Caractéristiques détaillées des SCPI

Créées dans les années 60 et sousmises au contrôle de l'autorité des marchés financiers (AMF), les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ont pour objet l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier. Communément appelées "Pierre Papier", les SCPI permettent aux particuliers d'investir dans l'immobilier au moyen d’un support collectif leur apportant simplicité de gestion, diversification et mutalisation des risques tout en bénéficiant des mêmes possibilités fiscales ou de recours à l'effet de levier (emprunt) que pour l'immobilier en direct.

Les différentes catégories de SCPI

Il existe trois grandes catégories de SCPI :

Les SCPI de rendement. Elles ont pour objectif de servir des revenus réguliers en privilégiant le rendement sur la plus-value au terme. Elles peuvent investir dans tous les segments du marché immobilier : habitation, bureaux, locaux commerciaux, locaux d'activité... Certaines sopnt spécialisées sur un type d'immobilier (murs de boutique par exemples), d'autres ont un patrimoine réparti sur ces différents segments (SCPI dites "diversifiées").
Les SCPI de plus-values. Elles ont pour objectif de réaliser des plus-values importantes et servent peu de revenus, ce qui peut être attractif pour les contribuables les plus imposés. Certaines de SCPI se spécialisent sur des créneaux particuliers : locaux loués sous la loi 1948, acquisition de nu-propriété....
Les SCPI fiscales. Elles relèvent d'un régime fiscal de faveur : Robien, Borloo, ZRR, Malraux et plus récemment Scellier.

Certaines investissent dans l'immobilier d'entreprise (locaux commerciaux, bureaux, locaux d'activité...), les autres dans l'habitation. Les premières proposent avant tout un rendement, les autres offrent des perspectives de défiscalisation (Robien, Scellier, Malraux…) et/ou de plus-values.

Les SCPI peuvent être à capital fixe ou à capital variable. Les SCPI à capital fixe peuvent dans la limite d'un capital "maximum" fixé dans les statuts, procéder à des augmentations de capital pour la création de nouvelles parts pour un montant et une durée fixés par la société de gestion qui gère la SCPI. Une fois ce maximum atteint, la SCPI est dite fermée et le seul moyen d'acquerrir des parts est de le faire sur le marché secondaire à une personne qui souhaite revendre ses parts. La loi du 9 juillet 2001 vise à établir une meilleure liquidité des parts en obligeant les société de gestion à organiser un marché secondaire avec un registre des ordres.

Pour ce qui concerne les SCPI à capital variable, un capital "maximum" est prévu là aussi dans les statuts. Tant que cette limite n'est pas atteinte, la société de gestion, peut émettre de nouvelles parts à la demande des souscripteurs et rachèter les anciennes parts aux vendeurs en fonction de l’offre et de la demande matérialisée dans le registre des ordres. Si la SCPI ne trouve pas de nouveau souscripteur, elle peut demander l'utilisation du fonds de remboursement lorsqu'il existe. Enfin, dans le mécanisme de la SCPI à capital variable, la cession s'opère par un mécanisme de retrait/souscription. L'acheteur paiera donc unes commission de souscription mais pas les 5% de droits d'enregistrement.

Les SCPI ont un encours total de 17,3 milliards d'euros répartis sur 25 groupes ou sociétés de gestion qui gèrent au total 130 SCPI. Le marché primaire (souscription au capital) représente 1 milliard par an et le marché secondaire (acquisition de parts) 1 à 2% de l'encours total.

La fiscalité des SCPI

La SCPI est transparente fiscalement, elle n’est donc pas soumise à l'impôt sur les sociétés. Chaque porteur de parts, est un associé. Il sera imposé suivant sa fiscalité propre à hauteur de ses droits dans la SCPI, à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés.

Le régime fiscal des revenus

Nous présentons ici la fiscalité dite de "droit commun". Certaines SCPI peuvent relever de régimes fiscaux particuliers (Scellier, Malraux...) qui font l'objet d'un chapitre spécifique.

Les souscripteurs de parts de SCPI perçoivent deux types de revenus : des revenus fonciers et des revenus financiers.

Les revenus fonciers proviennent de la gestion du parc immobilier (loyers encaissés moins les travaux, commissions et honoraires de gestion, charges de propriété et de copropriété, taxes... ). Ils sont
- Soit imposés aux frais réels ( loyers encaissés moins les frais réels de gérance et les intérêts et frais d’emprunt). Si le revenu foncier est positif, il est soumis au barème progressif de l’Impôt sur le Revenu et subit les prélèvements sociaux (12,1% en 2009).
  En cas de déficit foncier hors intérêts d’emprunts, celui-ci est déductible du revenu global à hauteur de 10.700€ par an, le solde étant reportable pendant 10 ans sur les bénéfices fonciers des années suivantes.
- Soit au régime du micro-foncier sous la double condition de disposer d'autres revenus fonciers provenant de biens immobiliers détenus directement et de ne bénéficier d'aucune mesure fiscale de faveur en matière de revenus fonciers (loi Robien, Malraux...). Le régime du micro-foncier n'est applicable que si les revenus fonciers bruts sont inférieurs à 15.000€. Il permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus bruts et de se dispenser de la déclaration spécifique des revenus fonciers. Ce régime n'est intéressant que si les charges déductibles dans le régime réel sont inférieures à l'abattement forfaitaire..
des revenus financiers résultant du placement de la trésorerie des SCPI (capitaux en attente d’investissement, dépôts de garantie, dividendes en instance de versement, etc …) qui sont soit imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu soit, sur option, soumis au prélèvement forfaitaire libératoire (P.F.L) au taux de 18%. Dans les deux cas, ils subissent également les prélèvements sociaux (12,1% en 2009), .

Le régime fiscal des plus-values

Pour les personnes physiques imposées à l'impôt sur le revenu, c ’est le régime des plus-values immobilières qui s’applique. La plus-value résultant de la cession des parts est déterminée par la différence entre le prix de cession net vendeur et le prix de souscription. Ce dernier tient compte des frais d’acquisition, soit sur une base réelle, soit sur une base forfaitaire de 7,5%. En matière de SCPI, le contribuable a généralement intérêt à opter pour les frais réels (droits d’enregistrement + commission de souscription, soit 10 à 15% selon les SCPI).

Cette plus-value bénéficie d’un abattement de 10% par an à partir de la 6ème année, soit une exonération totale au bout de 15 ans. Après cet abattement, la plus-value résiduelle bénéficie d’un abattement fixe de 1.000 € par opération et par associé.

La plus-value finale est imposée à 16% + 12,10% de prélèvements sociaux soit 28,10% et est déclarée et prélevée par la société de gestion directement sur le prix de vente des parts. Les cessions de parts de SCPI d'un montant inférieur à 15.000 € n’échappent pas à l’impôt sur les plus-values, contrairement aux immeubles en direct.

Pour les entreprises relevant des BIC, BNC ou BA, les plus-values réalisées sont compensées avec les moins-values éventuelles et imposables selon le régime des plus-values professionnelles. En cas de cession dans les 2 ans, les plus-values court terme seront imposées à l’IR au barème progressif. Pour les cessions après 2 ans, on entre dans le cadre des plus-values long terme imposées à 28,10%

Les droits d'enregistrement

Lors de la souscription de parts à l’émission (ce qu'on appelle le marché primaire) aucun droit d’enregistrement n’est dû. Par contre, lors de l’acquisition sur le marché secondaire, un droit d’enregistrement de 5% est dû par l’acquéreur.

Les avantages du démembrement

Le démembrement est un contrat par lequel deux parties, le nu-propriétaire et l'usufruitier, se partagent les droits de propriété d’un bien pour une période de temps fixe déterminée au départ ou jusqu'à la fin de vie dans le cas du viager. Le nu-propriétaire détient la propriété des parts sans en percevoir les revenus. L'usufruitier perçoit les revenus. A l'échéance, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans taxation ni formalité particulière...

Les avantages pour le nu-propriétaire

C'est généralement un contribuable en activité, fortement imposé, n’ayant pas besoin de revenus supplémentaires mais désirant accroître son patrimoine tout en diminuant la charge d’impôts. D'une part, le montant investi en nue-propriété n'entre pas dans l'assiette taxée à l'ISF. D'autre part, la valeur de la nue-propriété -qui représente une fraction de la valeur en pleine propriété d'autant plus faible que la durée de l'usufruit est longue- s'apprécie chaque année d'un montant de l'ordre de grandeur du revenu net des parts mais en évitant toute fiscalité sur l'accroissement de valeur. Enfin, s'il finance son acquisition avec un crédit In Fine, l'investisseur peut déduire celui-ci de son patrimoine taxable à l'ISF et offrir une protection à son conjoint en cas de décès au travers de l'assurance sur le prêt.

Les avantages pour l'usufruitier

C'est généralement un contribuable faiblement imposé, très souvent retraité ou futur proche retraité, qui a besoin de revenus complémentaire ’immédiats. Il bénéficie d'un rendement annuel élevé avec un investissement de départ faible dépendant de la durée de la convention entre les deux parties.

L'usufruit peut intéresser également une compagnie d'assurance qui souhaite doper le rendement de ses contrats d'assurance vie en euros ou un gérant de fonds ou encore un contribuable qui a des déficits fonciers et peut ainsi percevoir des revenus fonciers défiscalisés.

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