SCPI : pensez à l'assurance-vie !

Fiscalité plus douce sur les revenus, liquidité assurée pour un coût raisonnable : l'assurance-vie multisupport présente bien des avantages pour détenir vos SCPI.

Généralement souscrites directement, les parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) peuvent également être acquises au sein d'un contrat assurance-vie multisupport. Pour bénéficier d'une fiscalité sur les revenus plus avantageuse mais aussi d'une garantie de liquidité, point noir des SCPI détenues directement, cette autre possibilité d'investir dans la « pierre papier » non cotée, n'est pas plus coûteuse, au regard du total des frais, sur une durée de 8 à 10 ans. Seul véritable inconvénient dans certaines situations : l'absence d'effet de levier par l'emprunt.

SCPI de rendement : encore attractives

Trois grandes catégories de SCPI existent sur le marché : les SCPI de plus-values dont l'objectif est de créer de la valeur patrimoniale, les SCPI de rendement qui visent principalement à dégager des revenus annuels élevés et enfin les SCPI fiscales qui offrent aux contribuables la possibilité de bénéficier de dispositifs fiscaux avantageux (Robien, Borloo, Malraux, ZRR...) avec une gestion simple et une bonne diversification du risque.

Rendements élevés. Selon l'IEIF, l'institut de l'épargne immobilière et foncière, le rendement moyen des SCPI en 2007 a été de 6 % et leur performance globale, valorisation des parts comprise, de près de 13 %, beaucoup mieux que les obligations, les actions ou l'immobilier coté.

Risque en capital. Pour autant, les bonnes performances passées ne doivent pas conduire à l'aveuglement. Le marché de l'immobilier d'habitation est au plus haut et a probablement amorcé une phase de baisse des prix. Les SCPI spécialisées dans l'immobilier de bureau et dans l'immobilier commercial semblent, de ce point de vue, à l'abri, mais leur valeur pourrait néanmoins souffrir à court terme en cas de remontée des taux d'intérêt (moins recherché, l'immobilier pâtit alors de la concurrence des rendements obligataires élevés).

La détention directe peut coûter cher

Une fiscalité pénalisante. Les revenus distribués par les SCPI sont soumis à la fiscalité des revenus fonciers qui peut conduire, pour les contribuables les plus imposés, à un rendement net d'impôt inférieur à celui d'un placement sans risque (voir tableau ci-dessous).

Un manque de liquidité. Par ailleurs, il peut être difficile de revendre les parts de SCPI en cas de baisse du marché immobilier. Les particuliers qui détenaient des SCPI au début des années 90 s'en souviennent : il était impossible de vendre, sauf avec une décote énorme. Même si le marché secondaire est désormais mieux organisé, il y a fort à parier qu'il se gripperait de nouveau en cas de crise immobilière. Ce qui n'est pas gênant lorsque l'on cherche seulement à percevoir des revenus peut être, en revanche, dramatique en cas de besoin des capitaux ou, dans une moindre mesure, lorsque l'on pratique une gestion active de son allocation d'actifs.

L'assurance-vie presque parfaite

Détenir ses parts de SCPI dans un contrat d'assurance-vie permet d'apporter des remèdes efficaces aux deux maux que constituent l'imposition des gains et la faible liquidité. La fiscalité sur les revenus que vous décideriez de retirer sera avantageuse (moins de 9 % prélèvements sociaux compris) et vous pourrez vendre vos parts quand vous le souhaitez sur la base de la valeur de réalisation de la SCPI. Si elle peut atteindre des niveaux de - 30 % ou - 40 % dans ses hypothèses les plus noires, la baisse d'un marché immobilier est progressive et s'étale sur plusieurs années. Avec l'assurance-vie, vous pouvez donc profiter des rendements élevés des SCPI puis vendre rapidement dès que le marché de l'immobilier de bureau ou commercial s'oriente à la baisse.

Guère plus coûteuse. Avec des frais de gestion annuels généralement compris entre 0,80 % et 1 % l'assurance-vie semble faire payer cher la garantie de liquidité. Mais attention, les apparences sont trompeuses. Lorsque vous souscrivez directement à des parts de SCPI, vous acquittez une commission comprise entre 7 % et 12 % selon les SCPI. Dans l'assurance-vie, acquisition et revente des parts de SCPI se font en revanche à la valeur de réalisation. L'assurance-vie ne coûtera par conséquent plus cher que pour une durée de détention supérieure à 10 ans ou si l'assureur prélève, en sus, une quote-part des revenus de la SCPI. Dans ce dernier cas, le prix de la liquidité peut atteindre 0,6 % l'an, ce qui semble raisonnable.

Levier impossible. Seul véritable inconvénient d'une détention des SCPI au travers de l'assurance-vie, vous n'aurez pas accès au financement à crédit pour générer un effet de levier (enrichissement dû à la différence entre la performance de la SCPI et le coût du prêt). Dans le contexte actuel, cet inconvénient mérite d'être relativisé car le différentiel entre rendement courant des SCPI et taux effectif global du prêt est faible. Et compter sur une revalorisation significative du prix des parts serait ambitieux.

SCI pour amortir les chocs. Vous aurez, en revanche, accès dans certains contrats d'assurance-vie à des parts de SCI investies quasi-exclusivement dans des SCPI. Leur intérêt réside dans la diversification mais aussi dans leur capacité à intervenir sur le marché secondaire des parts de SCPI (prix d'acquisition plus attractif) ainsi que dans le lissage des performances. La forte revalorisation des parts intervenue ces dernières années n'a pas été répercutée en totalité sur la valeur de certaines SCI qui ont conservé un « matelas » de protection pour amortir d'éventuelles difficultés à venir sur le marché immobilier.

Publié le 30 Juin 2008