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Investir dans l'ancien

L’achat d’un logement ancien peut permettre de bénéficier d’un abattement forfaitaire majoré. Trois régimes se succèdent en fonction des dates de l’investissement ; ils imposent une location du bien pendant au moins 6 ans pour bénéficier de l’avantage fiscal.

Besson jusqu'au 30 septembre 2006

Incitation fiscale

Les propriétaires de logements anciens bénéficient d’une déduction forfaitaire de 26 % (à partir des revenus 2006) pendant la durée de la location de 6 ans, éventuellement prorogée.

La location

· Le bail

Le bail a pu être conclu jusqu'au 30 septembre 2006. Il doit avoir une durée d'au moins 6 ans prorogeable si le contrat est reconduit avec le même locataire.

· Le locataire

Le logement loué doit constituer l'habitation principale du locataire pendant toute la durée de la location.

Le locataire ne doit pas être un membre du foyer fiscal, ni un descendant ou un ascendant du propriétaire. En outre, ce locataire ne doit pas être le même que celui qui occupait le logement avant l'option pour le régime Besson.

· Suspension de la location au profit de la famille

Après une période d'au moins 3 ans, le propriétaire peut suspendre l'application du régime Besson pour louer le bien à un ascendant ou un descendant. Cette mise à disposition ne peut excéder 9 ans et pendant cette période d'occupation, le propriétaire ne peut appliquer la déduction de 26 %.

· Plafond de loyer et de ressources

Le montant du loyer mensuel durant toute la période de location éventuellement prorogée ne peut être supérieur à un plafond fixé par décret pour 3 zones.

Par ailleurs, les ressources du locataire ne doivent pas, au moment de la conclusion du bail, excéder certaines limites qui sont appréciées au moment de la conclusion du bail. Le fait que les ressources du locataire dépassent les limites en cours de vie du bail initial ou prorogé ne remet pas en cause le régime de déduction fiscale.

Le sort du « Besson ancien »

Le dispositif Besson ancien reste applicable après le 1er octobre 2006 aux baux conclus avant cette date et il demeure possible de le proroger indéfiniment par périodes triennales, y compris avec un nouveau locataire, tant que les conditions et, en particulier, celles tenant au montant du loyer restent remplies. Pour la convention ouvrant droit à l’aide personnalisée au logement (APL) signée par le bailleur avec l’État, les logements doivent, jusqu’à la date prévue pour son expiration, être loués dans les conditions conformes à celles fixées par cette convention. À l’expiration de la convention APL en cours, il sera possible pour les bailleurs de signer une nouvelle convention avec l’Agence nationale de l’habitat et de bénéficier, si les conditions d’éligibilité sont remplies, de l’avantage fiscal du nouveau dispositif « Borloo ancien ».

Borloo à compter du 1er octobre 2006

Incitation fiscale

Pour les baux conclus à compter du 1/10/2006, le bailleur bénéficie d’une déduction de 30 % ou 45 % des revenus bruts des logements donnés en location dans le cadre d’une convention type conclue avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) pendant la durée d’application de la convention.

La déduction de 30 % s’applique aux logements conventionnés du secteur intermédiaire.

La déduction est portée à 45 % pour les logements conventionnés ouvrant droit à l’APL (secteur social) ; ce régime s’applique également aux logements donnés en location à des organismes de droit privé ou de droit public dans le cadre d’une convention dans le secteur social (déduction de 45 %).

Pour l’appréciation des ressources du locataire, il convient de retenir celles de l’avant-dernière année précédant l’année de la date de signature du contrat de bail. Ainsi, pour les locations consenties en 2008, les propriétaires se réfèrent aux revenus du locataire en 2006.

Engagement de location

Le propriétaire, qui peut être une SCI, doit louer le logement nu pendant toute la durée de la convention à des personnes qui en font leur habitation principale. Les conditions et modèles de ces conventions sont fixés par un décret du 29/09/2006 (décret 2006-1200).

Le logement peut être ancien ou neuf, mais la déduction de 30 % ne peut se cumuler ni avec l’amortissement au titre du régime Robien classique ou nouveau ni avec le dispositif Borloo populaire.

Les associés d’une SCI propriétaire du logement doivent conserver leurs parts pendant toute la durée de la convention.

Location de logements à un organisme de droit privé ou public

Le dispositif Borloo-ancien est étendu aux logements donnés en location à des organismes de droit privé ou public dans le cadre d’une convention dans le secteur intermédiaire, assortie d’une déduction de 30 %.
L’organisme locataire ne doit fournir aucune prestation hôtelière ou parahôtelière. Il peut sous-louer le logement ou le mettre à disposition au profit de personnes remplissant les conditions de loyer et de ressources définies par la convention.