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Le renouvellement du bail commercial

Au terme du bail, le bailleur peut ou non se manifester pour formaliser le renouvellement du contrat. Le cas échéant, celui-ci peut être renouvelé dans les mêmes conditions ou à des conditions différentes, notamment quant au loyer.

Modalités

En l'absence de démarches

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  Si aucune des parties ne se manifeste, un bail commercial qui arrive à terme se poursuit simplement au-delà de cette date pour une durée indéterminée aux conditions précédentes ; il n'y a pas formation d'un nouveau contrat.

Chacun peut mettre fin à cette situation à tout moment, soit en délivrant un congé en respectant un préavis de 6 mois, soit en formulant une demande de renouvellement.

Renouvellement initié par le bailleur

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  La délivrance d'un congé avec offre de renouvellement par le bailleur n'est pas obligatoire. Elle permet toutefois au bailleur qui souhaite augmenter le loyer à l'expiration du bail de formaliser sa demande. Le congé doit être notifié au locataire par huissier pour le dernier jour du trimestre civil et au moins 6 mois à l'avance.

Le locataire n'est pas tenu de répondre même si, le plus souvent, il acceptera le principe du renouvellement, quitte à contester le nouveau loyer.

Renouvellement sur demande du locataire

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  Le locataire peut aussi demander lui-même le renouvellement du bail. Cette demande peut être formulée soit dans les 6 mois qui précèdent l'expiration du bail, soit à tout moment au cours de sa reconduction avant que le bail poursuivi atteigne sa douzième année (voir § 790). Elle s'effectue exclusivement par acte d'huissier et doit reproduire l'article L. 145-10, alinéa 4 du code de commerce.

Code de commerce article L. 145-10, alinéa 4. « Dans les 3 mois de la signification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, dans les mêmes formes, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. »

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  Aucune forme n'est prévue pour l'acceptation, mais le bailleur qui entend augmenter le loyer doit le demander (voir § 788).

Le nouveau bail renouvelé

Fixation à l'amiable

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  A priori, le bail est renouvelé aux clauses et conditions du bail venu à expiration et porte sur les mêmes locaux. Les parties peuvent cependant s'accorder à l'amiable pour déroger à cette règle.

En pratique, un élément essentiel du bail est toutefois modifié : le loyer. Sa modification entraînera de fait une augmentation du dépôt de garantie selon les modalités prévues au bail (voir fiche 48).

Fixation judiciaire

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  Les pouvoirs du juge sont restreints : sauf pour le loyer, il ne peut modifier les clauses du bail renouvelé. Les parties ont un mois, à compter de la signification de la décision judiciaire, pour choisir entre :
- d'un commun accord, décider de conclure un nouveau bail dans les termes du jugement,
- et se rétracter, le locataire en renonçant au renouvellement, le bailleur en refusant le renouvellement.

Le nouveau loyer

Fixation ultérieure

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  Le renouvellement du bail n'est pas subordonné à la fixation préalable du nouveau loyer. S'il est demandé après, le nouveau prix ne sera dû qu'à partir de la demande. Attention toutefois au respect de la prescription (voir § 792).

Plafonnement du loyer

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  En principe, le loyer renouvelé est calculé en fonction de la variation de l'indice du coût de la construction ou de l'indice des loyers commerciaux s'il est applicable (voir § 747).

Valeur locative

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  Outre que le bail peut valablement prévoir une dérogation à la règle du plafonnement, certaines circonstances permettent au bailleur d'exiger une augmentation de loyer supérieure à la variation de l'indice du coût de la construction ou l'indice des loyers commerciaux. Le loyer doit correspondre à la valeur locative si le bailleur peut à juste titre se prévaloir :
- d'un bail qui s'est poursuivi tacitement au-delà de 12 ans ;
- d'une extension des locaux ;
- d'un changement d'activité (voir fiche 51) ;
- d'une modification des obligations du locataire ;
- d'améliorations dues à des travaux qu'il a directement ou indirectement financés (voir fiche 49) ;
- de modifications des facteurs locaux de commercialité.

Le loyer est de droit déplafonné lorsque le bail porte sur des locaux à usage exclusif de bureaux ou des locaux monovalents.

En cas de désaccord

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  En cas de litige sur la fixation du nouveau loyer, il faut saisir la commission départementale de conciliation, qui s'efforce de concilier les parties et doit rendre un avis dans le délai d'un mois. Faute de s'être prononcée dans ce délai, elle est dessaisie.

Exceptions. La commission n'est pas compétente pour déterminer le juste loyer d'un bureau, d'un local monovalent ou d'un terrain nu.

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  En cas d'échec de la conciliation, le litige doit être tranché par le président du TGI. Attention toutefois au délai pour agir : l'action en fixation du loyer renouvelé est prescrite par 2 ans à compter de l'expiration du bail initial. À défaut d'action dans ce délai, le bail est renouvelé avec le même loyer que celui en vigueur au jour de l'expiration du bail échu et ensuite seule la révision triennale sera admise (voir fiche 50).

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