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Loi Malraux : rénovation d'immeubles anciens

La loi Malraux permettait aux personnes ayant une forte imposition sur le revenu de réduire de façon significative l'impôt à payer, voire d'activer le bouclier fiscal tout en se constituant un patrimoine de qualité.

Avec la loi de finance pour 2009, le mécanisme fiscal a changé. La déduction des dépenses du revenu imposable a été remplacée par une réduction d'impôt. Des opérations régies par les anciennes dispositions fiscales sont encore possibles tant que des programmes dont la demande de permis de construire est antérieure à 2009 seront disponibles.

La réduction d'impôt est assise sur le montant des charges exposées à partir du dépôt de la demande de permis de construire jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivante, dans une limite annuelle de 100 000 €. Les charges correspondantes ne peuvent pas être déduites des revenus fonciers. Les autres charges engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation d’un revenu sont déductibles des revenus fonciers dans les conditions de droit commun.
 
Les dépenses ouvrant droit à la réduction d’impôt sont les suivantes :

Charges foncières de droit commun :

  • Dépenses de réparation et d’entretien,
  • Primes d’assurance,
  • Dépenses d’amélioration afférentes à des locaux d’habitation, des locaux professionnels et commerciaux, destinés à les protéger de l’amiante ou à faciliter l’accueil des handicapés, hors travaux de construction, reconstruction ou agrandissement,
  • Impositions autres que celles incombant normalement à l’occupant perçues au profit des collectivités locales, 
  • Frais de gestion
  • Provisions versées par le propriétaire pour contribution aux dépenses de travaux de la copropriété pour le montant effectivement payé par le syndic et lors du paiement de celui-ci.
  • Dépenses d'amélioration afférentes aux locaux d'habitation, hors travaux de construction, reconstruction ou agrandissement,

Dépenses spécifiques :

  • Frais d’adhésion à une Association foncière urbaine de restauration,
  • Travaux imposés par l’Autorité publique.
  • Dépenses de travaux réalisés dans le cadre d'un contrat de vente d'immeuble à rénover

Les biens immobiliers éligibles sont des immeubles anciens situés dans des secteurs sauvegardés pour lesquels le montant des travaux de réhabilitation est très élevé et constitue l'essentiel du déficit fiscal qui permet de réduire le revenu imposable.

Pour conserver l'avantage fiscal, les logements doivent être loués nus 9 ans (contre 6 ans auparavant) à titre de résidence principale. La location doit impérativement débuter moins d'un an après la fin des travaux. La location n’est pas possible à un membre du foyer fiscal du contribuable, un ascendant ou un descendant ou, si le bien est détenu par une société, à un associé, un membre de son foyer fiscal, à un ascendant ou un descendant d’un associé.

Le taux de la réduction d'impôt est de :

  • 27% du montant des dépenses éligibles dans la limite annuelle de 100.000€ si l'immeuble est en ZPPAUP (Zone Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager) soit une réduction maximale annuelle de 27.000€.
  • 36% du montant des dépenses éligibles dans la limite annuelle de 100.000€ si l'immeuble est en secteur sauvegardé soit une réduction maximale annuelle de 36.000€.

Les travaux peuvent être étalés sur plusieurs exercices fiscaux pour optimiser la réduction. Par contre ce qui fait foi, ce sont les levées de fonds effectives pour les travaux.

Le bénéfice de cette disposition ne peut être cumulé avec les réductions d’impôt au titre :
- des investissements locatifs dans le secteur du tourisme,
- des investissements réalisés dans une résidence hôtelière à vocation sociale,
- des investissements réalisés outre-mer par une personne physique.

Les biens rénovés sont généralement de standing élevé et dans les beaux quartiers des métropoles régionales. Ils ont le charme des constructions anciennes, des matériaux de qualité avec une remise aux normes complète et un état neuf.

Des SCPI Malraux permettent de s'intéresser à cette disposition fiscale sans contrainte de gestion et avec une grande souplesse.

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