Réduction Duflot : des règles du jeu très strictes
Depuis le 1er janvier 2013, le dispositif d'investissement locatif Duflot a pris le relais du Scellier, mais se révèle plus contraignant.
À chaque ministre du Logement son dispositif de défiscalisation dans l'immobilier locatif. Après la réduction d'impôt Scellier, voici donc la réduction Duflot accordée aux particuliers qui investissent dans l'immobilier locatif intermédiaire entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016. Si, à première vue, le mécanisme du Duflot s'apparente à celui du Scellier, à y regarder de plus près ses conditions d'accès et modalités d'octroi le rendent moins attractif.
Jusqu'à 6 000 € d'économies par an
Le nouveau dispositif Duflot bénéficie aux contribuables qui acquièrent ou font construire un logement neuf ou assimilé entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016. La réduction d'impôt accordée est de 18 % du prix de revient du logement étalée sur 9 ans (contre 13 % pour le Scellier), soit une économie d'impôt de 6 000 € maximum par an. En effet, le prix de revient qui sert au calcul de la réduction d'impôt est retenu dans la limite d'un plafond par m2 de surface habitable de 5 500 €, sans pouvoir excéder 300 000 € par contribuable et par an (deux logements maximum). De plus, pour être éligible, le bien doit répondre aux critères suivants :
- respecter le niveau de performance exigé : pour les constructions nouvelles, il s'agit du label BBC 2005 ou de la réglementation thermique RT 2012 ;
- être donné en location nue à usage d'habitation principale du locataire pendant 9 ans minimum ;
- être situé dans des zones géographiques limitées, à savoir les zones A, A bis ou B1 et la zone B2. Pour cette dernière, à partir du 30 juin 2013, la commune doit avoir été agréée par le préfet. Une révision des zones éligibles au Duflot est prévue à la fin du 1er semestre 2013 ;
- être loué à un tarif respectant les plafonds de loyers réglementés (voir tableau) au bénéfice d'un locataire dont les ressources annuelles ne dépassent pas certaines limites suivant la composition de son foyer.
| Plafonds de loyers pour les baux conclus en 2013 |
| Zone |
A bis |
A |
B1 |
B2 |
| Plafonds(*) |
16,52 € |
12,27 € |
9,88 € |
8,59 € |
| (*) Afin d'inciter les particuliers à investir dans de petites surfaces, un coefficient multiplicateur doit être appliqué au plafond de loyer. Il est de 0,7 + 19/S (S étant la surface du logement) dans la limite de 1,2. Ainsi, pour un studio de 25 m2 situé en zone A, le plafond de loyer corrigé est de 12,27 X (0,7 + 19/25 = 1,46 plafonné à 1,2), soit 14,72 €. |
bon à savoir
Il existe aussi une version outre-mer du Duflot qui, sous des conditions spécifiques, permet de bénéficier d'une réduction d'impôt de 29 %. Pour les contribuables qui ont un budget plus serré et préfèrent la pierre papier, le volet SCPI du Duflot offre une réduction de 18 % calculée sur 95 % du montant de la souscription retenu dans la limite de 300 000 €, soit une économie maximale de 5 700 € par an.
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Des différences notables avec le Scellier
Si de prime abord, la réduction Duflot offre un avantage fiscal plus intéressant que le Scellier, il ne faut pas oublier de prendre en compte des différences de taille susceptibles de peser sur la rentabilité de l'investissement :
- les plafonds de loyers sont en moyenne inférieurs de 20 % à ceux du marché libre et les plafonds de ressources du locataire sont en deçà de ceux du Scellier intermédiaire ;
- la zone C ne fait pas partie du périmètre du Duflot ;
- contrairement au Scellier intermédiaire également soumis à des contraintes de ressources du locataire, le Duflot n'offre ni majoration du taux de la réduction d'impôt (+ 8 % sur 6 ans pour le Scellier intermédiaire), ni possibilité d'une déduction forfaitaire de 30 % sur les loyers ;
- à l'inverse du Scellier, en cas d'excédent de la réduction d'impôt Duflot par rapport à l'IR de l'année, le reliquat n'est pas reportable sur les années suivantes et est donc définitivement perdu ;
- la location à un ascendant ou un descendant, autorisée pour le Scellier, n'est en revanche pas admise pour le Duflot ;
- comme le Scellier, le Duflot tombe sous le coup du plafonnement global des niches fiscales. Mais alors que le Duflot est touché par le nouveau plafond de 10 000 €, le Scellier bénéficie de dispositions transitoires qui lui permettent de profiter de l'ancien plafonnement de 18 000 € plus 4 % du revenu.
Sources : Décret 2012-1532 du 29 décembre 2012 et arrêté du 29 décembre 2012, JO du 30
Trois mois de sursis pour le Scellier
Le dispositif Scellier initialement programmé pour prendre fin le 31 décembre 2012 a été prolongé jusqu'au 31 mars 2013. Il faut pour cela pouvoir justifier d'une réservation enregistrée chez le notaire ou au centre des impôts au plus tard le 31 décembre 2012. Le taux appliqué est celui en vigueur en 2012, soit 13 % pour le Scellier classique en métropole et 24 % outre-mer.
Location meublée : une réduction d'impôt jusqu'en 2016
Heureuse surprise pour ceux qui envisagent un investissement locatif en meublé non professionnel. La réduction d'impôt Censi-Bouvard, accordée aux particuliers acquérant un logement dans une résidence avec services (résidences pour étudiants ou personnes âgées, résidences de tourisme) pour le louer à un exploitant durant 9 ans minimum, a été prorogée jusqu'au 31 décembre 2016 et sort indemne des discussions budgétaires de fin 2012. Son taux est donc maintenu à 11 %, soit une économie annuelle d'impôt de 3 666 € maximum. L'avantage n'est soumis à aucune limite de loyers, ni de ressources de l'occupant, mais entre dans le plafonnement global (nouveau seuil de 10 000 €, sauf si une promesse de vente a été signée avant le 31 décembre 2012, auquel cas l'ancien seuil de 18 000 € + 4 % du revenu s'applique).
Publié le 01 Mars 2013 |