Exemple d'acquisition de parts de SCPI en nue-propriété

Monsieur Prudent pense prendre sa retraite dans 10 ans et dispose d’un capital de 66.000€ à consacrer à la constitution d’un revenu complémentaire. Il fait l’acquisition de parts de SCPI commerciales grevées d’un usufruit temporaire de 10 ans. Leur valeur en pleine propriété est actuellement de 100.000€ et leur revenu annuel est de 5.500€, versé par trimestre.

Au lieu de percevoir les revenus, pendant les dix premières années, Monsieur Prudent reçoit une compensation en payant ses parts de SCPI moins cher, en l’occurrence 66% de leur valeur réelle en pleine propriété. Comme il ne perçoit aucun revenu, il n'a pas d’impôt sur le revenu à payer. La valeur de sa nue-propriété s’accroît chaque année, en franchise de toute taxation, pour atteindre au bout de 10 ans 100.000€ (valeur au prix de souscription) hors variation de la valeur des actifs immobiliers, ce qui correspond à une rentabilité nette de 4,24% l’an.

Au terme des 10 ans, à sa retraite, Monsieur Prudent devient pleinement propriétaire des parts de la SCPI et en perçoit les revenus : 5.500€ par an en valeur 2013 (6.383€ en 2023 si les dividendes sont revalorisés de 1,5% l’an en raison notamment de l’inflation).

Monsieur Prudent étant soumis à l’ISF au taux marginal de 0,75%, il réalise de plus chaque année une économie d’impôt de 0,75% de la valeur de la nue-propriété qu'il possède. En effet, c'est l’usufruitier qui est imposable à l’ISF pour la valeur en pleine propriété, le nue-propriétaire étant ici totalement exonéré. Au global, le taux de rentabilité nette de fiscalité de son investissement pendant les dix premières années est de 5,04%.

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