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L'investissement immobilier

L'immobilier est un actif tenant une place privilégiée dans la gestion de patrimoine : d'abord parce qu'il constitue souvent la première pierre de l'édifice (résidence principale), ensuite parce qu'il dispose d'un couple rendement-risque historiquement attractif, enfin parce qu'il est le seul actif permettant de se constituer un patrimoine à crédit.

Caractéristiques

Un bien immobilier est un actif par nature unique (emplacement, type d'immeuble, état d'usage...). Il faut par conséquent toujours se méfier des généralités en la matière. On distingue le plus souvent quatre segments de marché : l'immobilier d'habitation, destiné à l'usage des particuliers; l'immobilier d'entreprises ou de bureaux destiné à l'usage des sociétés; l'immobilier commercial destiné à l'exploitation d'un fonds de commerce (centres commerciaux, boutiques...) et enfin les entrepots et plateformes logistisques.

Conditions. Il n’y a aucune condition d’âge, de nationalité ou de lieu de résidence pour acquérir un bien immobilier.

Rémunération. Elle est constituée de deux volets : d'une part le rendement locatif net de charges (ou la valeur d'usage si le bien est utilisé pour soi-même) et, d'autre part, la plus ou moins-value réalisée lors de la cession du bien. Elle dépend du type d'immobilier (immobilier d'habitation, immobilier d'entreprises, immobilier commercial...) et bien sûr de la période considérée. Elle a été historiquement et sur longue période intermédiaire entre celle des obligations et celle des actions cotées.

Frais. Chaque transaction supporte des frais constitués d'une part des droits de mutation à titre onéreux (environ 5%) et, d'autre part des émoluements du notaire et frais liés qui sont dégressifs en fonction du montant de la transaction (compter environ 2% en moyenne). Ces frais sont à la charge de l'acquéreur.

Liquidité

Elle dépend du type de bien immobilier, de sa qualité et de l'état du marché. Pour un bien d'habitation "moyen", le délai de vente est d'environ 3 à 4 mois. En y ajoutant les délais inhérents au formalisme juridique de la vente, il faut compter en moyenne 6 mois pour percevoir réellement le prix de vente. Ces délais supposent d'accepter le prix du marché.

Transmission

Un bien immobilier peut être donné ou légué . Dans ce cas, le prix de revient pris en compte lors d'une cession ultérieure par le donataire ou le légataire est égale à la valeur au jour de la donation ou du décès.

Il est possible de démembrer la propriété du bien entre usufruit et nue-propriété et de transmettre à titre gratuit (donation) ou onéreux (cession) l'un de ces droits.

Fiscalité

IR. Les revenus tirés de la location nue relèvent des revenus fonciers. Après déduction de certaines charges, ils sont soumis au barème de l'impôt et assujettis aux prélèvements sociaux au taux de 12,3%. Si les recettes n'excèdent par 15.000€, il est possible d'opter pour le régime dit du micro foncier qui permet de pratiquer un abattement forfaitaire de 30% en lieu et place de la déduction de certaines charges réelles. Certains biens relèvent de régimes fiscaux particuliers (Scellier, Malraux, Monuments historiques...).

Les plus-values de cession sont imposées au taux de 31,3% (prélèvements sociaux compris), après un abattement de 10% par année de détention du bien à compter de la 6ème. Elles sont ainsi totalement exonérées d'impôt au bout de 15 ans. La résidence principale bénéficie d'un régime de faveur puisqu'elle est totalement exonérée sans considération de durée de détention.

ISF. Sauf exceptions, les biens immobiliers entrent dans le patrimoine taxable à l'impôt de solidarité sur la fortune pour leur valeur vénale au 1er janvier de l'année d'imposition. Cette dernière peut tenir compte de situations juridiques particulières : bail en cours, indivision... La résidence principale bénéficie d'un abattement forfaitaire de 30%. Les biens détenus en usufruit sont généralement imposables pour leur valeur en pleine propriété dans le patrimoine de l'usufruitier. Symétriquement, les biens détenus en nue-propriété sont généralement exclus de l'assiette de l'ISF.

Transmission. Sauf exceptions, les biens immobiliers entrent dans le patrimoine taxable aux droits de succession pour leur valeur vénale au jour du décès. Un abattement de 20% est appliqué sur la résidence principale du défunt à la condition qu'elle soit également celle du conjoint survivant ou d'au moins un enfant mineur ou majeur protégé.

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