Réduire durablement son ISF : les solutions ne manquent pas !

Si de nombreux contribuables utilisent fort opportunément les fonds d'investissements dans les PME pour réduire chaque année leur ISF, il existe des moyens plus durables de diminuer la note à payer en agissant sur l'assiette imposable elle-même. Tour d'horizon des solutions dont la plupart peuvent être mises en oeuvre d'ici le 1er janvier 2014...

Les charmes du démembrement de propriété

Acquisition en nue-propriété. Plutôt que d'investir dans un bien immobilier en pleine propriété, il est possible d'acquérir la nue-propriété d'un bien immobilier, c'est-à-dire la propriété grevée d'un usufruit temporaire (pendant une durée prédéfinie) ou viager (jusqu'au décès de l'usufruitier). C'est l’usufruitier qui perçoit les revenus locatifs et acquitte les charges (hors gros travaux de l’article 606 du code civil). De son côté, le nu-propriétaire bénéficie d'une décote sur le prix en pleine propriété d'autant plus importante que la durée de l'usufruit est longue.

Dans cette situation, la valeur de la nue-propriété n’est pas assujettie à l’impôt de solidarité sur la fortune, l’usufruitier étant pour sa part imposable sur la valeur en pleine propriété du bien. Cette disposition ayant été prise pour éviter que les parents donnant la nue-propriété de leurs actifs à leurs enfants soient de ce fait exonérés d’ISF, elle semble relativement pérenne. Cerise sur le gateau, le nu-propriétaire n'a ni impôt sur le revenu ni prélèvements sociaux à acquitter, la prise de valeur liée à l’extinction de l’usufruit n'entrant pas dans l'assiette de la plus-value imposable lors de la cession du bien ou des parts du fonds immobilier.

Adossée sur des actifs immobiliers de rendement (murs de boutiques ou de centres commerciaux, murs de bureaux...), elle constitue une très bonne solution pour conjuguer rentabilité et optimisation de la fiscalité. Pour aller plus loin, lire notre article Immobilier : investir en nue-propriété pour optimiser la fiscalité.

Donation d'usufruit temporaire. Dans le cas où le contribuable possède déjà des biens immobiliers locatifs productifs de revenus, il peut les faire sortir de l'assiette de l'ISF en réalisant une donation temporaire de l'usufruit de ces biens à ses enfants. Il en tirera également souvent une économie important d'impôt sur les revenus puisque ces derniers seront soumis à l'impôt au niveau des enfants, généralement moins imposés que leurs parents. Mais attention, cette opération est très surveillée par l'administration fiscale en raison de ses avantages fiscaux. Elle doit donc être motivée avant tout par l'aide apportée aux enfants, ce qui suppose qu'elle s'inscrive dans le cadre de l'obligation alimentaire des parents. Pour en savoir plus, lire notre article Famille : du bon usage de l'usufruit temporaire.

Les biens partiellement ou totalement exonérés

Outre les biens professionnels sur lesquels nous ne nous apesantirons pas compte tenu de leur nature spécifique, certains actifs patrimoniaux sont totalement ou partiellement exonérés d'ISF. Les plus emblématiques sont les oeuvres d'art mais il en existe d'autres que nous vous livrons ci-après. Dans tous les cas, la décision d'investissement doit reposer avant tout sur l'intérêt économique des actifs et ce d'autant plus que l'exonération d'ISF peut à tout moment être remise en cause par le législateur comme l'illustrent les discussions récurrentes concernant les oeuvres d'art.

Forêts et parts de groupements forestiers (GFF). Les forêts bénéficient sous certaines conditions (engagement d'exploitation, gestion durable...) d'une exonération partielle d'ISF à hauteur des 3/4 de leur valeur. Mais, au delà de l'expertise nécessaire pour acheter des forêts attractives au juste prix, leur gestion demande des compétences pointues. De plus, on constate généralement que seules les forêts d’une certaine superficie sont rentables à exploiter, ce qui impose un budget de l'ordre d'un million d'euros. Pour contourner ces obstacles, il est possible d'investir dans cette classe d’actif par le biais de GFF (Groupement Foncier Forestier).

Le gestionnaire sélectionnera les massifs, mettra en place le plan de gestion, gèrera les aspects techniques de l’exploitation, la vente des essences et s'occupera de l’entretien sanitaire des arbres. Vous pourrez d'autre part ajuster le montant de votre investissement en fonction de votre besoin (à partir de 5.000€). Enfin, même si la liquidité est par nature réduite sur ce type d'investissement, il est généralement plus facile de revendre des parts de GFF qu’une forêt entière.

Si le rendement est limité (environ 2% l'an résultant de la vente du bois coupé et d'éventuels droits de chasse), l'investissement forestier présente l'avantage d'offrir une bonne protection du patrimoine à long terme, y compris au regard de l'inflation compte tenu de la nature des actifs (foncier et bois).

Sur le plan fiscal, les GFF offrent de nombreux avantages : outre l'exonération partielle à hauteur des 3/4 de la valeur (pour les forêts répondant à certaines conditions) , il est également possible de bénéficier d'une réduction d'ISF l'année de la souscription de 50% du montant souscrit (réduction maximum de 45.000€) ou d'une réduction d'IRPP de 18% (max. 2.052€) et d'une exonération partielle de droits de donation/succession sous certaines conditions à hauteur des 3/4 de la valeur.

Groupements fonciers viticoles. Ils bénéficient sous certaines conditions d’une exonération d’ISF à hauteur des ¾ de leur valeur (50% au-delà de 101.897 €). Est prise en compte la fraction de la valeur nette des parts correspondant aux biens donnés à bail à long terme. Le bénéfice de cette exonération est accordé aux parts détenues depuis plus de deux ans. Cette exonération vaut également en matière de donation/succession.

L’offre est assez variée et permet d’accéder à des domaines de qualité. Le rendement est généralement compris entre 1,5% et 3,5%. Il peut être optimisé par la faculté d'achat de vin à un tarif avantageux : de 25 à 60 % de réduction sur le prix public selon les années et les groupements au seul bénéfice des associés du groupement et ce, en quantités limitées. L’intérêt patrimonial de ce type d’investissement repose d’une part sur la protection à long terme contre l’inflation et d’autre part sur les plus-values escomptées lors de la revente grâce aux efforts et au talent de l’exploitant. La sélection du domaine est par conséquent essentielle.

Comme pour les forêts ou parts de GFF, il s’agit d’un investissement de diversification, qui doit être envisagé sur le long terme et en intégrant les limitations pesant sur sa liquidité.

Le pacte Dutreil pour les détenteurs de participations

Si vous ne remplissez pas les conditions pour que vos titres de sociétés bénéficient d’une exonération totale d’ISF au titre des biens professionnels ou des souscriptions nouvelles dans les PME, la mise en place d’un « Pacte Dutreil ISF » peut vous permettre de réduire votre assiette taxable à l’ISF des ¾ de la valeur de vos titres.

Principe. Les titres de sociétés (part ou actions) peuvent, sous certaines conditions, bénéficier d’une exonération des ¾ de leur valeur à l’ISF, sans limitation de montant, lorsque ces titres font l’objet d’un engagement collectif de conservation.

Sociétés éligibles. Les sociétés doivent exercer de façon prépondérante et pendant toute la durée de l’engagement de conservation, une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, quel que soit le régime fiscal de la société.

Titres de sociétés holding. Les titres de sociétés holding « animatrices » sont éligibles au dispositif. Pour être considérée comme telle, la société doit participer activement à la conduite de la politique de son groupe et au contrôle de leur filiales et rendent le cas échéant et à titre purement interne, des services spécifiques, administratifs, juridiques, comptables, financiers et immobiliers.

Engagement collectif. La première condition à remplir consiste à la souscription d’un engagement collectif :

1. pris par au moins 2 propriétaires de titres
2. portant sur au moins 34% des parts ou actions (seuil ramené à 20% des droits dans le cas d’une société cotée)
3. pour une durée initiale d’au moins 2 ans

Exercice de l’activité professionnelle ou des fonctions de direction. L’un des associés signataires du pacte de conservation doit exercer de manière continue et effective pendant les 5 années suivent sa date de conclusion, les fonctions de direction de la société (ou son activité professionnelle principale dans le cas de sociétés de personnes).

Engagement individuel. L’engagement individuel débute à la fin de l’engagement collectif. Sa durée dépend de la durée de l’engagement collectif, sachant que l’exonération n’est définitivement acquise qu’au terme d’une durée globale de conservation de 6 ans. L’exonération se poursuit au-delà du délai de 6 ans d’engagement, tant que le redevable conserve ses titres.

Publié le 09 Octobre 2013