Percevoir des revenus avec les SCPI

L'immobilier est un des meilleurs actifs pour percevoir des revenus. Les SCPI de rendement permettent d'en profiter, y compris pour des contribuables significativement imposés.

Après un ajustement des prix qui n'est sans doute pas terminé, les SCPI de rendement offrent, pour certaines, des rendements supérieurs à 6 %. Un écart important existe désormais avec l'assurance-vie en euros et couvre dans la plupart des cas le surcoût fiscal. Tout en apportant une protection en cas de redémarrage ultérieur de l'inflation...

Adapté au besoin de revenus mais fiscalement pénalisé

Loyers réguliers. Les SCPI de rendement (voir IP n° 666, p. 43) sont composées pour l'essentiel d'immobilier de bureaux et de murs commerciaux. Elles offrent des revenus locatifs stables grâce à la durée des baux (9 ans), à la répartition géographique des biens et surtout à la grande diversification des locataires. Ces revenus sont de plus servis trimestriellement.

Protection contre l'inflation. Les baux commerciaux étant indexés, les loyers perçus par les SCPI de rendement ont la capacité à suivre l'inflation. S'agissant de biens « réels » entrant dans le cycle de consommation des entreprises, les biens immobiliers composant leur patrimoine ont une valeur qui doit également répercuter les effets de l'inflation.

Mutualisation et simplicité. Les SCPI de rendement offrent ainsi tous les avantages de l'immobilier commercial en matière de perception de revenus tout en apportant une mutualisation des risques et une grande simplicité de gestion.

Elles permettent également d'accéder à cette classe d'actifs immobiliers avec une épargne faible, offrant ainsi une diversification intéressante pour les petits patrimoines.

Fiscalité lourde. Malheureu- sement, la fiscalité sur les revenus vient assombrir ce tableau idyllique. En effet, les revenus servis sont soumis au régime des revenus fonciers et entrent donc dans les revenus soumis au barème de l'impôt. En théorie, le régime dit du « microfoncier » peut permettre de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 30 % si les revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 € par an. En pratique, il ne sera que de peu de secours en matière de SCPI car le contribuable doit disposer d'autres revenus fonciers issus d'immeubles détenus directement pour pouvoir en bénéficier, sans pour autant dépasser le seuil de 15 000 € au global.

L'écart de rendement donne l'avantage

Compte tenu de la crise économique actuelle, les valeurs des biens immobiliers d'entreprise et commerciaux ont baissé, entraînant dans leur sillage nombre de SCPI à l'exception, peut-être, de celles de murs de boutiques. Il n'est désormais pas rare d'obtenir des rentabilités comprises entre 6 et 7 % lors de l'acquisition de parts sur le marché secondaire. Bien que le mouvement de baisse ne soit probablement pas terminé, de telles rentabilités - nettes de tous frais - sont particulièrement attractives pour la perception de revenus réguliers à condition, bien sûr, de s'inscrire dans une détention à long terme des parts.

Assurance-vie distancée.À côté, les 4 % de rentabilité que beaucoup de supports en euros d'assurance-vie auront du mal à préserver en 2009 paraissent bien maigres. Bien sûr, l'assurance-vie peut répondre en parallèle à d'autres besoins comme l'optimisation successorale et offrir une meilleure liquidité. Il n'en reste pas moins que dans une logique principale de perception de revenus, l'écart de rentabilité économique peut emporter la décision, d'autant plus si l'on intègre le risque d'un retour de l'inflation. Jugez-en plutôt : tout en touchant 2 % de plus par an avec les SCPI, vous préserverez le pouvoir d'achat de votre patrimoine alors que, dans le même temps, une assurance-vie en euros perdrait plus de 25 % de pouvoir d'achat sous l'hypothèse d'une inflation de seulement 2 % l'an pendant 15 ans.

Taux d'imposition jusqu'à 30 %. La prise en compte de la fiscalité change bien sûr la donne, surtout si l'on ne croit pas au risque inflationniste. Pour autant, l'écart de rentabilité économique donne l'avantage aux SCPI même pour des contribuables ayant un taux d'imposition de 30 % (voir tableau ci-dessous). Seuls les plus imposés (taux de 40 %) pourraient être perdants.

Publié le 29 Septembre 2009