Revenus locatifs : la fiscalité change en 2006

Les revenus fonciers acquis en 2006 sont soumis à un nouveau régime d'imposition qui ne devrait pas être défavorable.

La « grande réforme fiscale » votée en décembre dernier s'appliquera pour la première fois en 2007. Elle concernera donc les revenus 2006. Une des mesures les plus remarquées est la suppression de l'abattement de 20 % sur les traitements et salaires, en principe compensée par le réaménagement des tranches et la baisse des taux d'imposition.

En conséquence de cette nouveauté, l'imposition des revenus fonciers est sensiblement modifiée :

- d'une part, la déduction forfaitaire applicable aux revenus est supprimée ou diminuée,

- d'autre part, la CRL de 2,5 % est supprimée pour les personnes physiques et les frais déductibles des revenus sont plus largement admis.

Tous les régimes d'imposition des revenus fonciers (locations nues) sont concernés : le microfoncier (revenus inférieurs à 15 000 €) ou le régime réel (revenus dépassant 15 000 €) des revenus ordinaires, ainsi que les régimes d'imposition spéciaux (Périssol, Besson, Lienemann, Robien).

NOUVEAU RÉGIME : LE BORLOO

La loi portant engagement national pour le logement, adoptée en première lecture, met fin au dispositif Robien existant à compter du 1er juillet 2006 pour lui substituer un dispositif Robien remanié (amortissement moins important).

Elle institue par ailleurs un nouveau dispositif dit « Borloo » qui prévoit :

- un amortissement du bien à hauteur de 50 % sur neuf années ou 65 % sur 15 années ;

- une déduction forfaitaire de 30 % sous réserve du respect de plafonds de loyer et de ressources du locataire ;

- un engagement de louer pendant 9 ans.

Le dispositif concernera les logements acquis à compter du 1er janvier 2006, neufs ou vétustes à rénover.

Déductions modifiées

Le barème d'imposition étant revu à la baisse, pour compenser la suppression de l'abattement général de 20 %, les déductions forfaitaires sont réaménagées. Une nouvelle déduction, temporaire, est introduite dans le paysage : elle concerne les contribuables en situation de mobilité professionnelle.

Suppression des déductions de 14 % et 6 %. La déduction forfaitaire de 14 % applicable en cas d'imposition des revenus au régime réel et celle de 6 % applicable dans le cadre du dispositif Robien, Besson neuf ou Périssol disparaissent totalement.

Minoration des déductions majorées. Les déductions de 40 % du régime Besson ancien ou du régime Robien en zone de revitalisation rurale (ZRR) et de 60 % du régime Lienemann sont diminuées de 14 %. Elles passent donc à 26 % dans le premier cas (Besson ancien, Robien ZRR) et à et 46 % dans le second (Lienemann).

Frais réels mieux pris en compte

La suppression de la déduction forfaitaire censée couvrir l'amortissement du bien (pour la déduction de 14 %, celle de 40 % du régime Besson ancien et celle de 60 % du régime Lienemann) et les frais de gestion et d'assurance de l'immeuble (pour toutes les déductions) est compensée par l'allongement de la liste des charges déductibles, sous réserve bien entendu d'être justifiées.

Charges déjà déductibles. Jusqu'à présent le propriétaire pouvait déduire, en sus de la déduction forfaitaire, et pour leur montant réel :

- les intérêts d'emprunt,

- les travaux d'entretien et d'amélioration,

- les primes de loyers impayés (hors assurance protection juridique),

- les frais réels de gérance (rémunération de l'agent immobilier),

- les frais de rémunération des concierges,

- les dépenses locatives laissées à la charge du propriétaire,

- les provisions pour charges (immeuble en copropriété ; voir IP 620, p. 40),

- la taxe foncière (hors taxe des ordures ménagères, mais frais de rôle de cette taxe compris), la taxe spéciale d'équipement éventuelle, la CRL (logements de plus de 15 ans).

Nouvelles charges déductibles. Désormais, le propriétaire pourra déduire en outre :

- un forfait de 20 € par logement, censé couvrir les frais de téléphone, de fournitures de bureau, courrier,

- toutes les primes d'assurance,

- les frais de gérance plus largement admis : rémunération de l'agent immobilier, cotisation à une association de propriétaires, honoraires d'architecte, d'avocat, d'huissier,

- les frais de procédure liés à la location (recouvrement d'impayés, expulsion, etc.).

MEUBLÉS IMPOSÉS À 32 %

Les revenus des locations meublées ne sont pas imposés dans la catégorie des revenus fonciers, mais dans celle des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Dès lors qu'ils sont inférieurs à 23 000 € et qu'ils ne représentent pas plus de 50 % des revenus, les revenus de locations meublées relèvent du régime micro BIC.

La réforme du barème fiscal modifie également leur imposition : l'abattement forfaitaire de 72 % qui leur était imputable subit une diminution de 4 points et est désormais fixé à 68 %.

Déficit foncier reportable. Comme par le passé, le déficit foncier constitué par l'excédent des charges (autres que les intérêts d'emprunt) par rapport aux revenus fonciers reste imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (15 300 € en régime Périssol), le surplus étant déductible des revenus fonciers des dix années suivantes.

Microfoncier : abattement de 30 %

Régime applicable de droit dès lors que les revenus fonciers n'atteignent pas 15 000 € dans l'année, le microfoncier voit ses règles d'imposition modifiées par la seule diminution de l'abattement.

Abattement réduit. Désormais, l'abattement forfaitaire applicable aux revenus est de 30 % (au lieu des 40 % antérieurs). Le revenu imposable, sur lequel s'appliquent également les prélèvements sociaux, est donc retenu à hauteur de 70 %. Et, comme par le passé, aucune autre déduction de frais n'est admise pour ces revenus.

Calculs à faire... Compte tenu de l'abaissement du taux de l'abattement forfaitaire, les bailleurs ont intérêt à vérifier que les charges de la location et les travaux déductibles n'excèdent pas 30 % de leurs revenus de location. Si cela était le cas, ils devraient envisager d'opter pour le régime réel.

... sur trois ans. L'exercice de l'option pour le régime réel se fait, au moment de la déclaration de revenus (imprimé 2042), par le dépôt d'une déclaration annexe de revenus fonciers (imprimé 2044). Mais attention, cette option est irrévocable pendant trois ans : c'est donc sur les trois années à venir qu'il faut apprécier l'intérêt du régime réel. À l'issue de cette période, il est possible de revenir au régime du microfoncier si le seuil de 15 000 € n'est pas dépassé.

DÉDUCTION EXCEPTIONNELLE DE 10 %

Une nouvelle déduction forfaitaire sur les revenus fonciers encaissés vient modifier les règles générales d'imposition (loi de finances pour 2006). Accordée à titre exceptionnel et de manière temporaire, elle pourra jouer, si les conditions sont réunies, pour des loyers encaissés dès juillet 2005, et donc pour l'imposition établie en 2006.

Mobilité professionnelle : la déduction concerne les revenus tirés de la location nue de l'ancienne résidence principale quittée pour des raisons professionnelles (mutation, changement d'activité), le début de l'activité géographiquement éloignée devant intervenir entre le 1er juillet 2005 et le 31 décembre 2007. La nouvelle activité doit durer au moins six mois.

Déménagement : pour prétendre à l'avantage fiscal accordé, la nouvelle résidence principale doit être située :

- en France (la réduction ne vise que les contribuables ayant leur domicile fiscal en France),

- à au moins 200 km de l'ancienne.

De plus, la nouvelle résidence principale doit être louée et ce, dans l'année qui suit le début de la nouvelle activité. Ceux qui achètent une nouvelle résidence principale à l'occasion de leur changement d'activité ne peuvent donc bénéficier de la nouvelle mesure.

Trois années de loyers : la location de l'ancienne habitation principale doit intervenir « immédiatement après le transfert du domicile ».

L'avantage fiscal porte sur les revenus locatifs de l'ancienne habitation principale jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit la date de mise en location ou jusqu'à la date d'acquisition d'une nouvelle habitation principale si elle intervient avant cette échéance.

Publié le 14 Mars 2006