Immobilier – Rapports locatifs

Le projet de la loi ALUR examiné à l’Assemblée Nationale

Les députés réunis en session extraordinaire ont entrepris hier, 10 septembre, l’examen du projet de loi ALUR, accès au logement et à un urbanisme rénové, qui doit se poursuivre jusqu’au 13 septembre. Les dispositions du projet défendu par la ministre de l’égalité des territoires et du logement, Cécile Duflot, concernent largement les bailleurs de logements, comme les professionnels de l’immobilier. Les premiers sont visés par plusieurs mesures importantes. Voici les principales :

* Encadrement des loyers dans les « zones tendues ».
Dans 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants où existe un fort déséquilibre entre l’offre et la demande de logements et où les loyers ont beaucoup augmenté, il est prévu d’introduire un mécanisme d’encadrement des loyers par rapport à un loyer médian de référence, calculé à partir de tous les loyers existants (article 3 du projet de loi). Un décret fixera chaque année pour chaque catégorie de logement et par quartier un loyer médian de référence majoré qui ne pourra être 20% supérieur au niveau du loyer médian de référence, afin de créer un intervalle de fixation libre des loyers. Tous les loyers dépassant ce loyer de référence majoré devraient être abaissés dans la fourchette de fixation libre des loyers (entre le loyer de référence et le loyer de référence majoré). Ce mécanisme de plafonnement des loyers s’appliquera lors de la conclusion de nouveaux contrats de bail : relocation d’un logement à un nouveau locataire après le départ du précédent ou première mise en location d’un bien (le loyer médian et le loyer médian majoré devront être mentionnés dans le bail). L’encadrement du loyer concernera également le renouvellement des baux en cours. Dans les zones concernées, le locataire déjà en place pourrait entreprendre un recours en diminution de loyer avant le renouvellement de son bail dès lors que son loyer serait supérieur au loyer médian de référence majoré. A noter la possibilité pour le propriétaire d’agir en réévaluation si le loyer, jusqu’alors pratiqué, est inférieur au loyer de référence minoré qui sera fixé également par décret pour les mêmes zones tendues.

* Autres mesures de régulation des locations.
L’article 1 du projet de loi prévoit la création de contrat type s’imposant dans les rapports entre bailleurs et locataires : bail-type et état des lieux-type. Les modèles seront définis par décret. L’article 4 renforce la protection des locataires de logements meublés ou ils ont leur résidence principale. Le système d’encadrement des loyers sera adapté à cette catégorie spécifique. Le bail d’une durée d’au moins un an (sauf 9 mois pour les étudiants) devra être conforme à un bail type. Le dépôt de garantie sera limité à 2 mois de loyer. La résiliation du locataire sera possible à tout moment avec un respect d’un mois de préavis. Enfin, les obligations d’état des lieux, de remise de diagnostics techniques et de rémunération des intermédiaires seront les mêmes que pour une location nue. L’article 8 prévoit la mise en place d’une GUL : garantie universelle des loyers qui couvrirait, à partir de 2016, les impayés de loyers de l’ensemble du parc locatif privé. Le mécanisme se substituerait au cautionnement. Il serait financé par un prélèvement obligatoire sur les loyers, partagé entre bailleur et locataire. Mais ni son importance ni ses modalités ne sont encore arrêtés dans le projet de loi.

Selon le ministère du Logement, la loi ALUR devra être votée d’ici à la fin de l’année pour entrer en vigueur début 2014.