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Investir dans le neuf

Les dispositifs fiscaux d'investissement dans des logements neufs destinés à la location se succèdent. Les avantages fiscaux se recentrent vers le logement social.
À chaque régime ses contraintes, mais des constantes demeurent pour tout investissement immobilier liées principalement à la qualité de la construction et à son emplacement.

Robien-recentré

Incitation fiscale

· Investissement

Ce régime concerne les investissements réalisés à compter du 1/09/2006.
L’option pour le Robien-recentré est nécessaire pour bénéficier du dispositif Borloo-neuf.
Ce régime ne permet d’amortir que 50 % de la valeur du logement acquis sur une période de 9 ans.
Les taux d’amortissement sont en effet de :
– 6 % du coût d’acquisition ou de revient du logement pendant les 7 premières années soit 42 % ;
– 4 % du même prix pendant la 8e et la 9e année, soit 8 %.
À l’expiration du délai de 9 ans, le propriétaire ne peut plus continuer à amortir le bien, même s’il proroge l’engagement de location.

· Travaux de reconstruction et d'agrandissement

Les périodes de reconstruction ou d’agrandissement sont amortissables sur une période de 9 ans, au taux de 6 % pendant 7 ans, puis de 4 % les 2 années suivantes.
L’option est subordonnée à un engagement de location de 9 ans. À l’expiration de cette période, aucun amortissement ne peut plus être pratiqué.

· Dépenses d'amélioration

Ces dépenses, dès lors qu’elles sont dissociables des dépenses de reconstruction et d’agrandissement, doivent être amorties à concurrence de 10 % du montant de la dépense pendant 10 ans. Cet amortissement n’est subordonné à aucun nouvel engagement de l’immeuble après l’expiration du bail de 9 ans.

Ce dispositif s'applique :
– aux logements acquis neufs ou en état futur d’achèvement à compter du 01/09/2006 ;
– aux logements que le contribuable fait construire et qui ont fait l’objet depuis le 1/09/06 d’une déclaration d’ouverture de chantier ;
– aux locaux affectés à un usage autre que l’habitation acquis à compter du 1/09/06 si le contribuable transforme les locaux en logement d’habitation ;
– aux logements vétustes acquis à compter du 1/09/06 si le contribuable les réhabilitent en vue de leur conférer des caractéristiques techniques voisines de celles des logements neufs.

La location

· Le bail

L'acquéreur des locaux doit s'engager irrévocablement à louer le logement nu, comme habitation principale du locataire, pendant au moins 9 ans.

· Plafond des loyers

Pendant toute la période de location de 9 ans, le loyer mensuel par mètre carré, charges comprises, ne doit pas être supérieur à un plafond fixé selon la situation géographique du bien. 4 zones, au lieu de 3, sont prévues.

Déduction Robien-ZRR

Une déduction de 26 % du revenu tiré de la location s’applique aux logements acquis depuis le 1/01/2004 situés dans une zone de revitalisation rurale.
Les conditions liées aux immeubles, aux investissements éligibles et à l’engagement de location sont les mêmes que celles exposées ci-avant.

Borloo neuf

Incitations fiscales

· Un complément du Robien

Le régime Borloo neuf est un complément au régime Robien-recentré ; c’est une option complémentaire. Les contraintes et avantages applicables au dispositif Robien le sont également au Borloo mais, pour ce régime, d’autres mesures s’appliquent. Ce régime s’applique aux investissements réalisés à compter du 1/09/2006 ; il a pu s’appliquer dès le 1/01/2006 lorsque le contribuable a opté pour le dispositif Robien-recentré.

· Déduction de 59 à 65 %

Pendant les 9 premières années, l’amortissement est le même que celui du nouveau régime Robien, soit au total 50 % du prix d’acquisition du bien (6 % pendant 7 ans, 4 % les 8e et 9e années). L’avantage par rapport au Robien réside dans le fait qu’à l’issue de la période de location de 9 ans, le propriétaire peut, si les conditions de plafonnement de loyer et de ressources du locataire restent applicables, proroger le dispositif 2 fois par période de 3 ans. Au total, le propriétaire pourra déduire de ses revenus 50 %, 57,5 % ou 65 % suivant qu’il conserve le bien, 9, 12 ou 15 ans.

Le point de départ de l’amortissement est fixé au 1er jour du mois de l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition.

Le complément de déduction ne s’applique pas à l’amortissement des dépenses de reconstruction et d’agrandissement.

· Déduction supplémentaire de 30 %

En plus de l’amortissement, le propriétaire bénéficie d’une déduction spécifique fixée à 30 % des revenus bruts. Cette déduction s’applique lorsque l’option pour le régime d’amortissement Robien nouveau avait été exercée.
Elle est appliquée avant celle des frais et charges déductibles dans les conditions de droit commun.

· Dépenses liées aux travaux

Les travaux de reconstruction ou d’agrandissement réalisés ultérieurement à l’acquisition du logement placé sous le régime Robien peuvent être amortis comme l’investissement initial (6 % sur 7 ans, 4 % les 8e et 9e années) sans prorogation.
Les travaux d’amélioration dissociables des dépenses de reconstruction et d’agrandissement doivent être amortis sur 10 ans, à raison de 10 % l’an.

La location

· Le bail

Le propriétaire doit s’engager à louer le logement nu pendant 9 ans à usage d’habitation principale du locataire dans le secteur intermédiaire.

Cet engagement doit prévoir que :
– le locataire est une personne autre qu’un ascendant ou descendant du contribuable;
– les conditions de loyer et de ressources du locataire seront respectées.

L’engagement de location pourra être suspendu, à l’issue d’une période de location d’au moins 3 ans, pour mettre le logement à la disposition, à titre onéreux ou gratuit, d’un ascendant ou descendant du contribuable. Cette suspension de location existait dans le régime Besson et les conditions pourraient être les mêmes.

· Loyers et ressources du locataire

Le loyer et les ressources du locataire appréciés à la date de conclusion du bail ne doivent pas excéder des plafonds fixés par décret et révisés chaque année.

Les plafonds de ressources peuvent être dépassés après la conclusion du bail ; par contre, les plafonds des loyers doivent être respectés pendant toute la durée de l'engagement de location.

Conséquences de l'option sur les baux

La fin du dispositif fiscal Robien ou Borloo n’emporte pas déchéance des droits du locataire en place. Le locataire à usage d’habitation bénéficie du dispositif protecteur de la loi du 6/07/1989. À défaut de congé du bailleur dans les conditions prévues par cette loi, le bail est d’office reconduit pour 3 ans pour les bailleurs personnes physiques et les sociétés civiles constituées entre parents jusqu’au 4e degré et pour 6 ans pour les autres sociétés bailleresses.

Rappelons que le bailleur peut donner congé soit pour vendre avec offre au locataire de racheter, soit pour reprendre pour lui ou pour certains membres de sa famille, soit pour un motif légitime et sérieux.

Lorsque le locataire est parti, le bailleur a toute latitude pour louer ; il peut, par exemple, louer le logement sous le régime des locations meublées afin de sortir de la loi du 6/07/1989.