétaire qui notera que le loyer pratiqué est inférieur à celui de référence minoré pourra revendiquer son augmentation. Dans les deux cas néanmoins, il ne s'agira que de propositions de réévaluation, que l'une comme l'autre des deux parties resteront libres de rejeter.

Délais raccourcis pour les régularisations de charges

Baux nouveaux comme anciens... la loi Alur met fin aux régularisations tardives de charges ! Elle ramène en effet de cinq à trois ans le délai de prescription au-delà duquel un propriétaire ne peut plus réclamer à son locataire le paiement des charges impayées. Et, si le bailleur procède à leur rappel plus d'un an après la date d'exigibilité initiale de ces charges, l'occupant du logement est désormais en droit de réclamer un étalement du paiement de ce rappel sur douze mois. Libre également au locataire de demander à compulser les documents justifiant les sommes ainsi réclamées. Ces pièces doivent désormais être tenues à la disposition du locataire pendant six mois après l'envoi du décompte de charges. Maigre consolation pour les propriétaires d'un logement en copropriété : en cas de départ du locataire avant la régularisation annuelle des charges, ils peuvent dorénavant conserver une provision égale à 20 % maximum du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Une fois ces derniers approuvés, reste alors à restituer, dans le délai d'un mois, à l'ancien locataire le montant retenu, déduction faite, le cas échéant, des arriérés de charges calculés après régularisation définitive.

Enfin, si les bailleurs conservent le droit de réviser chaque année le montant du loyer en fonction de la variation de l'IRL (Indice de référence des loyers publié par l'Insee), il leur est aujourd'hui interdit, en cas d'oubli, de procéder à cette augmentation de manière rétroactive, passé un délai d'un an (contre cinq ans actuellement) à compter de la date de révision annuelle dudit loyer inscrite dans le bail.

Avec la GUL, plus de choix pour garantir le paiement du loyer

Caution d'un tiers ou garantie de l'État... ? À compter du 1^er janvier 2016, pour se protéger contre le risque d'impayés, « les propriétaires pourront au moment de la signature du bail ou de son renouvellement continuer à demander à leur locataire une caution physique ou y renoncer au profit du dispositif de Garantie Universelle des Loyers (GUL) », indique Michel Fréchet, président de la Confédération générale du logement. Interdiction, en revanche, leur sera faite de cumuler ces deux mécanismes... excepté pour les locataires étudiants ou apprentis.

Certes séduisante à première vue car gratuite (financement public), la GUL s'avère pourtant assez peu satisfaisante pour les bailleurs. Explication : en cas de défaillance du locataire, elle ne couvre la somme due qu'à hauteur du loyer médian de référence alors en vigueur dans la zone du logement. Et ce, « quel que soit le montant réel du loyer figurant au contrat de location », insiste François Davy. Autre limite gênante, cette aide n'est accordée qu'au terme d'un délai de carence après la signature du bail et pour une durée maximale fixée par voie réglementaire. Son versement est également conditionné à un montant minimal d'impayés après application d'une franchise équivalente à un mois minimum de loyer. Dernier bémol : le remboursement des impayés pourra être réduit voire supprimé si le propriétaire lui-même déclare tardivement les impayés auxquels il est confronté, s'il fait preuve de négligence dans l'exercice de ses droits ou enfin, si le loyer représente plus de la moitié des ressources du locataire à la date de conclusion du bail. « Quant aux frais de procédure entamée pour obtenir le départ de l'occupant défaillant ainsi que ceux de remise en état du bien, ils ne sont pas pris en compte non plus par ce dispositif de garantie universelle de loyers », met en garde François Davy.

Conséquence, « les particuliers bailleurs ont tout intérêt à conserver le système de cautionnement », insiste Fabrice Abraham, directeur général de Guy Hoquet. D'autant plus que cette solution leur laisse toute latitude de souscrire à titre personnel une garantie privée « loyers impayés ». Incompatible en effet avec la GUL, ce contrat d'assurance couvre notamment les loyers non réglés, les frais de contentieux ou encore les travaux consécutifs à des dégradations du logement constatées au départ du locataire, moyennant une cotisation de l'ordre de 2 à 3 % des loyers.

Prévention accrue en matière d'expulsion

Prolongée de quinze jours avec l'entrée en vigueur de la loi Alur, la trêve hivernale court aujourd'hui du 1^er novembre au 31 mars au soir. Durant cette période, les locataires ne peuvent donc pas être expulsés. Et ce, quel que soit leur statut. Car cette mesure s'étend également aux occupants sans droit ni titre, c'est-à-dire sans bail. Mais, en dehors de ces cinq mois, pas question pour autant de déloger un locataire sans respecter une certaine procédure. En effet, dès l'ordre d'expulsion obtenu par voie de justice, l'huissier chargé de son exécution est désormais tenu de saisir le préfet du département. À défaut, le délai laissé à l'occupant du logement pour déménager avant le recours à la force publique est suspendu. Autre nouveauté : le laps de temps supplémentaire que peut accorder la justice avant mise en oeuvre du jugement prononçant l'obligation de départ du locataire est porté de un à trois ans. En d'autres termes, un occupant frappé d'expulsion a la possibilité, sur décision judiciaire, de rester dans les murs jusqu'à 36 mois de plus ! Et attention à ne pas le forcer à partir sans avoir obtenu le concours de l'État. Car, toute expulsion sous la contrainte (menaces, voies de fait, manoeuvres...) est dorénavant passible de trois ans d'emprisonnement et 30 000 euros d'amende.

Toujours dans ce souci de prévention des expulsions, la durée maximale du plan d'apurement des dettes que peut consentir un juge, préalablement à tout commandement au locataire défaillant de quitter les lieux, est dorénavant fixée à trois ans maximum. Conséquence, durant cette période et, à condition que l'occupant respecte son échéancier, aucune demande d'expulsion ne peut être déposée par le propriétaire. Quant à faire jouer l'éventuelle caution du locataire pour obtenir le règlement de ses impayés de loyers, là encore, gare aux délais. Après avoir signifié un premier commandement de payer au titulaire du bail, le propriétaire dispose en effet de quinze jours pour lui adresser la même requête. Faute de quoi, la caution ne pourra être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Remarque : Loyers : comment sont-ils encadrés ?
Tous les ans, sur proposition d'un observatoire local agréé par le ministre chargé du logement, un arrêté préfectoral fixera, pour chaque catégorie de bien (studio, deux-pièces, trois-pièces...) et chaque quartier, trois loyers de référence (un médian, un majoré de 20 % et un minoré de 30 %) exprimés en prix au mètre carré. À noter, les catégories de logement et les secteurs géographiques retenus seront déterminés en fonction de la structuration du marché locatif constatée par l'observatoire local des loyers. Quant au loyer médian de référence, il sera calculé à partir des niveaux des prix locatifs constatés par ce même observatoire.

Publié le 06 Juin 2014