Vente immobilière : Choisir entre promesse et compromis de vente

Un achat immobilier se déroule en deux étapes : avant de signer chez le notaire pour la vente « définitive », vous devez conclure un avant-contrat : soit une promesse unilatérale, soit un compromis de vente.

L'avant-contrat, qu'il s'agisse d'une promesse ou d'un compromis, est un acte délicat, bien plus que la vente elle-même, car il faut prévoir ce qui va se passer dans le futur et, par définition, on manque d'éléments...

Des actes différents qui se ressemblent

Ces actes se ressemblent beaucoup. Tous les deux doivent prévoir avec le maximum de précisions ce que sera l'acte définitif. Les mentions qui doivent figurer dans la promesse et dans le compromis sont les mêmes. Dans les deux cas, l'acquéreur verse une somme au vendeur lors de la signature. Dans les deux cas, la vente peut être soumise à une ou plusieurs conditions suspensives. Dans les deux cas, l'acquéreur dispose d'un délai de rétractation de sept jours. « Mais ces deux actes diffèrent sur un point essentiel, souligne Maître Frédéric Labour notaire à Corbeil-Essonnes, la date de l'engagement de l'acquéreur. Avec la promesse, passé le délai de rétractation, l'acquéreur peut encore renoncer à acquérir, mais il perd la somme qu'il a versée. En revanche avec le compromis, passé le délai de réflexion, l'acquéreur ne peut plus faire marche arrière, il doit acheter... ».

Qui choisit un acte plutôt que l'autre ?

En principe, les parties se mettent d'accord sur le choix de l'avant-contrat. Mais, bien souvent ni le vendeur ni l'acheteur n'ont d'idée précise sur la question, c'est donc le professionnel qui va faire le choix à leur place - sans toujours leur expliquer qu'il y a un choix à faire... « Lorsque la transaction se fait par l'intermédiaire d'un agent immobilier, celui-ci choisit presque toujours le compromis de vente, car il l'estime plus simple et cela lui permet de rassurer le vendeur sur le sérieux de l'acquéreur », précise M. Jean-François Buet, agent immobilier à Dijon et secrétaire général de la FNAIM. Lorsque la vente se fait de particulier à particulier par acte notarié, c'est en pratique le notaire qui va choisir l'acte. Si la transaction a lieu au nord de la Loire, il y a des chances pour que le notaire propose une promesse de vente. Au sud, il proposera un compromis de vente...

Les caractéristiques de la promesse de vente

La promesse unilatérale de vente peut être rédigée par les parties elles-mêmes, elle est alors faite « par acte sous seing privé ». Pourtant, compte tenu de la complexité de cet acte, il est conseillé de faire appel à un notaire. La promesse doit obligatoirement comporter un certain nombre de mentions. Les principales sont : description et prix du bien, adresse, montant de la somme versée à l'avant-contrat, date limite de signature de la vente, conditions suspensives, servitudes s'il y en a, montant d'une éventuelle commission due à l'agent immobilier et surface du bien s'il fait partie d'une copropriété. Ce document est daté et signé par les parties.

Indemnité d'immobilisation fractionnable

Il est également prévu dans la promesse que l'acquéreur verse au vendeur une « indemnité d'immobilisation », dont le montant est généralement fixé à 10 % du prix de vente. « Cette somme peut toutefois être décomposée en deux, précise Maître Stéphanie Gaillard-Serougne, notaire à Paris, à savoir 5 %, seulement, versés tout de suite, auxquels s'ajoutent éventuellement 5 % si l'acquéreur change d'avis et se désiste passé le délai de sept jours ». Mais l'indemnité est restituée à l'acheteur si l'une des conditions suspensives prévues au contrat ne s'est pas réalisée, par exemple, s'il n'a pas obtenu son prêt. Lorsque l'acquéreur achète, l'indemnité d'immobilisation s'impute sur le prix de vente.

Les caractéristiques du compromis

Les parties peuvent opter pour cette formule si l'acheteur veut s'engager sur-le-champ ou si le vendeur veut obtenir l'engagement définitif de son cocontractant immédiatement. La vente devient ferme et définitive dès la signature du compromis, sauf si l'une des conditions suspensives ne se réalise pas. Le transfert de propriété est reporté au jour de la signature de la vente définitive. Comme pour la promesse unilatérale, il est nettement préférable de faire appel à un notaire pour rédiger le compromis de vente, mais cet acte peut également être fait par un agent immobilier ou par les parties elles-mêmes. L'acte doit comporter les mêmes mentions que la promesse. Il n'a pas à être enregistré.

Dépôt de garantie

Tout comme dans la promesse unilatérale, les parties prévoient le versement par l'acquéreur d'une somme, que l'on appelle ici « dépôt de garantie », lors de la signature du contrat. Ce dépôt est généralement compris entre 5 % et 10 % du prix de la vente. Cette somme s'impute sur le prix de vente que l'acquéreur doit payer lors de la signature de l'acte définitif.

Obligation d'acheter

Mais attention, une fois passé le délai de réflexion de sept jours, l'acquéreur est tenu d'acheter. Il ne peut pas revenir sur sa décision même en acceptant de perdre son dépôt de garanti. Précisons enfin que la vente ne se fera pas si l'une des conditions suspensives prévue ne se réalise pas.

En cas de problème, quelles différences ?

« Lorsque tout se passe bien et que la vente se termine correctement, signer une promesse ou un compromis revient au même », commente Maître Gaillard-Serougne. Mais, au moment de la signature de ces actes, on ne sait pas encore comment va évoluer l'opération... Or en cas de problème, le choix de l'un ou de l'autre de ces actes n'est pas anodin.

Si les parties ont signé une promesse de vente

La principale difficulté pouvant survenir est la suivante : passé le délai de sept jours après la signature de l'acte, l'acquéreur ne veut plus acheter le bien alors que toutes les conditions suspensives sont réalisées. Conséquence de la signature d'une promesse de vente : à la date butoir prévue, l'acquéreur est convoqué. S'il ne vient pas ou s'il vient mais ne veut plus acheter, il perd ses 10 % et le vendeur est libre de vendre à un tiers. La situation se dénoue donc rapidement au bénéfice du vendeur, ce qui est logique puisque c'est l'acheteur qui se dédie. « La promesse est un outil formidable qui présente donc un avantage de souplesse et de sécurité », explique Maître Gaillard-Serougne. « Toutefois, tempère Maître Labour, la promesse présente un inconvénient, c'est qu'il faut l'enregistrer et cela coûte 125 euros ».

Si les parties ont signé un compromis de vente

Théoriquement, le vendeur peut obliger l'acheteur à acheter. Mais il doit pour cela engager une procédure devant le tribunal de grande instance, ce qui coûte cher et prend du temps. De plus, il n'est pas sûr de parvenir à ses fins si l'acquéreur se révèle insolvable... Et en attendant, il ne peut pas vendre. En clair, sur le papier, le vendeur semble mieux loti que s'il avait signé une promesse puisque l'acquéreur est obligé d'acheter. Mais en pratique, il est beaucoup moins bien loti. « Dans cette situation, dit Maître Labour, il n'est pas rare de voir un vendeur pressé de vendre, laisser repartir l'acquéreur avec son dépôt de garantie... » Le dépôt n'aura donc servi à rien !

Conclusion : avantage à la promesse !

En définitive, on peut estimer qu'il est préférable de signer une promesse unilatérale de vente. « C'est à la fois une solution plus souple pour l'acquéreur qui peut renoncer à acheter s'il change d'avis, moyennant la perte du montant de son dépôt, et une solution beaucoup plus sûre pour le vendeur qui ne risque pas de se retrouver coincé », conclut Maître Gaillard-Serougne.

Pourquoi cet acte vanté par les notaires est-il boudé par les agents immobiliers ? Sans doute parce que l'agent immobilier craint que l'acheteur se désiste, car si l'affaire ne se fait pas, il n'est pas payé alors qu'il a fait son travail de recherche, de présentation, de rédaction de l'acte, etc. Il a donc tendance à « verrouiller » l'acheteur... Stéphane Corone

Publié le 31 Mai 2010