Le refus de renouvellement du bail

Au terme du bail, le propriétaire peut valablement refuser de le renouveler, mais en principe à charge pour lui de verser une indemnité d'éviction au locataire. Il peut néanmoins échapper au paiement de cette indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à son encontre.

Le refus de renouvellement indemnisé

Conditions d'indemnisation

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  Le locataire peut prétendre à une indemnité d'éviction si :
- au jour où le bailleur lui a délivré congé, il remplissait les conditions donnant droit à la propriété commerciale ;
- le congé n'énonçait pas de motif grave et légitime de non-renouvellement (voir § 805) ;
- il n'a pas commis d'infraction aux conditions du bail alors qu'il continuait d'occuper les lieux après l'expiration du bail ;
- l'éviction n'est pas motivée par la démolition ou la surélévation de l'immeuble.

Une indemnité correspondant au préjudice

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  L'indemnité due doit être égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Dans la majorité des cas, le refus de renouvellement a pour conséquence la disparition du fonds de commerce. L'indemnité, dite de remplacement, correspond alors principalement à la valeur marchande du fonds (limitée à l'activité prévue par le bail).

Indemnité de déplacement. En revanche, dans l'hypothèse où l'activité est transférable ailleurs et que la clientèle est conservée, l'indemnité est limitée à la valeur du droit au bail.

Indemnités accessoires. À l'indemnité principale, s'ajoutent le plus souvent les indemnités de remploi (frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur ainsi que, le cas échéant, les frais de négociation d'un nouveau bail et, notamment, la commission due à un intermédiaire), les frais de déménagement et de réinstallation ainsi qu'une indemnité destinée à couvrir le trouble commercial (perte subie pendant la période d'interruption d'activité).

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  En cas de litige, il appartient aux tribunaux d'apprécier souverainement le montant de l'indemnité. Si le bailleur estime que les prétentions du locataire sont surévaluées, c'est à lui de démontrer que le préjudice est moindre. Deux règles s'imposent :
- la valeur du droit au bail est la valeur plancher du fonds de commerce ; l'indemnité d'éviction est au moins égale à cette valeur ;
- l'indemnité d'éviction doit correspondre à la solution de réinstallation la plus économique.

Départ du locataire

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  Le locataire est en droit de rester dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, entre ses mains ou celles d'un séquestre. Mais, à compter de cette date, il doit partir à bref délai : pour le premier jour du terme d'usage qui suit l'expiration d'un délai de 15 jours.

Si le locataire a attendu sur place

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  Tant qu'il n'a pas été indemnisé, le locataire peut demeurer dans les lieux, le bailleur pouvant lui réclamer une indemnité d'occupation correspondant à la valeur locative à laquelle est appliqué un abattement d'environ 10 % pour tenir compte de la précarité des droits du locataire.

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Le locataire évincé, qui est temporairement resté sur place, doit continuer à respecter les clauses du bail, à l'exception du versement du loyer transformé en indemnité d'occupation. En cas d'infraction, il encourt la résiliation du bail et la perte du droit à indemnité d'éviction.

Droit de repentir du bailleur

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  À condition que le locataire soit encore dans les lieux, le bailleur peut rétracter sa décision de refus de renouvellement en acceptant de renouveler le bail, par exemple parce qu'il estime que l'indemnité qu'il aura en fait à verser est trop élevée. Ce droit doit être exercé au plus tard dans les 15 jours suivant la date à laquelle la décision de justice fixant le montant de l'indemnité d'éviction est passée en force de chose jugée.

Le refus de renouvellement sans indemnité

Une faute du locataire

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  Hormis l'hypothèse dans laquelle le bailleur refuse le renouvellement sans droit à indemnité en cas de reprise pour démolir un immeuble insalubre, le bailleur peut refuser le renouvellement sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire. En cas de litige, il appartient au juge d'apprécier la gravité du motif.

En fait, trois sortes de motifs peuvent être invoqués, même si le bailleur n'a pas subi de préjudice :
- l'inexécution d'une des conditions du bail. En pratique, les fautes invoquées sont identiques à celles mises en avant en cas de résiliation anticipée du bail (voir fiche 53), par exemple, le défaut ou retard de paiement du loyer et des charges, le changement de destination sans autorisation (voir fiche 50), la cession irrégulière du bail (voir fiche 54), la sous-location irrégulière (voir fiche 55), l'absence de travaux de réparation incombant au locataire, la réalisation de travaux non autorisés ;
- le défaut d'exploitation du fonds sans raison légitime et sérieuse ;
- l'attitude injurieuse du locataire envers le bailleur.

Le bailleur dénie le droit au statut

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  Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement du bail sans avoir à verser d'indemnité d'éviction et sans avoir à démontrer une faute du locataire s'il peut, à juste titre, contester le droit au statut du locataire. Tel est le cas si :
- au jour du congé, le locataire n'est pas immatriculé au RCS s'il s'agit d'un commerçant, au répertoire des métiers pour un artisan ;
- le fonds n'est pas exploité effectivement dans le local ;
- le locataire ne dispose pas d'une clientèle autonome.

Mise en œuvre de la procédure

Mise en demeure de cesser l'infraction

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  Première démarche : le bailleur doit, préalablement à l'envoi d'un congé avec refus de renouvellement, mettre en demeure par acte d'huissier le locataire de cesser l'infraction qui lui est reprochée.

Le locataire a alors un mois pour obtempérer. À défaut, le bailleur pourra invoquer un refus de renouvellement sans indemnité.

Mise en demeure inutile

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  La mise en demeure n'est pas nécessaire lorsque le locataire ne remplit pas les conditions du droit au statut ou commet une faute irréversible (ex. : cession ou sous-location irrégulière).

Réaction du locataire

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  Selon le cas, le locataire peut régulariser sa situation à temps, et le motif justifiant un congé sans indemnité devient caduc. Il peut aussi, dans les 2 ans, contester en justice les motifs invoqués et prétendre à une indemnité d'éviction.