Investissement immobilier : stop ou encore ?

Commerces fermés, télétravail forcé qui pourrait induire des changements d’habitudes durables, récession économique qui pourrait affecter le pouvoir d’achat des ménages… la crise sanitaire place l’immobilier sous forte pression, qu’il s’agisse d’immobilier d’entreprises ou de logements. Si le marché donne à ce stade peu de signes de retournement, est-il toujours opportun d’investir dans l’immobilier ?

Un marché sous pression mais avec de fortes disparités

Pas un jour sans que les médias ne se fassent l’écho des difficultés des commerçants et de l’impossibilité pour eux d’acquitter leurs loyers ou encore du passage en télétravail presque total de certaines entreprises, qui serait durable.

Murs commerciaux : un avenir plutôt sombre.

S’agissant des murs commerciaux, le non-paiement des loyers est à relativiser : il a concerné environ 40% des loyers en valeur dans les grands centres commerciaux et 20% dans les boutiques pied d’immeuble au 2ème trimestre 2020 ; de plus l’impact pour les investisseurs est de court terme, il n’affectera donc que peu la valeur des actifs.

En revanche, il est certain que les vagues successives de confinement entraîneront la faillite de certains commerçants et donc à la fois l’augmentation du taux de vacance et une baisse des loyers, ce qui devrait avoir un effet négatif sur la valeur des actifs. D’ailleurs, les grandes foncières cotées spécialisées dans les centres commerciaux ont vu leur cours de bourse divisé par trois (baisse beaucoup plus forte que celle anticipée pour la valeur des actifs en raison d’un taux d’endettement de l’ordre de 50%). Si les marchés financiers ont peut-être été excessifs, ils prennent clairement acte d’un effet durable de la crise sanitaire sur les loyers, conjugué au développement du e-commerce qui avait déjà mis ces centres sous pression depuis quelques années.

Bureaux : le pire n’est pas certain.

S’agissant des murs de bureaux, le non-paiement des loyers a été très limité pendant le 1er confinement. Les SCPI ont fait ainsi état d’un taux de recouvrement des loyers de l’ordre de 85% à 90%. Et le taux de faillite devrait rester contenu en raison des mesures publiques de soutien. La principale interrogation porte donc sur un éventuel développement massif du télétravail. La tendance n’est pas nouvelle et beaucoup de foncières ont investi dans des concepts de co-working, dans des immeubles adaptés au flex-office ou réalisé de gros travaux sur leur patrimoine existant pour adapter leur offre aux attentes des entreprises. La question centrale qui demeure est celle de la rationalisation en nombre de m2 : elle n’a rien d’évident car le « tout télétravail » restera l’exception et la baisse du nombre de bureaux nécessite d’accepter que les collaborateurs ne soient jamais tous là en même temps.

Ces incertitudes se sont traduites par une baisse de valeur des grandes foncières cotées de bureaux de l’ordre de 35% même si la valeur des actifs « physiques » jouissant d’un bon emplacement ne semble pour l’instant pas particulièrement affectée dans les transactions récentes.

Logistique/Datacenters/Santé : la trilogie gagnante.

A l’inverse, le marché de la logistique, des datacenters ou des murs d’établissements de santé est plébiscité par les investisseurs et les valeurs ressortent en hausse, que ce soit sur les actifs physiques ou sur les valeurs boursières des foncières spécialisées.

Logement : l’attentisme.

Enfin, le marché du logement, traditionnellement plus résilient que l’immobilier d’entreprises, tient pour l’instant ses promesses : pas de véritable diminution de prix même si le nombre de transactions est en baisse, ce qui pourrait constituer un signe avant-coureur. Les marchés financiers pour leur part valorisent les foncières de logement à leur prix d’avant crise sanitaire. Ils ne semblent donc pas croire au scénario d’un chômage de masse affectant significativement le pouvoir d’achat des acquéreurs.

Le soutien de la politique monétaire

Si cette crise risque d’affecter la demande et d’accélérer la mutation de nombreux segments du marché immobilier, elle a également créé un environnement financier particulièrement porteur pour la valeur des actifs immobiliers.

Monétisation de la dette publique

Sur le plan budgétaire, les plans de relance ont porté sur 8% à 10% du PIB et ne sont probablement pas terminés. C’est également la première fois que les pays européens se sont entendus pour un plan de relance commun financé par endettement européen. On estime que l’endettement des grands pays devrait augmenter de 20 points de PIB. Et il semble désormais acquis que ce surcroît de dette publique sera monétisé (rachat de la dette publique par les banques centrales en créant de la monnaie) puis résorbé progressivement par des taux réels (taux d’intérêt net d’inflation) négatifs.

Effet mécanique des taux réels négatifs..

Or les taux réels négatifs à long terme sont particulièrement favorables à l’évolution de la valeur des actifs immobiliers. A titre d’illustration, si un investisseur exige habituellement une prime de risque (surcroît de rentabilité par rapport au taux sans risque) de 3% pour investir dans un actif immobilier dans un environnement où les banques centrales garantissent des taux réels légèrement positifs, il admettra de payer le même bien plus une fois et demi plus cher dans un environnement où les banques centrales maintiendraient des taux réels de -1%.

Un actif incontournable pour le long terme mais qui exige davantage de sélectivité

Nous considérons donc qu’investir en immobilier aujourd’hui est particulièrement opportun pour le long terme à condition de réaliser les bons choix. Au regard des risques exposés précédemment sur les différents segments du marché immobilier, nous recommandons de privilégier :

• les murs loués à des exploitants du secteur de la santé : établissements hospitaliers, centres de soins, EPHAD…
• les bureaux avec de très bons emplacements (ils seront a priori moins touchés par le développement du télétravail) et une configuration adaptée aux nouveaux modes de travail. Sur ce segment, nous préférons aujourd’hui les foncières cotées, dont la valeur intègre pleinement les risques, plutôt que l’immobilier non coté qui ne s’est pas véritablement ajusté pour l’instant.
• l’immobilier d’habitation, en privilégiant d’une part les grandes métropoles dynamiques sur le plan démographique, avec une offre locative insuffisante et, d’autre part, les quartiers où le pouvoir d’achat des ménages devrait être peu affecté par la crise actuelle.

Nous sommes bien sûr à votre disposition pour vous aider à investir sur ces différents segments de marché de façon simple et efficace.

Publié le 06 Novembre 2020