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Immobilier : investir en nue-propriété pour optimiser la fiscalité

Hausse des tranches supérieures de l’impôt sur le revenu, hausse des prélèvements sociaux, retour à l’ancien barème de l’ISF… les augmentations d’impôts vont affecter durement l’immobilier. Ce contexte renforce encore l’intérêt d’investir en nue-propriété plutôt qu’en pleine propriété.

L’investissement dans un bien immobilier s’opère habituellement en pleine propriété. Mais il est possible d'acquérir la propriété d'un bien immobilier grevée d'un usufruit temporaire (pendant une période prédéfinie) ou viager (jusqu'au décès de l'usufruitier). L’usufruitier perçoit les revenus locatifs et acquitte les charges –hors gros travaux de l’article 606 du code civil. De son côté, le nu-propriétaire bénéficie d'une décote sur le prix en pleine propriété d'autant plus importante que la durée de l'usufruit est longue.

Les charmes fiscaux de la nue-propriété

Pas d’imposition sur les gains. Ne percevant aucun revenu, le nu-propriétaire n’est pas imposable au titre des revenus fonciers, dont seul l’usufruitier est redevable. De plus, la prise de valeur liée à l’extinction de l’usufruit n'entre pas dans l'assiette de la plus-value imposable lors de la cession du bien ou des parts du fonds immobilier. Même si ce dernier avantage était un jour remis en cause en cas de fort développement de l’acquisition en nue-propriété, la conservation du bien au-delà du délai d’exonération en matière d’impôt sur les plus-values immobilières des particuliers (30 ans qui pourrait être ramené à 22 ans dès 2012), suffirait à conserver une exonération complète de l’impôt sur les gains capitalisés.

Hors assiette de l’ISF. La valeur de la nue-propriété n’est pas assujettie à l’impôt de solidarité sur la fortune car l’usufruitier est pour sa part imposable sur la valeur en pleine propriété du bien. Cette disposition ayant été prise pour éviter que les parents donnant la nue-propriété de leurs actifs à leurs enfants soient de ce fait exonérés d’ISF, elle semble relativement pérenne. Le bien lui-même n’étant pas exonéré d’ISF, il est même possible pour le nu-propriétaire de déduire de l’actif net imposable à l’ISF le crédit éventuel qu’il aurait contracté pour acquérir la nue-propriété.

La nue-propriété est-elle toujours avantageuse ?

Si l’usufruitier est souvent une société soumise à l’IS qui peut amortir la valeur de l’usufruit et n’est pas assujettie à l’ISF, il n’en reste pas moins que la détermination du prix de la nue-propriété relève d’un équilibre à trouver entre usufruitier et nu-propriétaire. C’est pourquoi, le rendement actuariel d’un investissement en nue-propriété est généralement inférieur au rendement qui résulterait d’un investissement en pleine propriété dans le cas où les revenus seraient totalement défiscalisés. Dès lors, est-il toujours intéressant d’investir en nue-propriété ?

Poids des prélèvements sociaux. La réponse est affirmative dans la quasi-totalité des cas (voir tableau ci-dessous) en raison des prélèvements sociaux dus sur les revenus fonciers (désormais au taux de 15,5%), qui touchent tout le monde, y compris les personnes non imposables. Ainsi pour une personne imposée au TMI de 30% et non assujettie à l'ISF, l'écart est de 11.450€ pour 100.000€ investis. Il atteint 27.260€ si le TMI est de 41% à l'IRPP et de 0,75% à l'ISF.

Rendement annuel supplémentaire pour un investissement en nue-propriété

    Taux marginal d’imposition à l’IRPP
    0% 5,5% 14% 30% 41% 45% 75%
Taux marginal d’imposition à l’ISF 0% -0,56% -0,26% 0,21% 1,09% 1,69% 1,91% 3,56%
0,55% -0,01% 0,29% 0,76% 1,64% 2,24% 2,46% 4,11%
0,75% 0,19% 0,49% 0,96% 1,84% 2,44% 2,66% 4,31%
1% 0,44% 0,74% 1,21% 2,09% 2,69% 2,91% 4,56%
1,30% 0,74% 1,04% 1,51% 2,39% 2,99% 3,21% 4,86%
1,65% 1,09% 1,39% 1,86% 2,74% 3,34% 3,56% 5,21%
1,80% 1,24% 1,54% 2,01% 2,89% 3,49% 3,71% 5,36%
Hypothèses : revenus annuels nets de charges de 5,5% pour le bien en pleine propriété, acquisition de la nue-propriété à 67% de la valeur en pleine propriété pour un démembrement temporaire sur 10 ans (voir les prix de la nue-propriété pour notre sélection de SCPI) et absence de gains ou de pertes en capital. Calculs réalisés par Planète Patrimoine


Partage des pouvoirs. Pour autant, le choix du mode d’acquisition ne se résume pas à une question financière. En effet, usufruitier et nu-propriétaire se partagent les pouvoirs sur le bien. Schématiquement :

  • l'usufruitier a les pouvoirs d'administration sur le bien immobilier. Il peut conclure et renouveler seul les baux d'habitation et professionnel, mais doit obtenir l'accord du nu-propriétaire pour les baux portant sur des propriétés rurales ou des immeubles à usage commercial, industriel ou artisanal.
  • l'usufruitier doit entretenir le bien immobilier à ses frais. Il doit l'utiliser conformément à sa destination et en conserver la substance.
  • usufruitier et nu-propriétaire doivent être tous deux d'accord pour vendre l'immeuble. En revanche, chacun a le droit de céder séparément son droit d'usufruit ou son droit de nue-propriété.

Privilégier les SCPI. Compte tenu de ce partage des pouvoirs et des conséquences pour le nu-propriétaire de négligences éventuelles de l'usufruitier, il est préférable d'acquérir la nue-propriété de parts d'un fonds immobilier (SCPI notamment). Les pouvoirs de gestion et de disposition sont alors dans les mains de la société de gestion qui réalisera l'entretien nécessaire au maintien de la valeur des actifs à long terme et les arbitrages nécessaires à une optimisation du couple rentabilité/risque.

Pourquoi ne pas privilégier l’acquisition à crédit ?

Nous avons jusqu’ici comparé l’acquisition d’immobilier en nue-propriété par rapport à une acquisition en pleine propriété en cash. Mais les résultats seraient-ils différents en cas d’acquisition à crédit ?

Clarifier l’objectif. Tout d’abord, dans le cas où vous seriez en constitution de patrimoine, la question ne se pose pas. Seule l’acquisition à crédit permet d’affecter progressivement une capacité d’épargne au financement d’un bien immobilier ou de parts de sociétés immobilières et il est beaucoup plus difficile d’emprunter pour acquérir de la nue-propriété, sauf à avoir déjà une surface patrimoniale conséquente.

En revanche, si vous disposez de liquidités ou d’actifs financiers mobilisables pour acquérir une nue-propriété immobilière, l’arbitrage est le suivant :

  • Soit vous réalisez l’acquisition en pleine propriété à crédit et conservez vos actifs financiers ou placez vos liquidités, quitte à nantir ces actifs en garantie de l’emprunt si besoin est
  • Soit vous réalisez l’acquisition de la nue-propriété en payant en cash

Avantage à la nue-propriété. Les intérêts de l’emprunt étant déductibles des revenus fonciers et les gains sur les actifs financiers pouvant bénéficier d’une fiscalité plus limitée en logeant ceux-ci dans une enveloppe d’assurance vie ou de capitalisation (du moins pour l’instant), l’imposition est amoindrie par rapport à une acquisition en pleine propriété en cash. Pour autant, le rendement net de prélèvements sociaux des actifs financiers peu risqués étant actuellement nettement inférieur au coût total de l’emprunt, l’acquisition en nue-propriété est plus intéressante comme le montre les résultats financiers présentés dans le tableau ci-dessous.

Rendement annuel supplémentaire pour un investissement en nue-propriété par rapport à un investissement en pleine propriété avec un crédit in fine

    Taux marginal d’imposition à l’IRPP
    0% 5,5% 14% 30% 41% 45% 75%
Taux marginal d’imposition à l’ISF 0% 0,32% 0,40% 0,53% 0,77% 0,93% 0,99% 1,44%
0,55% 0,87% 0,95% 1,08% 1,32% 1,48% 1,54% 1,99%
0,75% 1,07% 1,15% 1,28% 1,52% 1,68% 1,74% 2,19%
1% 1,32% 1,40% 1,53% 1,77% 1,93% 1,99% 2,44%
1,30% 1,62% 1,70% 1,83% 2,07% 2,23% 2,29% 2,74%
1,65% 1,97% 2,05% 2,18% 2,42% 2,58% 2,64% 3,09%
1,80% 2,12% 2,20% 2,33% 2,57% 2,73% 2,79% 3,24%
Hypothèses : revenus annuels nets de charges de 5,5% pour le bien en pleine propriété, acquisition de la nue-propriété à 67% de la valeur en pleine propriété pour un démembrement temporaire sur 10 ans (voir les prix de la nue-propriété pour notre sélection de SCPI), crédit in fine sur 10 ans avec un TEG de 4%, rendement net de prélèvements sociaux et de fiscalité des actifs financiers peu risqués de 2,5% et absence de gains ou de pertes en capital pour l’immobilier. Calculs réalisés par Planète Patrimoine

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Publié le 31 Mai 2012

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