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I. Vos revenus fonciers
II. Vos investissements immobiliers dans l’ancien
III. Vos investissements immobiliers dans le neuf
IV. Vos plus-values immobilières

Chapitre V – Revenus à compléter : votre patrimoine immobilier

I. Vos revenus fonciers

Les revenus de 2008 tirés de la location d'une propriété bâtie (maison, appartement, local commercial, notamment) ou non bâtie (terrains, étangs, etc.) dont vous êtes propriétaire sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers.

Il en va de même des revenus tirés de parts de sociétés immobilières non passibles de l'IS ou de sociétés immobilières de copropriété dotées de la transparence fiscale.

Certains revenus doivent être déclarés dans une catégorie différente du foncier :
· revenus d'immeubles figurant à l'actif d'une entreprise : BIC (bénéfices industriels et commerciaux);
· revenus d'exploitation agricole donnée en location à un métayer : BA (bénéfices agricoles commerciaux) ;
· revenus tirés de la location de bois : BA ;
· revenus tirés de la location en meublé : BIC ( voir Chap. V « D. Location en meublé » ) ;
· revenus tirés de la location d'établissements industriels ou commerciaux munis du mobilier ou du matériel nécessaire à leur exploitation : BIC ;
· revenus tirés de la location d'emplacements de parking accompagnés d'autres prestations (lavage, essence, réparations...) : BIC ;
· revenus de sous-location : BIC si sous-location en meublé, BNC (bénéfices non commerciaux) si sous-location nue.

A. Quel revenu déclarer ?

Le revenu imposable est égal à la différence entre le montant de vos revenus bruts fonciers et les charges de la propriété.

Vous ne devez déclarer que les recettes effectivement perçues en 2008. Les loyers échus mais non réglés au 31 décembre 2008 n'ont pas à être déclarés en 2008.

Mais les sommes perçues en 2008 au titre de loyers arriérés ou perçus d'avance au titre de 2007 ou d'années antérieures sont imposables en 2008. La même règle s'applique aux charges.

B. Micro-foncier

Si le montant des loyers que vous avez perçus en 2008 n'a pas excédé 15 000 euros, vous relevez de plein droit du régime du micro-foncier. Ce mode d'imposition simplifié a pour effet de vous dispenser de souscrire la déclaration spécifique 2044. Vous n'avez plus qu'à porter directement le montant de vos revenus bruts sur votre déclaration d'ensemble 2042.

Vous n'avez pas à opérer d'ajustement prorata temporis si la location ne couvre pas l'année entière.

Qui peut bénéficier de ce régime ?

L'imposition selon le régime du micro-foncier n'est possible que pour les propriétaires bailleurs qui perçoivent directement des revenus imposables selon le régime de droit commun. En sont exclus les contribuables relevant d'un régime spécial : amortissement Périssol, Besson, Robien ou Borloo, immeubles historiques, loi Malraux ou revenus fonciers provenant de parts de sociétés immobilières non « transparentes ».

Si vous êtes associé d’une société immobilière (SCPI notamment), vous pouvez bénéficier du régime du micro-foncier à condition, d’une part, que vous n’ayez pas opté pour le régime Robien au titre de vos parts de SCPI et que vous possédiez, d’autre part, au moins un immeuble donné en location nue.

Le plafond de loyer s'apprécie pour l'ensemble des revenus bruts fonciers du foyer fiscal, c'est-à-dire vous, votre conjoint et les personnes qui sont à votre charge.

Il est toutefois possible d'opter pour le régime normal d'imposition. L'option s'exerce pour une période de 3 ans et est irrévocable durant cette période.

Abattement fiscal

L'administration fiscale pratique sur les recettes un abattement de 30 %, censé représenter l'ensemble des charges de la propriété. Vous ne pouvez donc plus déduire aucune charge de votre revenu. Assurez-vous que le total des charges et de l'abattement forfaitaire n'excède pas 30 % de vos revenus. Faites vos calculs, notamment si vous prévoyez des travaux importants à moyen terme. Le cas échéant, optez pour le régime normal d'imposition.

Comment déclarer ?

Il suffit de porter vos revenus bruts fonciers sur la déclaration de revenus 2042, page 3, cadre 4, case BE.

L’abattement de 30 % est calculé directement par le fisc. Vous n’avez donc pas à le déduire...

C. Régime réel

Si vous avez perçu en 2008 plus de 15 000 euros de loyers, vous relevez de plein droit du régime réel d’imposition. Vous pouvez également opter pour celui-ci si vos loyers sont inférieurs à ce montant.

Le régime réel consiste à déterminer votre revenu imposable en retranchant de vos loyers les charges que vous avez payées dans l’année.

L'option pour le régime réel d'imposition s'effectue en souscrivant la déclaration de revenus fonciers 2044. L'option est exercée pour une période de 3 ans et est irrévocable pendant cette période.

Revenu brut foncier

Le revenu brut est constitué des recettes brutes de toute nature que vous avez perçues en 2008. Vous n’avez pas à déclarer les sommes remboursées par votre locataire ni à déduire celles que vous avez réglées pour son compte.

Frais et charges

Seules sont déductibles les dépenses qui sont normalement à votre charge, qui ont été engagées en vue de l'acquisition ou la conservation de votre revenu.

Elles doivent se rapporter à des immeubles dont les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers et avoir été effectivement supportées en 2008. Vous devez en justifier la réalité et le montant. Sous ces réserves, les dépenses suivantes constituent des charges déductibles des revenus fonciers :
· indemnité d'éviction et de relogement : vous avez le droit de déduire les intérêts de l'emprunt contracté en vue de leur versement ;
· dépenses d'amélioration, d'entretien et de réparation ;
· impôts divers. Vous pouvez déduire à ce titre, le cas échéant, la majoration de 10 % pour paiement tardif des taxes foncières et annexes. La fraction de la CSG figurant sur l'avis d'imposition à la CSG - 5,1 % des revenus fonciers de 2007 - est déductible du revenu global ;
· intérêts des emprunts : la déduction peut également porter sur les frais annexes (frais de constitution de dossier et frais hypothécaires, commissions, agios et taxes, primes du contrat d’assurance-vie).
· frais de gestion des immeubles (frais de rémunération des gardes et concierges, frais de rémunérations, honoraires et commissions versés à un professionnel pour la gestion de vos immeubles, et frais de procédure et autres frais de gestion).

Les autres frais de gestion : il s’agit des frais de correspondance et de téléphone, des frais de déplacement, des dépenses d’acquisition de matériels et mobiliers de bureau, d’équipements informatiques et de logiciels, des frais de promotion et de publicité. Ils sont retenus pour une montant forfaitaire de 20 euros par local, c’est-à-dire par bien loué avec ses dépendances (cave, parking). Ils couvrent les menus frais non déductibles pour leur montant réel. Ainsi, si le montant réel de ces frais excède le forfait de 20 euros, vous ne pouvez procéder à une déduction complémentaire.

De même, toutes les primes d’assurances concernant vos biens donnés en location sont déductibles pour leurs montants réels.

Déduction spécifique de 10 %

Si vous avez déménagé entre 2005 et 2007 pour des raisons professionnelles et que vous avez dû donner en location votre ancienne résidence principale pour en prendre une nouvelle en location, vous bénéficiez d’un abattement spécifique de 10 % sur le montant des loyers perçus de cette location. Vous ne bénéficiez plus de cette déduction si vous vous trouvez dans cette situation depuis 2008.

Cet abattement est applicable jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant la mise en location de votre ancienne résidence principale, ou jusqu’à l’acquisition de votre nouvelle résidence principale, si elle est antérieure.

Vous devez par ailleurs respecter un certain nombre de conditions :
· votre nouvelle activité doit avoir débuté entre le 1er juillet 2005 et le 31 décembre 2007 ;
· votre ancienne résidence doit être donnée en location à usage d’habitation principale ;
· votre nouveau logement doit avoir été pris en location dans l’année qui suit le début de l’exercice de votre nouvelle activité ;
· votre nouveau logement doit être situé à plus de 200 km de votre ancienne habitation ;
· votre bailleur ne doit pas être membre de votre foyer fiscal.

Déduction spécifique de 30 %

Si vous avez remis en location en 2006 ou en 2007 un logement pour lequel vous avez payé au titre de l’année précédente la taxe sur les logements vacants, vous bénéficiez pour 2008 d’une déduction spécifique au taux de 30 %.

Sort des déficits

Si l'imputation des frais et charges sur vos revenus bruts fait apparaître un déficit, celui-ci ne peut en principe s'imputer que sur les revenus fonciers des dix prochaines années. Vous pouvez néanmoins en imputer une partie sur votre revenu global.

Régime général. Vous pouvez imputer les déficits résultant de dépenses autres que les intérêts d'emprunt dans la limite annuelle de 10 700 euros.

La fraction des déficits supérieure à cette limite et ceux résultant des intérêts d'emprunt ne sont déductibles que des revenus fonciers des dix années suivantes.

La limite de déduction est portée à 15 300 euros en cas d'option pour le régime de l'amortissement Périssol.

Pour avoir le droit d'imputer les déficits sur votre revenu global, vous devez louer l'immeuble pendant au moins trois ans. L'avantage n'est cependant pas remis en cause en cas de décès, d'invalidité, de perte d'emploi ou d'expropriation pour cause d'utilité publique de l'immeuble productif des déficits durant cette période de trois ans.

Régimes particuliers

Les déficits sont imputables sur le revenu global sans limitation dans les cas suivants :
· dépenses autres que les intérêts d'emprunt réalisées en vue de la restauration complète d'un immeuble situé en secteur sauvegardé (régime Malraux) ;
· travaux de grosses réparations engagés par le nu-propriétaire d'un immeuble lorsque le démembrement résulte d'une succession ou d'une donation entre vifs effectuée sans charge ni condition et consentie entre parents jusqu'au quatrième degré ;
· dépenses autres que les intérêts d'emprunt réalisées en vue de la réhabilitation de logements situés en zone franche urbaine.

D. Location en meublé

À la différence de la location d'immeubles nus, la location en meublé relève du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Ces locations peuvent être assujetties à la TVA, ainsi qu'à la taxe professionnelle.
· Le régime d'imposition dépend du montant de votre chiffre d'affaires :
· jusqu'à 76 300 euros : régime du micro-BIC (avec possibilité d'opter pour le régime réel simplifié ou normal) ;
· entre 76 300 euros et 763 000 euros : régime réel simplifié (avec possibilité d'opter pour le régime réel normal) ;
· au-delà de 763 000 euros : régime réel normal.

Imputation des déficits

Le régime diffère selon que vous êtes professionnel ou non. Sont considérés comme professionnels les loueurs inscrits au registre du commerce et dont les recettes représentent au moins 23 000 euros ou plus de 50 % du revenu global du foyer fiscal.

Les loueurs professionnels peuvent imputer leur déficit sur leur revenu global dans certaines limites.

Les loueurs non professionnels ne peuvent imputer leur déficit que sur les bénéfices de la même catégorie d'imposition (BIC) réalisés l'année concernée ou les cinq années suivantes.

II. Vos investissements immobiliers dans l’ancien

L’acquisition de logements anciens pour les donner en location permet de bénéficier sous certaines conditions de dispositifs fiscaux avantageux.

A. Besson dans l'ancien

L'avantage du dispositif pour les logements anciens et assimilés consiste en une majoration de la déduction forfaitaire. Ce dispositif a été supprimé pour les baux conclus à compter d’octobre 2006.

Les contraintes de la loi Besson

Pour bénéficier du dispositif Besson, les propriétaires doivent respecter certaines conditions tenant aux loyers et aux ressources du locataire (voir tableau ci-dessous).

Plafonds de loyers Besson applicables en 2008 (en euros par mois et par mètre carré)

Plafonds de revenus Besson (Bail conclu en 2008)

Biens concernés

Peuvent bénéficier de la majoration de déduction les immeubles anciens et les immeubles neufs dont les droits de propriété sont démembrés (nue-propriété, usufruit) et qui n'ouvrent pas droit à l'amortissement ( voir Chap. V « Le dispositif Besson » ).

Le logement doit être affecté à la résidence principale du locataire et le bail conclu entre le 1er janvier 1999 et le 30 septembre 2006. La conclusion d'un bail « Besson » avec une personne occupant déjà le logement est strictement interdite.

Vous devez vous engager à louer le bien nu pour une durée minimale de 6 ans.

Le bien ne peut pas être loué à un membre de votre foyer fiscal, ni à un ascendant ou un descendant. Il est toutefois possible de suspendre l’engagement de location après trois ans d’application pour mettre le bien à la disposition d’un membre de votre famille pour une durée de neuf ans maximum.

Déduction forfaitaire

Le statut Besson ouvre droit à une déduction forfaitaire au taux de 26 % pour les revenus des 6 premières années de location du logement. À l'issue de cette période, tant que la condition tenant au montant des loyers demeure remplie, le bénéfice du taux majoré de la déduction forfaitaire est prorogé, par périodes de 3 ans, en cas de poursuites, de reconduction ou de renouvellement du bail avec le même locataire, ou, si la condition de ressources est remplie, en cas de changement de titulaire du bail.

B. Borloo dans l’ancien

Ce dispositif a pris le relais du régime Besson dans l’ancien. Il s’applique aux logements anciens pour lesquels les baux ont pris effet à compter du 1er octobre 2006.

Ce dispositif, créé par la loi d’engagement national pour le logement du 13 juillet 2006, a pour objet de mettre sur le marché des logements à loyers maîtrisés.

Logement conventionné. Le logement doit être donné en location dans le cadre d’une convention conclue avec l’Agence nationale de l’habitat (ANAH). Un décret du 29 septembre 2006 n° 2006-1200 (JO du 30, p. 14. 512) fixe les conditions dans lesquelles les conventions peuvent être souscrites et les modèles de conventions applicables.

Engagement de location. Le propriétaire doit s’engager auprès de l’ANAH à donner le logement en location pendant au moins 6 ans en cas de conventionnement sans travaux, ou pendant 9 ans en cas de conventionnement avec travaux subventionnés.

Le propriétaire doit par ailleurs respecter des plafonds de ressources du locataire et de loyers. Ces plafonds de loyers diffèrent suivant que vous souhaitez louer le bien dans le secteur intermédiaire ou social.

Plafonds de revenus Borloo Ancien : conventionnement en secteur intermédiaire (Bail conclu en 2008)

Plafonds de revenus Borloo Ancien : conventionnement en secteur social (Bail conclu en 2008)

Plafonds de loyers par mètre carré (baux conclu en 2007)

Déduction forfaitaire majorée.Tant que la location répond aux conditions annoncées ci-avant, le bailleur bénéficie d’une déduction forfaitaire de 30 % en cas de location dans le secteur intermédiaire, et de 45 % dans le secteur social.

C. Immeubles historiques

Un régime spécial est prévu en faveur des immeubles classés monuments historiques ou inscrits à l'inventaire supplémentaire, ainsi qu'aux immeubles qui font partie du patrimoine national en raison de leur caractère historique ou artistique particulier et qui font l'objet d'un agrément spécial. Lorsque vous possédez un tel immeuble, vous pouvez opérer certaines déductions de vos charges (voir notice de l'imprimé 2044 spécial).

Incidence du classement partiel

Lorsque le classement ou l’inscription à l’inventaire supplémentaire est limité à des parties extérieures ou à des éléments isolés ou dissociables de l’ensemble immobilier, tels un escalier, des plafonds ou certaines salles, seules les dépenses de travaux afférentes aux éléments classés ou inscrits à l’inventaire supplémentaire ou destinés à en assurer la conservation peuvent être déduites du revenu global (rép. ministérielle Carrez, JO AN 19 novembre 2001, n° 68979).

En revanche, même en cas de classement partiel, la déduction peut porter sur l’ensemble des dépenses de travaux, sans qu’il y ait lieu de distinguer selon que ceux-ci concernent ou non les parties classées ou inscrites, dès lors qu’ils constituent un ensemble indivisible nécessaire à la protection de l’ensemble architectural.

Cette réponse n’a toutefois été rendue que pour l’hypothèse d’un immeuble ouvert gratuitement à la visite et ne procurant pas de recettes imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Le doute subsiste toujours s’agissant des immeubles donnés en location ou donnant lieu à la perception d’un droit de visite.

Label « Fondation du patrimoine»

Toutes les belles demeures ne sont pas susceptibles de bénéficier de l’inscription à l’inventaire supplémentaire des Monuments historiques ou encore moins d’un arrêté, en raison de leur taille parfois très modeste. Heureusement, elles peuvent bénéficier des mêmes avantages fiscaux grâce au label de la Fondation du patrimoine. Sont concernés par ce label :

1. les immeubles non habitables constituant le « petit patrimoine de proximité » (pigeonniers, lavoirs,fours à pain, chapelles, moulins…) ;

2. les immeubles habitables ou non habitables situés dans les « zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager » (ZPPAUP) ;

3. les immeubles habitables ou non habitables les plus caractéristiques du patrimoine rural (fermettes, granges, maisons de village, petits manoirs ruraux…) (BOI 5 B-5-05).

Le label n’est accordé sur avis favorable du service départemental de l’architecture et du patrimoine qu’aux seuls immeubles :
- les plus significatifs et dignes d’intérêt sur le plan patrimonial, c’est-à-dire ceux présentant des caractéristiques architecturales et historiques fortes ;
- dont l’état général nécessite des travaux de conservation permettant leur sauvegarde dans leur destination d’origine ou, le cas échéant, leur transformation en vue d’un usage d’intérêt public.

Ils doivent par ailleurs être impérativement visibles de la voie publique, présenter la majorité de leurs parties les plus intéressantes au plan architectural (pour un immeuble habitable, sa façade principale doit impérativement être visible) et être appréciés à une distance raisonnable (perception des détails).

Déduction des travaux

Les charges afférentes à ces immeubles sont déductibles des revenus fonciers ou du revenu global dans certaines conditions.

Immeuble ne procurant aucune recette
S’il s’agit d’un monument classé ou inscrit à l’inventaire supplémentaire, les charges foncières peuvent être déduites du revenu global, en totalité s’il est ouvert au public, à hauteur de la moitié dans le cas contraire. Lorsque l’immeuble a obtenu le label délivré par la Fondation du patrimoine, les charges sont déduites dans la limite de 50 % de leur montant.

Immeuble loué ou perception d’un droit de visite
Le propriétaire peut déduire de ses revenus fonciers l’intégralité des charges foncières afférentes à l’immeuble. Si les revenus fonciers sont insuffisants pour absorber les charges, le déficit éventuel est imputable sur le revenu global, sans limitation.

Immeuble occupé par le propriétaire et procurant des recettes imposables
Les charges se rapportant à la partie de l’immeuble dont le propriétaire se réserve la disposition sont imputables sur le revenu global. Les autres charges sont imputables sur le revenu foncier. En cas de déficit, celui-ci peut être déduit du revenu global, sans limitation.

D. Opérations de restauration immobilière « Loi Malraux »

Les propriétaires d’immeubles situés dans certaines zones protégées (secteur sauvegardé ou zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager – ZPPAUP –) peuvent déduire de leurs revenus, outre les dépenses admises en déduction du revenu foncier, certaines dépenses spécifiques liées à des travaux de restauration complète. Il s'agit des dépenses suivantes :
· frais d'adhésion aux associations foncières urbaines de restauration ;
· travaux de démolition imposés par l'autorité qui délivre le permis de construire ;
· travaux de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs d'immeubles existants, rendus nécessaires par les travaux de démolition ;
· travaux de transformation en logements de tout ou partie d'un immeuble d'habitation, sous réserve qu'ils n'augmentent pas le volume bâti existant, ni n'en modifient les contours.

Ces travaux ne sont déductibles que s'ils sont prévus par le plan de sauvegarde et de mise en valeur ou par la déclaration d'utilité publique des travaux de restauration.

Pour pouvoir déduire ces dépenses, les travaux doivent être réalisés soit à votre initiative, soit à celle d'une collectivité publique ou d'un organisme chargé par elle de l'opération.

En outre, vous devez vous engager à louer le logement nu à usage d'habitation principale pendant six ans. La location doit prendre effet au plus tard 12 mois après la date d'achèvement des travaux de restauration.

E. Réhabilitation de logements en zone franche urbaine

Outre les dépenses admises en déduction du revenu foncier, vous pouvez, lorsqu'ils sont rendus nécessaires par la réhabilitation, imputer les dépenses de démolition et les travaux de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs.

Les travaux doivent faire l'objet d'un conventionnement approuvé par le préfet, par lequel vous vous engagez à réhabiliter complètement les parties communes de l'immeuble d'habitation.

Les conditions relatives à la location sont les mêmes que pour la loi Malraux.

III. Vos investissements immobiliers dans le neuf

Si vous avez investi dans un logement neuf ou assimilé, vous pouvez réaliser des économies d'impôt.

L'avantage peut provenir des dispositifs Borloo, Robien, et Besson ou portant sur les résidences de tourisme.

La loi de finances pour 2009 ainsi que la loi de finances rectificative pour 2008 ont modifié profondément les régimes Robien et Borloo. En premier lieu, les régimes d’amortissement seront réservés aux seuls biens présentant certaines caractéristiques thermiques et énergétiques, qui devront être définies par décret. Mais cette restriction ne s’appliquera qu’à compter de l’entrée en vigueur de ce décret, non encore paru.

Mais surtout, le dispositif d’amortissement est transformé en réduction d’impôt pour les investissements réalisés entre 2009 et 2012. Le taux de la réduction est égal à 25 % pour les investissements réalisés en 2009 et 2010, et 20 % pour les investissements réalisés en 2011 et 2012. Le montant de l’investissement est plafonné à 300 000 euros, et le dispositif est limité à une acquisition par an.

Pour l’année 2009, les deux dispositifs continueront toutefois à cohabiter. Le bailleur aura donc le choix entre l’amortissement ou la réduction d’impôt.

A. Les amortissements Robien et Robien recentré

1. Robien recentré

Ce régime concerne les investissements réalisés à compter du 1er septembre 2006. Il s’agit :
- des logements acquis neufs ou en état futur d’achèvement depuis le 1er septembre 2006 ;
- des logements que l’investisseur fait construire et qui ont fait l’objet d’une déclaration d’ouverture de chantier depuis le 1er septembre 2006 ;
- des logements affectés à un usage autre que l’habitation acquis depuis le 1er septembre 2006 et que l’investisseur transforme en logement, ainsi qu’aux logements acquis au plus tard à cette même date pour être réhabilités.

Amortissement des logements neufs

Le dispositif Robien recentré s’applique aux acquisitions de logements neufs et assimilés.

Bénéficie également de ce régime l’acquisition de logements qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence prévus à l’article 6 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 et qui font l’objet de la part de l’acquéreur de travaux de réhabilitation permettant aux logements de pouvoir être assimilés à des logements neufs.

Le décret 2003-1219 du 19 décembre 2003 a précisé les conditions d’application de ce régime pour les logements anciens.

Le logement ne doit pas, au moment de son acquisition, présenter quatre des six caractéristiques des logements décents, définies par le décret 2002-120 du 30 janvier 2002. Après travaux de réhabilitation, le logement devra présenter les douze caractéristiques techniques prévues par le décret du 19 décembre 2003 précité, dont au moins six doivent avoir été obtenues à la suite de ces travaux. L’acquéreur doit faire établir avant et après les travaux un descriptif du logement par un technicien indépendant.

Les logements doivent, par la suite, être affectés à l’habitation principale du locataire. Celui-ci ne peut pas être un membre du foyer fiscal du contribuable. Il peut, en revanche, s’agir d’un ascendant ou d’un descendant.

Amortissement des souscriptions au capital de SCPI

L’amortissement est également applicable à la souscription de parts de SCPI, lorsque 95 % du montant de la souscription collectée par la SCPI sert exclusivement à financer des investissements pour lesquels les conditions d’application de l’amortissement pour les logements neufs sont remplies.

Droits démembrés

Le régime de l'amortissement n'est pas ouvert aux titulaires de droits démembrés (nuspropriétaires, usufruitiers). Toutefois, lorsque le démembrement résulte du décès de l'un des époux soumis à imposition commune, le conjoint survivant peut demander la reprise à son profit, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, du régime de faveur.

Les contraintes de la loi Robien

Pour bénéficier du dispositif Robien, les propriétaires doivent respecter certaines conditions tenant aux loyers du logement (voir tableau ci-dessous).

En revanche, aucun plafond de ressources du locataire n’est exigé.

Plafonds de loyers « Robien Recentré » applicables en 2008 (en euros par mois et par mètre carré)

Calcul de l'amortissement

L'amortissement est calculé sur le prix d'acquisition du logement, majoré des frais afférents à cette acquisition (honoraires du notaire, commissions des intermédiaires, droits de timbre, droits de mutation et/ou TVA) et, pour les immeubles construits ou transformés, du montant de l'acquisition du terrain ou du local (selon le cas), des travaux de reconstruction, d'agrandissement, de réparation et d'amélioration (frais d'architecte, prix d'achat des matériaux, mémoires et devis des entrepreneurs, coût de la main-d'oeuvre).

S’agissant des logements acquis par le contribuable en vue de les réhabiliter, la base de la déduction au titre de l’amortissement est constituée du prix d’acquisition du logement, majoré du montant des travaux de réhabilitation.

Enfin, en ce qui concerne la souscription de parts de SCPI, l’amortissement est pratiqué sur 95 % du montant de la souscription.

Le point de départ de la période d'amortissement est le premier jour du mois de l'acquisition du logement, de son achèvement ou de l'achèvement des travaux de transformation.

Taux de l'amortissement

Il est égal à 8 % chacune des 5 premières années puis à 2,5 % chacune des 4 années suivantes.

Modalités de déduction

Quand l'investissement est effectué en cours d'année, les première et dernière annuités d'amortissement ainsi que celle du changement de taux sont déductibles prorata temporis.

Conséquences de l'option

Engagement de location. Pour bénéficier du régime de faveur, vous devez vous engager à louer le logement nu pendant une période initiale de 9 ans.

Lorsque l’amortissement porte sur des parts de SCPI, vous devez vous engager à conserver vos parts jusqu’à l’expiration de la période couverte par l’engagement de location pris par la société gérant les SCPI.

Combinaison avec d'autres régimes. Un même logement ne peut bénéficier à la fois de la déduction au titre de l'amortissement et de la réduction d'impôt pour investissement outre-mer.

Les propriétaires bénéficiant du régime de l'amortissement ne peuvent pas opter pour celui du « micro-foncier ».

2. Robien classique

Ce régime concerne les investissements réalisés avant le 1er septembre 2006. Il s’agit :
- des logements acquis neufs ou en état futur d’achèvement jusqu’au 31 août 2006 ;
- des logements que l’investisseur fait construire et qui ont fait l’objet d’une déclaration d’ouverture de chantier au plus tard le 31 août 2006 ;
- des logements affectés à un usage autre que l’habitation acquis au plus tard le 31 août 2006 et que l’investisseur transforme en logements, ainsi qu’aux logements acquis au plus tard à cette même date pour être réhabilités.

Amortissement des logements neufs

Le dispositif Robien s’applique aux acquisitions de logements neufs et assimilés.

Bénéficie également de ce régime l’acquisition de logements qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence prévues à l’article 6 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 et qui font l’objet de la part de l’acquéreur de travaux de réhabilitation permettant aux logements de pouvoir être assimilés à des logements neufs (lire également ci-dessus les développements concernant le régime Robien recentré).

Les logements doivent, par la suite, être affectés à l’habitation principale du locataire. Celui-ci ne peut pas être un membre du foyer fiscal du contribuable. Il peut, en revanche, s’agir d’un ascendant ou d’un descendant.

Amortissement des souscriptions au capital de SCPI

L’amortissement est également applicable à la souscription de parts de SCPI, lorsque 95 % du montant de la souscription collectée par la SCPI sert exclusivement à financer des investissements pour lesquels les conditions d’application de l’amortissement pour les logements neufs sont remplies.

Droits démembrés

Le régime de l'amortissement n'est pas ouvert aux titulaires de droits démembrés (nuspropriétaires, usufruitiers). Toutefois, lorsque le démembrement résulte du décès de l'un des époux soumis à imposition commune, le conjoint survivant peut demander la reprise à son profit, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, du régime de faveur.

Les contraintes de la loi Robien Classique

Pour bénéficier du dispositif Robien classique, les propriétaires doivent respecter certaines conditions tenant aux loyers du logement (voir tableau ci-dessous).

Plafonds de loyers « Robien classique » applicables en 2008 (en euros par mois et par mètre carré)

Calcul de l'amortissement

L'amortissement est calculé sur le prix d'acquisition du logement, majoré des frais afférents à cette acquisition (honoraires du notaire, commissions des intermédiaires, droits de timbre, droits de mutation et/ou TVA) et, pour les immeubles construits ou transformés, du montant de l'acquisition du terrain ou du local (selon le cas), des travaux de reconstruction, d'agrandissement, de réparation et d'amélioration (frais d'architecte, prix d'achat des matériaux, mémoires et devis des entrepreneurs, coût de la main-d'oeuvre).

S’agissant des logements acquis par le contribuable en vue de les réhabiliter, la base de la déduction au titre de l’amortissement est constituée du prix d’acquisition du logement, majoré du montant des travaux de réhabilitation.

Enfin, en ce qui concerne la souscription de parts de SCPI, l’amortissement est pratiqué sur 95 % du montant de la souscription.

Le point de départ de la période d'amortissement est le premier jour du mois de l'acquisition du logement, de son achèvement ou de l'achèvement des travaux de transformation.

Taux de l'amortissement

Il est égal à 8 % chacune des 5 premières années puis à 2,5 % chacune des 4 années suivantes.

À l'issue de cette période, vous pouvez, par périodes de 3 ans et pendant 6 années supplémentaires au plus, continuer à bénéficier d'un amortissement au taux de 2,5 %, tant que la condition de loyer reste remplie. Le bail doit être poursuivi ou, en cas de changement de titulaire, ce dernier doit remplir les conditions de ressources.

Modalités de déduction

Quand l'investissement est effectué en cours d'année, les première et dernière annuités d'amortissement ainsi que celle du changement de taux sont déductibles prorata temporis.

Conséquences de l'option

Engagement de location. Pour bénéficier du régime de faveur, vous devez vous engager à louer le logement nu pendant une période initiale de 9 ans.

Lorsque l’amortissement porte sur des parts de SCPI, vous devez vous engager à conserver vos parts jusqu’à l’expiration de la période couverte par l’engagement de location pris par la société gérant les SCPI.

Combinaison avec d'autres régimes. Un même logement ne peut bénéficier à la fois de la déduction au titre de l'amortissement et de la réduction d'impôt pour investissement outre-mer.

Les propriétaires bénéficiant du régime de l'amortissement ne peuvent pas opter pour celui du « micro-foncier ».

3. Remise en cause du régime

Le non-respect de l’une des obligations auxquelles le bailleur est soumis entraîne la remise en cause du régime. Le montant des amortissements déduits est réintégré dans le revenu foncier de l’année au cours de laquelle la remise en cause est effectuée.

Les principaux cas de remise en cause sont :
- le non-respect de l’engagement de location pendant 9 ans ;
- la location du logement à un membre du foyer fiscal ;
- le montant du loyer excédant les plafonds réglementaires ;
- la cession du logement pendant la période couverte par l’engagement de location…

Toutefois, aucune remise en cause n’est effectuée lorsque l’un de ces événements est motivé par l’invalidité, le décès ou le licenciement du contribuable ou de son conjoint.

B. Le régime Borloo

Ce régime, issu de la loi portant engagement national pour le logement du 13 juillet 2006, concerne les investissements réalisés depuis le 1er septembre 2006. Il s’agit :
- des logements acquis neufs ou en état futur d’achèvement depuis le 1er septembre 2006 ;
- des logements que l’investisseur fait construire et qui ont fait l’objet d’une déclaration d’ouverture - de chantier à compter du 1er septembre 2006 ;
- des logements affectés à un usage autre que l’habitation acquis depuis le 1er septembre 2006 et que l’investisseur transforme en logements, ainsi qu’aux logements acquis au plus tard à cette même date pour être réhabilités.

Juridiquement, le régime « Borloo populaire » est une option au régime « Robien recentré ». Les contraintes et les avantages applicables au dispositif « Robien recentré» (nature des opérations éligibles, affectation à la location, amortissement pendant la première année...) le sont donc également au dispositif « Borloo neuf », mais certaines contraintes et certains avantages sont accentués. On pourra donc utilement se reporter aux développements concernant le régime du « Robien recentré », sauf en ce qui concerne les développements spécifiques au régime « Borloo populaire », commentés ci-après.

Locataires

Le bien ne peut pas être loué à un membre du foyer fiscal du bailleur, ni, à la différence du régime Robien, à un ascendant ou un descendant, même non rattaché au foyer fiscal. Toutefois, après trois ans de location, le bailleur peut décider de reprendre le bien pour le donner en location à un ascendant ou un descendant, pour une durée qui ne peut pas excéder neuf ans. Pendant cette mise à disposition, l’avantage fiscal est suspendu et le bailleur est soumis au droit commun d’imposition des revenus fonciers. A noter que la mise à disposition peut s’effectuer à titre onéreux ou gratuit.

Plafonds de loyers

Pour pouvoir bénéficier du régime « Borloo populaire », les loyers ne doivent pas excéder certains plafonds.

Plafonds de loyers « Robien classique » applicables en 2008 (en euros par mois et par mètre carré)

Plafonds de ressources

Les revenus des locataires ne doivent pas, au moment de la signature du bail, excéder certains montants. Ceux-ci sont fixés pour les baux conclus en 2008 ainsi :

Taux d’amortissement

Il s’élève à 8 % du coût d’acquisition du bien les 5 premières années, puis à 2,5 % les quatre années suivantes. À l’issue de cette période, le propriétaire peut proroger le dispositif deux fois par période de trois ans, en bénéficiant d’une déduction de 2,5 % par an. Au total, le propriétaire pourra déduire de ses revenus 50 %, 57,5 % ou 65 % suivant qu’il conserve le bien 9, 12 ou 15 ans.

Le point de départ de l’amortissement est fixé au 1er jour du mois de l’achèvement de l’immeuble, ou de son acquisition si elle est postérieure.

Taux de la déduction forfaitaire

Pendant toute la durée de l’engagement de location, éventuellement prorogé, le propriétaire bénéficie en plus de l’amortissement d’une déduction spécifique de 30% des revenus bruts.

C. Dispositif Besson

Ce régime a pris le relais de l'amortissement Périssol pour les opérations réalisées à compter du 1er janvier 1999. Il ne s’applique plus pour les logements acquis ou construits à compter du 3 avril 2003. Il a été remplacé par le nouvel amortissement Robien (lire ci-dessus).

Pour les biens acquis ou achevés entre le 1er janvier 1999 et le 2 avril 2003, le régime Besson est applicable aux acquisitions suivantes :
· logements neufs et assimilés (appartements témoins) ou en l'état futur d'achèvement ;
· logements ayant fait l'objet de travaux de réhabilitation de la part du vendeur et qui rentrent dans le champ de la TVA ;
· logements que le contribuable fait construire pour lesquels la déclaration d'ouverture de chantier est intervenue depuis le 1er janvier 1999 ;
· locaux affectés à un usage autre que l'habitation et transformés en logements.

Le régime de l'amortissement n'est pas ouvert aux titulaires de droits démembrés (nus-propriétaires, usufruitiers). Toutefois, lorsque le démembrement résulte du décès de l'un des époux soumis à imposition commune, le conjoint survivant peut demander la reprise à son profit, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, du régime de faveur.

Les contraintes de la loi Besson

Pour bénéficier du dispositif « Besson », les propriétaires doivent respecter certaines conditions tenant aux loyers et aux ressources du locataire (voir tableau ci-dessous).

Plafonds « Besson » en 2008

Plafonds de loyers

La surface prise en compte comprend la surface habitable, augmentée de la moitié de celle des annexes (caves, balcons, remises...) dans la limite de 8 m2 par logement. La surface des garages et des parkings n'est, en revanche, pas incluse.

Plafonds de revenus

Plafonds de revenus « Besson » (Bail conclu en 2008)

Location à des ascendants ou des descendants

Pour les biens neufs acquis ou construits à compter du 9 octobre 2002, les propriétaires peuvent louer le logement à des ascendants ou des descendants sans remettre en cause le régime Besson.

Il est également possible de louer à sa famille des biens anciens, ou acquis neufs avant le 9 octobre 2002. Mais cette location suspendra l’application du régime Besson. Cette possibilité n’est ouverte qu’à la condition que le logement en cause ait été loué au moins 3 ans dans les conditions normales d’application du dispositif Besson, et la suspension ne peut excéder 9 ans.

Calcul de l'amortissement

L'amortissement est calculé sur le prix d'acquisition du logement, majoré des frais afférents à cette acquisition (honoraires du notaire, commissions des intermédiaires, droits de timbre, droits de mutation et/ou TVA), et, pour les immeubles construits ou transformés, du montant de l'acquisition du terrain ou du local (selon le cas), des travaux de reconstruction, d'agrandissement, de réparation et d'amélioration (frais d'architecte, prix d'achat des matériaux, mémoires et devis des entrepreneurs, coût de la main-d'oeuvre).

Le point de départ de la période d'amortissement est le premier jour du mois de l'acquisition du logement, de son achèvement ou de l'achèvement des travaux de transformation.

Taux de l'amortissement

Il est égal à 8 % chacune des 5 premières années puis à 2,5 % chacune des 4 années suivantes. À l'issue de cette période, vous pouvez, par périodes de 3 ans et pendant 6 années supplémentaires au plus, continuer à bénéficier d'un amortissement au taux de 2,5 %, tant que la condition de loyer reste remplie. Le bail doit être poursuivi ou, en cas de changement de titulaire, ce dernier doit remplir les conditions de ressources.

Modalités de déduction

Quand l'investissement est effectué en cours d'année, les première et dernière annuités d'amortissement, ainsi que celle du changement de taux, sont déductibles prorata temporis.

Conséquences de l'option
- Engagement de location. Pour bénéficier du régime de faveur, vous devez vous engager à louer le logement nu pendant une période initiale de 9 ans.
- Combinaison avec d'autres régimes. Un même logement ne peut bénéficier à la fois de la déduction au titre de l'amortissement et de la réduction d'impôt pour investissement outre-mer.

Les propriétaires bénéficiant du régime de l'amortissement ne peuvent pas opter pour celui du « micro-foncier ».

Remise en cause de l'avantage fiscal

En cas de non-respect de l'engagement ou de cession anticipée du logement ou des parts sociales, l'avantage fiscal est remis en cause au titre de l'année de la rupture de l'engagement ou de la cession. Le non-respect de l'engagement peut résulter notamment :
· d'une période de vacance trop longue du logement après l'acquisition, l'achèvement du logement ou des travaux ou le départ d'un locataire ;
· du non-respect des conditions de ressources du locataire ou de plafond des loyers ;
· du changement d'affectation de l'immeuble ;
· de la cession (vente, apport, échange) ou de l'inscription à l'actif d'une entreprise individuelle du logement ou des parts.

Aucune remise en cause de l'avantage fiscal n'est cependant effectuée en cas d'invalidité, de licenciement ou de décès du contribuable ou de son conjoint.

La location doit prendre effet dans les douze mois de l'acquisition ou de l'achèvement de la construction ou des travaux.

D. Résidences de tourisme

L’investissement immobilier dans une résidence de tourisme classée située dans une zone de revitalisation rurale ou certaines zones classées permet d’obtenir une réduction d’impôt.

Conditions

Vous devez acquérir un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement situé dans une résidence de tourisme classée. L’acquisition peut aussi porter sur des logements anciens, l’avantage fiscal porte alors sur les travaux de reconstruction, d’agrandissement, de grosses réparations, d’amélioration ou, pour les logements construits avant le 1er janvier 1989, de réhabilitation. Vous devez donner le logement en location pendant au moins 9 ans au gestionnaire de la résidence.

Montant de la réduction d’impôt

Pour l’acquisition de logements neufs, la réduction d’impôt est égale à 25 % du coût d’acquisition, retenu dans la limite de 50 000 euros pour une personne seule et 100 000 euros pour un couple. Pour les acquisitions réalisées ou achevées en 2004, la réduction d’impôt est étalée au maximum sur quatre ans, à raison chaque année du quart de son montant maximal.

Pour les acquisitions réalisées depuis 2005, la réduction d’impôt est étalée au maximum sur 6 ans, à raison chaque année du sixième de son montant maximal.

Pour les travaux et les opérations de réhabilitation, la réduction d’impôt est égale à 20 % du coût de l’opération, retenue dans la limite de 50 000 euros pour une personne seule et 100 000 euros pour un couple. La réduction d’impôt est étalée au maximum sur quatre ans, à raison chaque année du quart de son montant maximal, ou, pour les opérations de réhabilitation, sur 6 ans au maximum, à raison chaque année du sixième de son montant maximal.

Le taux de la réduction d’impôt est porté à 40 % pour les logements faisant partie d’un village résidentiel situé dans une ORIL.

IV. Vos plus-values immobilières

Le régime des plus-values immobilières a été profondément remanié pour les plus-values réalisées à compter du 1er janvier 2004. Celles-ci sont désormais taxées à un taux proportionnel de 27 %. L’impôt est désormais prélevé directement par le notaire sur le prix payé par l’acquéreur.

A. Opérations imposables

Les ventes d’immeubles bâtis ou de droits relatifs à des immeubles (usufruit, nue-propriété…) sont imposées selon le régime des plus-values immobilières.

En sont, en revanche, exonérées la cession de la résidence principale, les opérations de remembrement ou d’expropriation. Sont également exonérées les cessions réalisées par les titulaires de pension de vieillesse ou de la carte d’invalidité, lorsqu’ils ne sont pas soumis à l’ISF et lorsque leur revenu fiscal de référence de l’avant-dernière année précédant celle de la cession est inférieur à un certain plafond. Celui-ci est de 9 437 Seuros pour la première part de quotient familial, majoré de 2 520 euros pour chaque demi-part supplémentaire, pour les ventes effectuées en 2008, et de 9 560 euros pour la première part de quotient familial, majoré de 2 553 euros pour chaque demi-part supplémentaire, pour les ventes effectuées en 2009.

Sont de même exonérées les cessions portant sur des immeubles d’une valeur inférieure ou égale à 15 000 euros.

B. Calcul de la plus-value

La plus-value est égale à la différence entre le prix de cession et celui d’acquisition.

Le prix d’acquisition est éventuellement majoré des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement, de rénovation ou d’amélioration supportées par le vendeur. Lorsque celui-ci cède un bien de plus de 5 ans et qu’il n’est pas en mesure d’apporter de justification concernant ces dépenses, une majoration de 15 % du prix d’acquisition est pratiquée.

À noter qu’aucun correctif destiné à compenser l’inflation n’est prévu.

C. Détermination de la plus-value imposable

La plus-value brute est ensuite réduite d’un abattement de 10 % pour chaque année de détention audelà de la cinquième. La plus-value se trouve ainsi exonérée après 15 années de détention.

D. Abattement général

Le montant de la plus-value nette fait l’objet d’un abattement de 1 000 euros. Cet abattement s’applique opération par opération.

E. Imposition

La plus-value est imposée au taux proportionnel de 16 %, auquel viennent s’ajouter 11 % de prélèvements sociaux.

F. Obligations déclaratives

L’établissement de la déclaration et le paiement de l’imposition correspondante seront effectués par le notaire chargé de la vente.