Principales clauses d'un bail commercial

Le bail commercial forme un tout. Il s'avère souvent que, dans leur application, de nombreuses clauses interagissent les unes sur les autres. Certaines méritent une attention particulière, qu'il s'agisse de conclure un premier bail ou de reprendre un bail en cours.

L'identité des bailleur et locataire

Qui est bailleur ?

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  Le bailleur est le propriétaire des murs ou le locataire principal en cas de sous-location (voir fiche 56). Il peut s'agir d'une personne physique ou morale (dans ce cas, le bail est signé par son représentant légal).

Démembrement de propriété. L'usufruitier ne peut conclure un bail sans l'accord du nu-propriétaire. De même lors du renouvellement du bail. À défaut d'accord, il peut néanmoins être autorisé en justice à passer seul cet acte.

En cas d'indivision, la signature du bail suppose l'accord unanime des indivisaires, à moins que tous aient donné à l'un ou plusieurs d'entre eux un mandat spécial pour conclure le bail.

Époux bailleurs. Le signataire du bail, marié sous un régime de séparation des biens, peut donner seul à bail, l'accord du conjoint n'étant requis qu'en cas de propriété indivise du local. Si le local fait partie de la communauté des biens des époux, ils ne peuvent donner à bail l'un sans l'autre.

Pour être locataire

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  Le locataire doit a priori être une personne habilitée à exercer une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Le commerçant devra être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (l'artisan au répertoire des métiers) et l'adresse du fonds exploité sera celle du local loué. Le statut des baux commerciaux peut cependant être étendu conventionnellement au bail de locaux dans lesquels sera exercée une activité autre que commerciale (voir § 686).

Copreneurs. Pour pouvoir bénéficier de la propriété commerciale depuis le 6 août 2008, il suffit que l'exploitant du fonds de commerce soit immatriculé. Auparavant, tous les copreneurs devaient être immatriculés (sauf les époux communs en bien et les héritiers indivis).

L'identification des locaux

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  Plus la description du local donné à bail sera précise, dans ses caractéristiques et quant à son état, moins cette question sera susceptible de soulever un litige, par exemple quand il s'agira ensuite de déterminer à qui incombe des travaux de remise en état (voir fiche 49).

La destination du bail

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  Le contenu de cette clause est de la plus haute importance, car il conditionne beaucoup de droits du locataire, en particulier en cas de déspécialisation (voir fiche 51), de cession du bail (voir fiche 55).

Si la destination des lieux est très large, le montant du loyer s'en ressentira à la hausse. A fortiori, un bail « tous commerces » est un avantage indéniable qui se paie plus cher.

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  Les caractéristiques de certains baux peuvent, par ailleurs, entraîner l'application de règles spécifiques.

Échappent ainsi aux règles du plafonnement des loyers, lors du renouvellement du bail, les locaux monovalents, c'est-à-dire construits ou aménagés en vue d'une seule utilisation, de telle sorte que l'exercice d'un autre commerce exigerait des modifications de structure de l'immeuble ou des travaux de transformation impliquant des dépenses élevées (ex. : hôtels, théâtres, cinémas, établissements de bains, garages, stations-service, certaines boulangeries). En pratique, ce n'est cependant pas l'activité qui détermine le caractère monovalent d'un local, mais sa conception. En cas de litige, l'appréciation en revient au juge.

La règle est identique concernant des locaux loués à usage exclusif de bureaux.

La durée du bail

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  Un bail commercial est normalement conclu pour au moins 9 ans (sur les baux de courte durée ou les conventions d'occupation précaire, voir fiche 47). Il peut néanmoins y être mis fin par anticipation (voir fiche 54) :
- à l'initiative du locataire à la fin de chaque période triennale. Mais le bail peut le priver de cette faculté ;
- à l'initiative du bailleur, notamment en cas de faute du locataire.

Autre circonstance pouvant provoquer une résiliation du bail : la faillite du locataire.

Les obligations respectives des parties

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  Hormis les clauses plus ou moins détaillées relatives aux charges et travaux incombant à chacun (voir fiche 49), le bail précise en général les droits et obligations du locataire concernant en particulier les conditions de sous-location (voir fiche 56) et de cession du bail (voir fiche 55).

Le loyer

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  Bailleur et locataire sont libres de fixer d'un commun accord le loyer d'origine et ses modalités de paiement (échéances, lieu, moyen). Sont aussi précisées les conditions de sa révision (voir fiche 50).

Le dépôt de garantie. Son montant ne doit pas excéder 3 mois ou 6 mois de loyer, selon que le loyer est payé au mois ou au trimestre. À défaut, le bailleur est tenu de verser un intérêt au locataire. En principe, cette somme doit être restituée au locataire lors de son départ effectif, mais seulement après déduction des sommes dues au bailleur ou devant être supportées par le locataire en raison du mauvais état des lieux de son fait. Toutefois, le bail peut valablement contenir une clause prévoyant que, en cas de résiliation motivée par une faute du locataire, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur, sans préjudice de toutes sommes qu'il pourrait réclamer au titre de loyers arriérés, frais de remise en état, etc.

Clause résolutoire

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  Autre clause usuelle : la clause résolutoire, c'est-à-dire la clause prévoyant la résiliation de plein droit en cas d'inexécution d'une des obligations prévues au bail. Le jeu de cette clause doit être constaté en justice dans certaines conditions (voir fiche 54).