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Différentes formes de baux

Chaque formule a ses caractéristiques. Le tout est de choisir celle adaptée aux nécessités de l'entreprise.

Critères déterminants

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  Pour connaître les règles applicables à une situation, plusieurs éléments entrent en compte.

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 L'activité exercée. Selon le cas, il s'agira d'un bail commercial ou professionnel.

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 La durée de la location. Bail de courte durée ou saisonnier, convention d'occupation précaire : trois situations qu'il convient de bien distinguer.

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 La nature du local. Un bail commercial peut obéir à des règles spécifiques. Ainsi en est-il pour des bureaux ou un local monovalent (conçu en vue d'une seule activité). De même, on s'interroge parfois sur le statut réservé à un local accessoire, à un stand, ou à un local loué à la fois à des fins d'habitation et d'une activité professionnelle (voir fiche 57).

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 L'emplacement du local. Aux strictes obligations nées du bail s'ajoutent parfois d'autres contraintes, celles notamment résultant d'un règlement de copropriété ou d'un centre commercial où est implanté le local.

Caractéristiques d'un bail commercial

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  Hormis les éléments clefs exposés ci-dessous, les principaux aspects du régime des baux commerciaux sont développés dans les fiches 48 à 57.

Un statut privilégié

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  Le statut des baux commerciaux se caractérise par les règles suivantes :
- la durée minimale du bail est de 9 ans, le locataire pouvant le résilier tous les 3 ans (sauf clause contraire) ;
- en cours de bail, la révision du loyer est encadrée (voir fiche 50) ;
- le locataire peut étendre, voire modifier l'activité prévue au bail, en respectant une procédure spécifique (voir fiche 51) ;
- le locataire peut céder son droit au bail à l'acquéreur de son fonds (voir fiche 55) ;
- le cas échéant, à la demande du locataire, les effets de la clause résolutoire contenue dans le bail peuvent être suspendus et le locataire peut solliciter des délais.

Mais, c'est surtout pour la raison suivante que de nombreux locataires cherchent à se placer sous la protection du statut : au terme du bail, le locataire bénéficie en principe d'un droit au renouvellement pour au moins 9 ans ou à une indemnité d'éviction si le bailleur ne consent pas une nouvelle location. Ce droit est qualifié de « propriété commerciale » (voir fiche 52).

Pour quels locataires ?

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  Le statut s'applique en principe aux baux de locaux dans lesquels est exploité un fonds industriel, commercial ou artisanal. Mais il peut être appliqué volontairement à un local loué pour exercer une activité libérale dès lors que le propriétaire et le locataire ont volontairement adopté le régime des baux commerciaux.

Bail professionnel

Pas de statut spécifique d'ensemble

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  À la différence du statut des baux commerciaux, dont les diverses dispositions forment un corps de règles applicables à la vie du bail du début à la fin, les textes de référence en matière de baux professionnels sont plus épars. Ainsi, il convient de distinguer deux hypothèses :
- le local est à usage mixte, d'habitation et professionnel. C'est la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d'habitation qui s'applique. S'y ajoutent quelques règles de droit commun du code civil ;
- le local est à usage exclusivement professionnel. Les règles sont négociées directement entre les parties sauf pour la durée et le renouvellement.

Pour quels locataires ?

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  Ces baux sont conclus pour l'exercice d'une activité libérale, y compris sous la forme d'une société commerciale, telle une SELARL ou SELAFA.

Bail strictement professionnel

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  Le bail est conclu pour au moins 6 ans. Seul le locataire peut y mettre fin à l'avance, sous réserve d'un préavis de 6 mois.

À son terme, le bail est reconduit tacitement pour 6 ans, sauf notification d'un congé par le bailleur ou le locataire avec un préavis de 6 mois.

Tout le reste est librement négocié entre le bailleur et son locataire. Le montant du loyer doit toutefois être sérieux par rapport à la valeur locative normale.

Bail mixte

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  Durée du bail. Elle est au minimum de 3 ans si le bailleur est une personne physique, de 6 ans si c'est une personne morale (sauf SCI familiale exclusivement entre parents et alliés au 4e degré). Au terme du bail, le locataire bénéficie d'un droit au renouvellement ou le bail se renouvelle par tacite reconduction, pour 3 ou 6 ans selon le cas, si le bailleur n'a pas donné congé 6 mois avant pour reprendre, vendre ou pour un motif légitime.

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 Le loyer. Son montant est fixé librement à la location. En cours de bail, il peut être révisé seulement si le bail le prévoit et la révision ne peut alors excéder la variation de l'indice de référence des loyers. En cas de renouvellement, le loyer ne peut augmenter que dans des cas limités.

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 La sous-location et la cession du bail sont interdites.

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  Ventilation des charges et dépenses de travaux. La liste exhaustive des travaux et charges récupérables est fixée par le décret du 26 août 1987 dernièrement étoffé par la loi portant engagement national pour le logement du 13 juillet 2006.

Bail de courte durée

Faible protection

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  Est qualifié de « courte durée » le bail conclu pour deux ans au plus. Il ne bénéficie d'aucune protection spécifique : au terme du bail, le locataire est censé quitter les lieux sans qu'il soit nécessaire de lui donner congé et sans indemnité. Plusieurs baux successifs peuvent être conclus du moment que la durée totale n'excède pas 2 ans.

Accès au statut des baux commerciaux

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  Si le bailleur accepte un renouvellement du bail, le nouveau bail est alors de 9 ans et ouvre droit à la propriété commerciale. Situation identique si le locataire n'a pas reçu de congé et est resté en place à la fin du bail de courte durée.

Succession de baux de courte durée

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  Pour signer plusieurs baux de courte durée d'affilée, le locataire doit renoncer expressément à la propriété commerciale que lui a conférée le renouvellement du premier bail. Cette faculté ne doit cependant pas être utilisée pour détourner la loi, ce que pourrait, par exemple, révéler la succession trop nombreuse de baux de courte durée avec le même locataire.

Bail saisonnier

Exclu du statut des baux commerciaux

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  Le véritable bail saisonnier est conclu pour une durée correspondant exactement à la période d'activité du locataire, la saison touristique.

Inconvénient majeur pour le locataire : le bailleur pouvant reprendre son local entre deux saisons, le locataire ne peut exploiter son commerce en continu et donc ne bénéficie pas du statut protecteur des baux commerciaux. Autrement dit, le locataire n'a aucune assurance pour l'avenir :
- le renouvellement la saison suivante dépend du bon vouloir du bailleur ;
- si le bail est renouvelé, le nouveau loyer pourra être beaucoup plus élevé, le bailleur n'étant pas tenu par le plafonnement.

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  Cela étant, un bail saisonnier est plus avantageux sur le plan pécuniaire. Louer pour une saison est a priori moins coûteux que de s'engager pour plusieurs années : le dépôt de garantie est plus faible ; les charges fixes qui continuent à courir pendant la morte-saison sont proratisées en fonction de la durée de la location et le locataire n'a pas non plus à supporter de travaux importants (sauf dégradations personnelles).

Bail à l'année

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  Même qualifié de « saisonnier », un bail peut juridiquement s'avérer être en fait un bail commercial. En cas de litige, le juge apprécie les circonstances dans lesquelles le locataire dispose du local. Indice favorable : la libre disposition du local pendant toute l'année, ce qui suppose une détention ininterrompue des clés et un loyer annuel supérieur à un loyer saisonnier, payable selon des termes convenus au cours de l'année. En revanche, pris isolément, ont été jugés insuffisants : le fait que le locataire ait occupé le local pendant plusieurs saisons, la faculté qu'il a d'entreposer du matériel toute l'année, le paiement d'une assurance ou d'un abonnement d'électricité à l'année.

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Autres impératifs pour bénéficier du statut : que le bail n'ait pas été expressément conclu pour moins de 2 ans (voir § 694) et que le locataire soit immatriculé au RCS en permanence, y compris pendant les périodes de fermeture.

Bail dans un centre commercial

Contestation de la propriété commerciale

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  Les conditions d'exploitation imposées à celui qui loue un emplacement dans un centre commercial sont très strictes ; les horaires, notamment, sont généralement fixés par le règlement intérieur et les sanctions encourues en cas de non-respect de ses clauses sont lourdes, pouvant aller jusqu'à la résiliation du bail. Il est par ailleurs fréquent que les contraintes déjà très fortes soient doublées de clauses obligeant le locataire à exercer dans le cadre d'un réseau de distribution.

Le commerçant étant ainsi intégré, le droit au statut des baux commerciaux risque de lui être dénié : quelle que soit la qualification donnée au bail, seuls peuvent bénéficier de cette protection les locataires disposant d'un local stable et permanent, d'une clientèle personnelle et régulière attachée à ce local ainsi que d'une réelle autonomie de gestion.

Des obligations spécifiques

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  Une méthode particulière de fixation des loyers. Les loyers sont généralement indexés sur le chiffre d'affaires avec un minimum garanti, d'où une progression substantielle prévisible si le centre fonctionne bien.

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 Des clauses de non-concurrence sont souvent prévues entre commerçants afin d'assurer la diversité des commerces ; modifier son activité est donc difficile.

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 Des charges supplémentaires considérables. Tous les commerçants du centre adhèrent à une association qui gère les parties communes. Les cotisations sont élevées car elles sont destinées à couvrir les frais (fonctionnement et entretien des équipements, rémunération du personnel, assurances, publicité…). La quote-part de chacun, comme son nombre de voix, dépend de la surface du local. En pratique, c'est souvent la grande surface qui impose ses conditions : si le budget est insuffisant, un surplus de cotisation est réclamé.


Convention d'occupation précaire

697. À distinguer des baux de courte durée : la convention d'occupation précaire se caractérise par la fragilité des droits de l'occupant. Plus que la durée effective de la convention, qui peut excéder 2 ans, ce qui est déterminant c'est que l'occupation des lieux peut cesser à tout moment, souvent en raison de la survenance d'un évènement prévisible mais exceptionnel (ex. : locaux inclus dans un périmètre de rénovation, immeuble en attente d'expropriation). L'occupation à titre précaire va aussi souvent de pair avec le versement par l'occupant d'une redevance relativement faible. Autre élément de précarité : la spécificité du droit consenti (ex. : autorisation d'occuper un passage, un emplacement).

Si la précarité n'est pas reconnue, une telle convention est un bail de courte durée et, au-delà de 2 ans d'occupation, le statut des baux commerciaux s'applique.


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